竣工交付工作指引

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1、 私人宇後期工程私人宇後期工程 施工和交指引施工和交指引 (初稿初稿) 目目 1. 施工進計劃和管 2. 水裝修施工工序和特別措施 3. 成品保護措施和管 4. 指定分判商(NSC)和業主直接聘用承包商(DC)的管和協調 5. 材運輸安排 6. 現場清和垃圾廢處 7. 文件管 8. 最後驗收交工 9. 交後執繕程序 10. 安全管 11. 保安管 第 1 頁, 共 54 頁 1. 施工進計劃和管施工進計劃和管 1.1 施工進計劃 當宇建造工程進入水裝修期，將會有多項工序在同位置全面同時展開，每項 工作包含個同業，有時候需要在同一個範圍內工作，地盤應要有計劃地協調 各個業先後進場次序，減少必要的

2、交叉作業，避免混和減低效，確保一個 業會延誤下一個業，最終影響整體進和完工期。地盤需要依據總進計 劃，就每個位置及個別工序和業編製詳細計劃；細項施工進計劃分為下 5 別： (1) 水裝修 (2) 精裝修場地及機電房間移交 (3) 公共設施接駁及法定檢驗 (4) 施工圖則及物資 (5) 機電安裝和精裝修 1.2 水裝修明細進及計劃 1.2.1 住大各層室內包括浴室、廚房、廳房、走及梯和室外外牆所有水、 安裝、裝飾等工序和完工計劃(考附件 1.1 和 1.2) 1.2.2 裙包括轉層外牆平台面、走火梯、升機大堂等的水、掛板、掛石 等工序施工計劃(考附件 1.3, 1.4, 1.5, 1.6, 1.

3、7, 1.8, 1.9)。 1.3 精裝修場地和機電房間移交計劃 精裝修場地包括會所、商場、升機主大堂等，機電房間包含所有機電設備安裝的 房間，這些地方在移交前需要完成基本水工作包括砌磚牆、批盪、盪地台、油漆 等，計劃需要充分考慮移交後有足夠時間給予有關分判商完成他們的工作，配合整 體完工期。(考附件 1.10 & 1.11) 1.4 公共設施接駁及法定檢驗程碑程計劃 公共設施接駁及法定檢驗是順取得入伙紙和完工最為關鍵的工作，公共設施接駁 包括供水、排水渠，供電電纜、煤氣供應等。法定檢驗包括永久升機、供水系統、 排水系統、油缸房危險倉、防火系統、出入口及人道平整、垃圾房、緊急消 防等。為確保公

4、共設施接駁及法定檢驗準時進，地盤必須清楚明所有目標 日期、用表(附件 1.12)和程表(附件 1.13)明所有關鍵工序及日期，以達 至目標日期，目標日期即是指必須在該日期前要完成該項工作。 第 2 頁, 共 54 頁 1.5 施工圖則審批、樣辦審批和材進貨計劃 任何工作項目未有批准的施工圖則和主要材樣辦，可以及時製造、備和付 運，最終影響完工。地盤必須超前制定圖則審批、樣辦審批和材進貨時間表，準 確掌握各項工作材依時付運。 1.6 機電安裝和精裝修明細進計劃 大部份承建合約機電安裝和精裝修工程基本上由業主指定分判商(NSC)做，與上述 工作項目相同，地盤必須指各 NSC 具體計劃和安排他們的工

5、作並呈交明細進 計劃，詳細程與上述水工序計劃一樣細緻。 1.7 進管 1.7.1 進計劃是工程管中的重要工具，地盤管人員必須使用細緻的規劃去執 具體的管，包括人資源的配備、現場運輸及機械設備的配備和安排， 日常的監控和定期的檢討，在整個施工過程中嚴格管，保證計劃的實施， 意相關判頭是否按計劃做，掌握施工人和材等的情況。 1.7.2 依照既定的各項明細進計劃，地盤需要與各有關分判商議定足夠的工人 和相關工作所需的機械設備，以滿足計劃中進的要求。 1.7.3 總管必須清楚指示前線管工分管範圍的工作計劃及其職責，管工需要每天協 調各判頭工人，確保依計劃先後進場次序，觀察和記每天的進、開工人 、材配備

6、等，並每天向總管匯報，總管每天與管工召開簡短碰頭會，收 集現場工程進展情況，並向各管工作出相關指示。 1.7.4 地盤經、代表、機電工程師與總管每星期最少召開 2 次碰頭會，檢討各項 工作進展情況，確定需要跟進事項，即時解決有關問題，確保現場依計劃實 施。有需要時，即與有關分判商負責人開碰頭會議，解決影響進的問題。 1.7.5 地盤代表與工程師每星期最少召開 2 次檢討會議，就施工圖則審批、樣辦審 批和材進貨、檢討情況和進展，如有跟上進計劃，即時採取補救措施， 避免影響工程進。 第 3 頁, 共 54 頁 2. 水裝修施工工序和特別措施水裝修施工工序和特別措施 2.1 水裝修開展前需要完成事項

7、(看附件 2.1 程表) 2.1.1 石矢結構完成及拆板後，即進清場工作，以創做條件可以盡早進 水工作。 2.1.2 清場後，即修補及補妥石矢缺陷，石矢缺陷泛指石矢結構遺下之所有問 題，包括黃蜂竇、石矢痕、拮絲、拆箱仔板、拆腳卡及走腳板、釘頭板 皮鐵皮、鑿爆板石矢等等。 2.1.3 修補石矢缺陷必需於水施工前完成和業主代表合驗收，否則日後才發覺 “未銷案，有可能需鑿開水裝修已完成工作方可修補，地盤勿抱著 “孤且一博之心態試圖混過，否則引至大損失。 2.1.4 有關需做防水位置之石矢結構(如：浴室、台等)以及妥之絲柵吼必需 於水施工前完成試水合格，否則，日後水才作修補費用會非常昂貴。後 安窗亦需

8、要進試水，確保窗與石矢的口需會水。 2.1.5 其餘之工作如開墨線，窗吼門吼有否過大過少需要修補等工作亦應於水施 工前準備妥當。 2.2 施工先後工序(看附件 2.2 程) 2.2.1 大內外水及裝修工作標準先後工序詳細明在附件二程表內，一般正 常情況，大石矢結構完成 10 至 15 層，水工作就要展開。 2.2.2 同時，交機電房和公共事業管線接駁即展開。大下面的裙內主要機電 房的水工作亦要開始做，配合交機電房給有關判頭和公共事業公司做安裝 工作，尤其是火牛房及總電掣房，並安排去水、電、煤、電話線等的接駁 工作。 2.2.3 平台花園水工作在石矢結構完成要即展開；個別大型發展商可能會在 大石

9、矢結構大約只完成一半時，指平台花園泳池水開工，地盤需要 配合工作，並在個別工作完成時做好保護工作。 2.2.4 在大棚架拆除後即拆圍街板，如大型項目部份宇拆棚架完成後相對 位置的圍街板可開始拆除，以展開人面和入口鋪砌工作，所有 管線接駁，一定要在拆圍街板前完成，否則，會有工期延誤風險。 2.3 施工過程特別關注事項 2.3.1 水裝修施工第一個工序應先安裝門底框、盪門框、窗框、百框等等以 水“收口，否則有可能需額外支出“翻工費用外，質亦受影響。 第 4 頁, 共 54 頁 2.3.2 安裝完成後，有關之窗框需檢查吼位是否過大，需否先修補，檢驗合格(或 修補至合格)後方可進抆框，在可能情況下(如

10、合約要求用加水壓)抆框 後應試水以確保框邊水，以免於工程後期才發覺水而延誤執工作。 同一時間，內應進砌磚工作。 2.3.3 上述 2.3.2 完成之後可進內外牆批盪。批盪前，應先檢查所有餅仔、包 角等之平直，石矢牆之沙仔、磚牆之手工、磚網、過到的位置需鑿石矢、 過厚之位置先修補等等是否符合要求。 2.3.4 批牆身面浸灰或做牆身瓦前，需先檢驗底浸批盪平直，以及有否空鼓情 況，執妥才可進，以免翻手。 2.3.5 牆身及天花水完成後，可進清剷地台以及盪地台工作，意水完成之 位置應包括外牆、廚房、浴室、台、廳、房；否則，客廳已完成盪地台 後才開始浴室水雲石等工作，客廳之地台定必會受破壞及污染。故此，

11、 實際情況必需轉換工序，則必需做好地台保護，減少損失。 2.3.6 原則上，每一層的外牆和室內所有水工作完成包括修補缺陷後，才可以 開始做木器安裝和精裝修工作，包括：木廚櫃、鏡、玻璃、木門等等。 2.3.7 浴室方面，做妥防水層及盪 Sunken 底地台後，必需檢查及試斜水至合格後 才可進喉管及 Raised Floor 工作，忽視此試驗，日後才發覺 Sunken 底有藏 水情況，那時候根本沒可能可執修，除非打拆所有已完成之 Raised Floor、 雲石、裝修工作等等，費用及責任將會是常巨大。 2.3.8 每個住單位的水喉安裝完成後在做水覆蓋前做加壓試水，確保在等同 水水壓下水喉沒有滲，水

12、喉試水需要與水喉判頭、地盤員工和業主代表一 起進，試水合格記並需簽認和存檔。 2.3.9 木廚櫃被濕會損壞，在安裝廚櫃前需要安好鋁窗玻璃，避免外牆施工用水 或雨水濕木廚櫃，另亦需要用紙板和膠紙保護好玻璃及鋁窗。除安永久 玻璃外，地盤可選擇採取時措施，如用木板封窗。 2.3.10 廚房和浴室天花上的機電管線要在安裝假天花前全部完成(除與假天花接駁 收口，如燈、風槽百頁等)，尤其是沒有窗的浴室，抽風設備要安妥並測 試後才安裝假天花。否則，翻手再拆假天花再做會引至假天花損壞。 2.3.11 必需完成浴室及廚房之所有裝修工作，才應進客廳之木地板，否則於材 搬運期間，定必會對地板造成可修補之破壞。 2.

13、3.12 分體式氣機安裝，其喉管接駁和隔熱裝置完成後需要進測試，以確保沒 有水或滴水，才可以封石膏板天花。地盤需要作適當安排工作，避免影響 天花牆身批灰油漆工作。 第 5 頁, 共 54 頁 2.3.13 時常發生外牆喉管和鐵碼或煤氣喉管生銹現象，主要原因是安裝完成後才清 洗外牆瓦仔，加上清洗時沒有完全將清潔劑清除，外牆喉管和鐵碼生銹。 地盤一定要作適當安排，先清洗外牆瓦仔後才安裝喉管。 2.3.14 外牆拆棚前，需檢查外牆瓦之手工、空鼓等以及合約所要求之試驗(如： Pull-Out Test 等)。 2.3.15 天面防水一定要依防水公司的施工方案和製造商的指引，如與則師圖則 同，以防水專業

14、公司及防水材製造商指引為準。在防水工作的施工方案要 特別注意，防水層一定要在石矢面做，可以做地台批盪後才做防水，除非 是超過 50mm 厚的“3 分仔石矢。另外，石矢面先試水，將石矢缺陷( 如、黃蜂竇)修補妥當後再有水才可以做防水層。 2.3.16 普遍常的情況是在天秤窿後石矢，施工縫(Construction Joint)處好， 引致完成的防水層被破壞和水。所有後石矢填補窿位，如天秤、垃圾 槽等，在施工縫要作以下特別處： a) 在新舊石矢接口位後凹坑，後再用 Non-shrink grout 填補凹坑，完成後 要試水，合格後才做防水，或 b) 舊石矢口建造時起級如下圖，新石矢前在級位放上膨脹

15、帶，在做防 水前要先試水，或 c) 上述 2 個方法同時應用 Non-Shrink grout 膨脹帶 第 6 頁, 共 54 頁 3. 成品保護措施和管成品保護措施和管 3.1 背景 成品保護對工程後期非常重要，有效的保護除可以減少或避免損壞，能控制好成 本、減少分判間的紛爭外，並可以提高公司對品質要求的形象。就以浴缸為， 因未能做好保護而損壞導致要換業主方可收貨的話，其工序但要拆走損壞的浴 缸，還要拆走已完成的雲石、還可能對其它已完成部份造成破壞。除對項目本身的 成本構成負擔外，還增加分判之間的爭拗，甚的會影響公司形象。另外，有保 護設施就以為可以安枕無憂，成品可以完整無缺地交工，這個觀點正確，保護設 施無怎樣完美但缺乏管，是形同虛設，最終都會招致損失。 3.2 損壊風險評估和保護計劃 3.2.1 在施工策劃和制定施工方案時，地盤需要就各樣材和成品被損壊的可能性 作出具體的風險評估，仔細分析每個工序在進時對材及完成的工作構成 破壊的可能性，及估算破壞的程，並確定引起損壊的原因，從而決定是否 需要進保護工作，制定可實的保護方法，確由誰人執保護工作。 如要由分判商負責，在分判時具體明確其有關責任。