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1、 城城市市别别墅墅研研究究专专题题报报告告策源机构 咨询研发中心 上海源置业顾问有限公司 地址： 上海市静安区万航渡路623 弄1号中行别业商务中心2楼 电话：62318288 传真：62488081 1城市别墅研究专题报告 目目 录录 导 言 .1 一、城市别墅的总体描述.2 1、城市别墅的定义.2 2、上海城市别墅分布.2 3、城市别墅的特征分析.3 4、上海城市别墅发展历程.5 二、浦西城市别墅市场分析.7 1、浦西城市别墅的界定.7 2、浦西城市别墅的分布特征.8 3、板块特征分析.8 4、板块代表项目的选取.9 5、产品力分析.10 6、市场表现分析.18 7、项目客源分析.20 三
2、、浦东城市别墅市场分析.21 1、浦东城市别墅的界定.21 2、浦东城市别墅的分布特征.22 3、各板块特征分析.22 4、各板块代表项目的选取.24 5、产品力分析.24 6、市场表现分析.33 7、项目客源分析.36 四、城市别墅项目的选取和定位.37 1、城市别墅项目的选取.37 2、项目开发定位研究.39 五、总结.402城市别墅专题研究报告 导导 言言 何为“城市别墅”？它的发展状况如何？具有什么样的特征？发展前景又如何？ 当“城市别墅”的字眼越来越多的出现在专业报告和媒体上时，我们慢慢会对其产生一系列问号，希望通过专业的研究来解答剖析这些疑问。 我们先描绘出“城市别墅”的初步轮廓：
3、 ? 城市别墅作为别墅市场的一个组成部分，具有“城市”和“别墅”两个鲜明的特征。 ? 城市别墅以板块和零星开发出现在市场上。在上海房地产业发展的十多年间，城市别墅在中心城区、次中心城区零星开发，并形成虹桥板块、世纪公园板块、碧云板块、龙东大道板块的高档城市别墅聚集区。 ? 城市别墅板块项目以大户型、大尺度的奢华高档别墅形象出现，在市场上自住和投资租赁兼有；零星开发项目具有以叠加、联体为主，以“第一居所”和混合性物业为特征的产品特性，以自住为主。 ? 城市别墅在项目开发上有利于塑造品牌。 本研究报告主要从市场层面对“城市别墅”进行深入的专题研究，共分五部分。第一部分对城市别墅的定义、分布、特征、
4、发展等方面进行总体描述；第二、三部分鉴于浦西和浦东城市别墅的开发时段和特征均有所差异， 因此分浦西、 浦东两大区域分别对不同板块对其板块特征、产品情况、市场表现、客户群体进行细化深入分析和总结；第四部分试图站在开发商角度对城市别墅项目的选取和定位进行分析； 第五部分对城市别墅的市场分析的概括总结。 第 1 页 共 40 页 城市别墅专题研究报告 一、城市别墅的总体描述一、城市别墅的总体描述 1、城市别墅的定义、城市别墅的定义 城市别墅不仅是一种建筑形式， 更是一种生活形态， 即是一个从城市中心到远郊过渡的中间地段特定产品。城市别墅的叫法客观上界定了两个概念，同时聚合了“城市”和“别墅”的特质，
5、同时拥有城市的成熟生活配套设施和别墅的空间尺度，成为城市新贵(或精英)的专属。 就上海市场而言， 有形成高档别墅板块和零星分布两种形式， 我们将中环线以内的所有独栋、双拼、联体、叠加物业类型界定为广义上的城市别墅。 2、上海城市别墅分布、上海城市别墅分布 上海市场主要城市别墅分布图上海市场主要城市别墅分布图 复地美复地美墅墅 虹桥板虹桥板块块 月河月河 新凤城新凤城 上海滩上海滩花园花园洋洋房房 碧云板碧云板块块 龙东大龙东大道板道板块块 涵合园涵合园 大华锦大华锦绣华绣华城城 世纪公世纪公园板园板块块 静鼎安静鼎安邦邦 汇贤居汇贤居 南草坪南草坪花园花园 区区 第 2 页 共 40 页 城市
6、别墅专题研究报告 从目前上海城市别墅的分布来看，可以归纳得出如下几点特性：从目前上海城市别墅的分布来看，可以归纳得出如下几点特性： ? 四大板块集中分布，中心四大板块集中分布，中心/次中心城区零星开发次中心城区零星开发 城市别墅目前已形成“虹桥” 、 “世纪公园” 、 “龙东大道” 、 “碧云”四大高档别墅区域，几乎涵盖了目前市场中所有最知名的城市别墅，如“檀宫” 、 “汤臣高尔夫别墅” 、 “九间堂” 、“云间绿大地”等，是城市别墅发展最为成熟的区域。 同时，中心城区和次中心城区别墅的开发也日渐增多，逐渐成遍地开花之势，分布在各个区域。 如 “静鼎安邦” 、 “南草坪花园” 、 “汇贤居”
7、、 “上海滩花园洋房” 、 “新凤城” 、 “美墅” 、“天然居”等。 ? 高端国际化社区和次中心较高档住宅区高端国际化社区和次中心较高档住宅区 细看这四大板块和中心城区别墅， 我们不难发现其已经涵盖了上海市内国际人士聚集最为集中的区域，高端国际化社区已经成型。而次中心的一些零散分布项目，如“新凤城” 、“月河” 、 “天然居” 、 “涵合园” 、 “锦绣华城”等基本上都处于所属区域内较高档住宅区内，并与绿地、河道等天然资源相毗邻。 ? 浦东板块发展空间大、浦西板块辐射区域范围广浦东板块发展空间大、浦西板块辐射区域范围广 浦东、浦西的别墅板块由于发展的时间不同，其各自的发展空间已经大不相同。作为新兴城区的浦东，城市别墅板块目前主要集中在“碧云” 、 “龙东大道” 、 “世纪公园”这三大
