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1、No.8, 4th Floor, Building E6-B, Binhai Financial Street, 3rd Avenue, Tianjin Economic and Technological Development Zone, China 300457Add：Suite 1505,Tower B,JIANWAI SOHO,NO.39,East Third Ring Road,Chaoyang District,Beijing,China 100022 土地增值税清算风险控制及案例分析土地增值税清算风险控制及案例分析土地增值税清算风险控制及案例分析土地增值税清算风险控制及案例分析
2、刘天永管理合伙人刘天永管理合伙人 目录目录目录目录第一部分第一部分第一部分第一部分 2011年年年年土地增值税征收新政策土地增值税征收新政策土地增值税征收新政策土地增值税征收新政策12第二部分第二部分第二部分第二部分 拖延土地增值税清算的风险拖延土地增值税清算的风险拖延土地增值税清算的风险拖延土地增值税清算的风险前言前言前言前言2011年房地产调控已见成效年房地产调控已见成效年房地产调控已见成效年房地产调控已见成效HWUASON LAWYERS第三部分第三部分第三部分第三部分 土地增值税清算鼓励政策土地增值税清算鼓励政策土地增值税清算鼓励政策土地增值税清算鼓励政策第四部分第四部分第四部分第四部
3、分 土地增值税清算操作重点问题土地增值税清算操作重点问题土地增值税清算操作重点问题土地增值税清算操作重点问题第五部分第五部分第五部分第五部分 案例解析案例解析案例解析案例解析前言前言前言前言2011房地产调控已有成效房地产调控已有成效房地产调控已有成效房地产调控已有成效2011年初国务院祭出房地产调控八项新政，重点是“限购限购限购限购”。各地要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对拥有2套及以上住房户籍居民家庭、拥有1套及以上非当地户籍居民家庭暂停售房。HWUASON LAWYERS全国商品房销售面积仍呈正增长,但增速下降明显,区域结构分化,一二线城市持续调整,三四线
4、城市支撑总量。一二线城市在限购等严厉政策调控下,商品房成交量下降明显。北京、上海 2011 年 4 月商品住宅销售面积分别同比下降 66%和 24%。未来,一二线城市在政策目标未达到之前,即其房价未出现实质性有效回落之前,限购限贷等政策仍将难以退出。开发商层面,资金链日趋紧绷,降价销售增加回款是必然和现实的选择;第四,土地市场角度,地价HWUASON LAWYERS的回落提供给开发商一个新选择,以未来成本的下降弥补当前利润率的损失,卖房买地,快速周转现货补充新货。应该注意的是，房地产项目快速流转必然产生土地增值税清算的需求。不合理的清算可能导致企业出现更大的危机，进而影响经营存续。第一部分第一
5、部分第一部分第一部分2011年年年年土地增值税征收新政策土地增值税征收新政策土地增值税征收新政策土地增值税征收新政策HWUASON LAWYERS一一一一、土地增值税国家政策土地增值税国家政策土地增值税国家政策土地增值税国家政策二二二二、北京市地方性土地增值税政策北京市地方性土地增值税政策北京市地方性土地增值税政策北京市地方性土地增值税政策二二二二、天津天津天津天津市地方性土地增值税政策市地方性土地增值税政策市地方性土地增值税政策市地方性土地增值税政策HWUASON LAWYERS三三三三、小结小结小结小结二二二二、天津天津天津天津市地方性土地增值税政策市地方性土地增值税政策市地方性土地增值税
6、政策市地方性土地增值税政策二二二二、上海市地方性土地增值税政策上海市地方性土地增值税政策上海市地方性土地增值税政策上海市地方性土地增值税政策一一一一、土地增值税国家政策土地增值税国家政策土地增值税国家政策土地增值税国家政策?为深入贯彻国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知 （国发201010号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房 地产开发收益，国家税务总局要求地方部门加强土地增值税的征管加强土地增值税的征管加强土地增值税的征管加强土地增值税的征管 工作。国税发国税发国税发国税发【2010201020102010】53535353号号号号HWUASON LAWYERS?各级税务机关要
7、将全面推进工作和重点清算审核结合起来，按照 国发201010号文件精神，有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过 快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。?通知中要求，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结 合起来，推动本地区清算工作。当时，国税总局要求各地要在2010 年6月底前将本地区的清算工作计划清算工作计划清算工作计划清算工作计划，以及重点清算项目重点清算项目重点清算项目重点清算项目名单上报 税务总局。完善土地增值税预征和清算制度完善土地增值税预征和清算制度完善土地增值税预征和清算制度完善土地增值税预征和清算制度主要内容主要内容主要内容主要内容HWUASON L
8、AWYERS梳理梳理梳理梳理、统计达到清算条件的项目统计达到清算条件的项目统计达到清算条件的项目统计达到清算条件的项目从严从严从严从严、从高确定核定征收率从高确定核定征收率从高确定核定征收率从高确定核定征收率推进本地区土地增值推进本地区土地增值推进本地区土地增值推进本地区土地增值推进本地区土地增值推进本地区土地增值推进本地区土地增值推进本地区土地增值 税清算工作税清算工作税清算工作税清算工作税清算工作税清算工作税清算工作税清算工作? 统计地区情况统计地区情况统计地区情况统计地区情况 ? 选择性清算选择性清算选择性清算选择性清算? 全面清算全面清算全面清算全面清算有所侧重有所侧重有所侧重有所侧重
9、HWUASON LAWYERS? 选择性清算选择性清算选择性清算选择性清算 ? 重点稽查重点稽查重点稽查重点稽查税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。但对于此但对于此但对于此但对于此次清算的抽查结果次清算的抽查结果次清算的抽查结果次清算的抽查结果，国税总局并没有公布最终的成果国税总局并没有公布最终的成果国税总局并没有公布最终的成果国税总局并没有公布最终的成果。HWUASON LAWYERS二二二二、北京市地方性土地增值税政策北京市地方性土地增值税政策北京市
10、地方性土地增值税政策北京市地方性土地增值税政策第一条第一条第一条第一条 关于差别化土地增值税预征率问题关于差别化土地增值税预征率问题关于差别化土地增值税预征率问题关于差别化土地增值税预征率问题（二）房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。北京市地方税务局公告北京市地方税务局公告北京市地方税务局公告北京市地方税务局公告 2011201120112011年第年第年第年第5 5 5 5号号号号HWUASON LAWYERS得的收入，按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征
11、土地增值税。第三条第三条第三条第三条 加强税收征管加强税收征管加强税收征管加强税收征管加强对土地增值税清算情况的监督和检查加强对土地增值税清算情况的监督和检查加强对土地增值税清算情况的监督和检查加强对土地增值税清算情况的监督和检查京政办发京政办发京政办发京政办发20118号号号号HWUASON LAWYERS对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算达到土地增值税清算标准但不申请清算达到土地增值税清算标准但不申请清算达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边 房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。三三三三、天津地方性土地增值税政策天津地方性土地增值税政策天津地方性土地增值税政策
12、天津地方性土地增值税政策调整土地增值税预征率我市土地增值税预征率统一调整为2%。按照中华人民共和国土地增 值税暂行条例实施细则规定，待项目竣工、办理结算后再进行清算， 多退少补。津地税地津地税地津地税地津地税地【 2010201020102010】52号号号号HWUASON LAWYERS确定土地增值税核定征收率确定土地增值税核定征收率确定土地增值税核定征收率确定土地增值税核定征收率我市房地产开发项目清算土地增值税的核定征收率确定为5%。根据 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知（国税发2006187号）规定，土地增值税核定征收的范围 如下: （一）依照法律、行政法
13、规的规定应当设置但未设置账簿的；HWUASON LAWYERS（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证 残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。津政发津政发津政发津政发20112号号号号房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元(含)以下的， 土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元(含)的， 土地
14、增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值 税预征率为5%。保障性住房暂不预征土地增值税。HWUASON LAWYERS税预征率为5%。保障性住房暂不预征土地增值税。 对提供虚假发票、签订虚假合同、虚列成本及伪造、编造、隐匿、擅 自销毁账簿、记账凭证等行为，依照中华人民共和国税收征收管理 法的有关规定予以处罚。加强对土地增值税征收管理，依照住宅不同销售价格，分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税，并严格土地增值税的清算和检查，重点对定“津十条津十条津十条津十条” ：关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市关于贯彻国务院办公厅文件
15、精神进一步做好我市关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市 房地产市场调控工作的实施意见房地产市场调控工作的实施意见房地产市场调控工作的实施意见房地产市场调控工作的实施意见HWUASON LAWYERS价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和检查；加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。四四四四、上海地方性土地增值税政策上海地方性土地增值税政策上海地方性土地增值税政策上海地方性土地增值税政策按不同的销售价格确定土地增值税预征率按不同的销售价格确定土地增值税预征率按不同的销售价格确定土地增值税预征率按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；上海市地方税务局公告上海市地方税务局公告上海市地方税务局公告上海市地方税务局公告2010年第年第
