《致武汉市人民政府、武汉市国土资源规划管理局关于组织金马大厦复工续建工作的建议函》由会员分享，可在线阅读，更多相关《致武汉市人民政府、武汉市国土资源规划管理局关于组织金马大厦复工续建工作的建议函（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1武汉市人民政府武汉市国土规划管理局本人文亮，湖南环海律师事务所资深律师，长沙甘露高科技产业有限公司股东。自 1994 起即代表公司负责处理对金马公司的债权，历时已有 13 年。为配合市政府要求尽早恢复金马大厦复工续建指示，应市停建办任处长的要求，特此对金马大厦复工续建工作提出些个人建议以供政府及其职能部门组织督导金马大厦复工续建工作时参考。为帮助理解，先谈点历史。据我了解，金马房地产开发（湖北）有限公司的前身为金石房地产开发（湖北）有限公司。创始人文明是该公司最后一任法定代表人文佑树的长兄，前任法定代表人文艺的父亲。上世纪90 代初期的文明可谓传奇式的人物。在大概两年不到的时间，以海南为基地
2、，深圳为核心，在海南、广东、广西、湖南、湖北乃至香港设立公司十数家，融资近十亿，全面投入房地产，构制起庞大的泡沫资产如：海南最豪华的钓鱼台别墅一栋、亚希大厦第 18 楼一整层，深圳发展大厦第 18 楼一整层，各地不同用途征地十数幅近千亩。另有劳斯莱斯、奔驰、宝马、凌志、皇冠等顶级名车十数台，可谓极尽张扬显赫。其实文明并无任何背景和强人帮助，纯粹凭藉其个人的攻关能力。十几家公司都由他自己和他从湖北石首农村带出来的两个弟弟文佑林、文佑树和刚刚成年仅有小学文化的大儿子文艺以2及几个老乡同事再就是他的新妻湖南财院毕业的长沙妹子吴岚及其亲戚打理。这其中最得力也是唯一得力的帮手就是吴岚。这也就是中国改革开
3、放初期最典型的中国特色式家族型民营企业范式。这样的企业自有资本几乎为零，其经营风险可想而知。它们只要遇到外部环境恶化和内部力量分化的影响就必然崩溃。而这样的情形居然同时出现：1993 年 6 月，国家出台紧缩银根的宏观调控措施，资金供给极其紧张，放出的资金要急速回笼，这是外因。而同年的下半年，文明因一场车祸致植物人。这真是中国民营经济发展史上的罕见悲剧。也正因为此，近十亿资金的债权人眼光全部聚焦到毫无经验又没文化且刚刚成年的新掌门人文艺的身上，把这个无知而又不知天高地厚的人步步逼进到了深渊。我至今还常常思索着：正是我们这些曾经欣赏并支持过他们的人，最终成了他们悲剧结局的导演。但我们无须自责。这
4、就是竞争的市场经济的必然规律沉浮的风险。我正是在这个家族企业体系风险刚露端倪的时候，以两千万资金债权人代表的身份介入的。我的维权成功，纯粹凭藉我作为一名资深律师的敏锐洞察力和处理债权债务事务的丰富经验以及个人的毅力和信心。回首 13 年历程，可谓感慨万千。这些年，我始终坚持这样一种信念：中国的市场经济改革是不可逆转的。市场经济就是法治3经济。中国的市场经济必然与世界大经济接轨。中国政府对于市场经济的管理必然学习和借鉴当今发达国家成熟的经济管理理念和模式。而当代主流经营理念的核心思想就我个人的认识是：公平、自愿、诚信、互利、竞争、规范。而对于中国，因为落后，所以多一个核心就是发展。正是基于这样的
5、信念和认识，我在处理金石债权时，自始至终坚持公平、诚信、规范的原则，立足国内法，但又不断的从国外的民法、民诉法、公司法中吸取营养作为行动指南。因此，我的一些主张虽然最初在国内法中找不到直接明确的依据，但最终都能被不断完善的国内法予以直接或间接的确认。也只有这样的行为结果才经得起时间的考验。这也是我的信心所在。现在好啦，公司法修改啦，物权法颁布啦，民诉法也因为很多司法解释的出台而得到了有效补充，整个的司法环境、行政环境和经营环境都有了明显的改善，过去看来十分复杂的金马大厦项目现在已经变得比较简单、容易操作了。金马大厦现状及其反映的问题金马大厦自称主体工程封顶竣工，地下两层，地上 29 层，占地面
6、积 2722.6 平方米，总建筑面积 36400 平方米。上述信息在武汉市房产管理局得到核实。然而，最近得以确认的真实有效的信息是：金马大厦实际只有地上 27 层，该项目可查的建设工程规划许可证核准的地上楼层亦为 27 层，核准的建筑面积仅有约34000 平方米。这样就形成了第一个问题：建筑现状与公开的4信息不符，武汉市房产管理局与武汉市国土规划管理局的信息记载冲突。金马大厦自 97 年封顶以来，陆陆续续承载着 20 多家债权人的权利主张，介入的法院十数家，重复查封、抵押、甚至买卖的次数难以精确统计。十年的纠缠争夺，浪淘尽，最终由武汉市处理停建工程领导小组办公室统计已备案坚持对金马大厦主张权利
7、的人有：武汉中惠房地产开发有限公司主张金马大厦第25、12、1419、21、2327、29 共 17 层和地下一层及其项下土地。其权利依据是：（1）与海南银泰建设投资开发公司签定的关于金马大厦第 12、1419、2327、29 层共 13 层再建工程及项下土地权益转让协议，海南银泰建设投资开发公司提供的最高人民法院给海南省高级人民法院关于处理金马大厦的意见函，海南省高级人民法院裁定将金马大厦第12、1419、2327、29 层共 13 层及项下土地过户给海南银泰建设投资开发公司的民事裁定书；（2）与云南昆船电子设备有限公司签定的关于金马大厦第 35 层及项下土地权益转让协议，云南昆船电子设备有
8、限公司提供的最高人民法院给湖南省高级人民法院关于处理金马大厦的意见函，湖南省高级人民法院裁定将金马大厦第 35 层共 3 层及项下土地过户给云南昆船电子设备有限公司的民事裁定书；（3）与武汉建筑工程三公司签定的建筑工程债权转让协议，武汉建筑工程三公司提供的武5汉市中级人民法院确认债权判决书，武汉市中级人民法院关于查封金马大厦第 21 层和地下一层及项下土地的民事裁定书。武汉长三角集团公司主张金马大厦第 1、711、13、20 层共八层及项下土地。其权利依据是：武汉市中级人民法院（2002）武立执字第 1404 号民事裁定书。长沙甘露高科技产业有限公司主张金马大厦第 2、6、28 层共三层及项下
9、土地。其权利依据是：最高人民法院给湖南省高级人民法院关于处理金马大厦的意见函，湖南省高级人民法院(1996)湘高法执字地 203 号民事裁定书、(1996)湘高法执字地 201号给武汉市房产管理局的函、(1996)湘高法执字地 207 号民事裁定书。地上 22 层权利主张主体不祥。 另有孝感国资委主张金马大厦第 2328 层。其权利依据是：购房合同。但武汉市房产管理局备案登记信息不祥。再有黄冈一单位主张第 18 层权利。其依据是湖北省高级人民法院的查封裁定。再还有山东一资产公司主张第 79 层。其依据是湖南省高级人民法院的过户裁定。这些情况构成了第二个问题：权利主张的冲突。目前有一些不明人士非
10、法控制金马大厦工地现场，阻扰权利人行使权利。这就形成第三个问题：治安环境问题。中惠公司完全是为了金马大厦的续建而投资进来的。但一年多6的时间，一个过户、一个续建方案审批至今未能办妥，严重挫伤了投资人的积极性。这又反映出第四个问题：政府职能部门的协调支持力度不够。以上情况或可有出入，当以“停建办”的记载为准。三、我对金马大厦续建工作的几点思考房地产业是一个政策性极强的行业，从拆迁、批地、立项、设计到施工、销售、过户，它的每一个神经都受政府的控制。这也是我国政府高级官员的腐败几乎无一不与房地产有关的原因。甚至可以这样认为：正是缺乏有效监督机制的政府对房地产业的高度控制而滋生的大量腐败，最终导致了我
11、国房价的倚高不下。“烂尾楼”最能反映政府对外严控对内失控的乱象：官僚没有报批、没有建成的金马大厦第 28、29 层居然在武汉市房产管理局的信息公示系统堂而皇之的登记着；自大无视国家司法权威，对于法院的协助通知可以随意推诿、刁难甚至置之不理。湖南省高级人民法院是第一个通知协助执行金马大厦过户的法院，且多次亲临或函告督促协助，但武汉市房产管理局至今都没有行动也不予回应；本位只要与己有益，就可胆大妄为。武汉市中级人民法院的协助执行通知，无论从法定权威或法定时效，都不能与湖南省高级人民法院的协助执行通知相对抗，但因为是本地法院，权利主张人也是本地的，因此就给予积极协助并违法出证。7因此说：“烂尾楼”的
12、成因从表面上看是众多债权人无序争夺有限资产造成，而实质是政府为严控房地产，排斥外部力量的过多介入，而不惜违法行政的结果。所以，一个地方的“烂尾楼”是一个地方政府管理房地产业水平的“坐像标” 。其实，我从“停建办”所感受到的是武汉市政府主要领导对金马大厦这栋“烂尾楼”的续建工作是蛮重视的。我就参加了几次由“停建办”召集主持的协调会。只所以没有明显进展，究其原因，还是政府措施不当。我在上面已经谈到：房地产业是一个政策性极强的行业，政府几乎控制着它的每一根神经。 “烂尾楼”的根因就在政府为严加控制，排斥外力干预而不惜违法行政所致。要根治“烂尾楼”就必须根治政府的违法行政。要解决“烂尾楼”也首先得解决
13、政府职能部门的不当行政行为问题。这个问题谁能解决？谁敢解决 ？在中国现行政制下，只有强权人物。那就是当地主要领导或上级主管领导甚至主要领导。再就是那“舍得一身剐，敢把皇帝拿下马”的英雄。这个英雄可还得命大福大哦。现在武汉市的情况， “停建办”设在武汉市国土规划管理局下属的土地缉察大队，它能主导地籍确认、规划审查、施工许可、产权登记、销售许可、房产过户甚至地方城管、治安？我接触到的“停建办”的负责人任处长，是一个很有工作能力也很认8真负责的政府官员。他对于这项工作最知情也就最据发言权。但是在他和市主要领导之间隔着处长、主管局长、局长甚至主管市长，他的见解建议能即时准确的传递到市主要领导的面前吗？
14、我甚至怀疑他是否敢直言阐述自己的真知灼见。因为毕竟还是官场上的人吗！因此我斗胆放言：只要我的这个报告能让重视武汉市“烂尾楼”的主要领导过目，武汉市所有的“烂尾楼”问题将很快迎刃而解。因为我的第一个建议就是：武汉市人民政府任命政府主管副秘书长高配“停建办”主任；任命任处长为“停建办”唯一副主任，并特别授权副主任直接向市主要领导报告工作；我呢则自荐为“停建办”法律顾问。套用一句时行的话叫做：领导有决心，我就有信心！关于具体措施，站在“停建办”的角度，必须明确一个基本的指导思想就是我们只管物不管人。也就是说我们只关注产权不过问债权。因此，我们可以公示召集受理登记所有的既得产权主张人和主张享有产权优先
15、取得权的债权人即待定产权主张人。对其权利主张依据依法进行识别以确定每一个物权单位仅有唯一的权利人（共有人是例外）即行政确权。这是由物权的绝对排它性决定的。也是政府行使管理权的前提条件，不容推诿。当同一物权单位出现两个或以上的权利主张人，我们就必须排定一个权利主张人序位。对于第一序位的权利主张人，则认定为当然权利人，应依法及时发给权证，中止纷争，以利于争议9资产发挥应有的功能造福社会。而对于其他序位的权利主张人，则认定为或然权利人，应及时明确的回复，告知其合法的权利救济途径，依法维权。而关于权利主张人序位排列应坚持的几个原则有：权利来源合法无瑕疵优先；权利主张及时无过错优先；谁先申请谁优先；公权
16、优先于私权；既定公权优先于待定公权；高级公权优先于低级公权；同级公权则时先优先。 “烂尾楼”其实是争烂的。权证一旦确认，纷争即行停止，问题也就基本解决。还有一个可能出现的麻烦就是众权利人对续建方案无法统一意见。但这不是难题。关于开发主体以资格优先。关于决策权则根据物权法或公司法由物业单位比例或资本比例决定。最后，我想谈谈政府的支持问题。首先是过户问题。 “烂尾楼”的权利主体肯定难于归一。务实的续建方案是合作：即各权利人保留各自的产权，将续建开发权委托给其中有房地产经营资格的主体统一行使续建开发工作。这就产生一个问题：开发主体与权利主体不一致。常规解决办法是过户，但这对权利人不公平。因为权利人的权利来源一般都是由债权人通过司法维权演变过来而非通过市场交易得来，这其中已承担了很大的维权费用，其原始债权已严重缩水。如果按常规过户又要承担一笔毫无意义的巨额过户费，让本已严重缩水的债权再行贬值，这显然对权利人极不公平，将严重的挫伤权利人的续建积极性。另外，产权过户，权利
