《周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研》由会员分享，可在线阅读，更多相关《周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研（21页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 - 1 - 商业地产创新研究交流热线 021-60868820 2011 年 8 月第 1 期 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 - 1 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 - 2 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 写在前面的话写在前面的话 对于大型国企而言，伴随多次产业结构调整，大量土地因为不再用作生产用地而被释放出来。同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，国企与其和芸芸众生的房地产开发企业在土地市场上厮杀，远不如“以退为进” ，积极盘活存量土地资产，提高存量土地利用效率，提升企业效益。 因此，加强存量土地资产管理，实现对存量土地资产的合理经营，避免土
2、地资产的大量闲臵和浪费，成为大型国企提高其资产运营效益的有效途径。深入研究盘活土地存量资产的方法和路径，不仅是大型国企转制改革、优化升级的必经之路和题中之义，也推动了土地资源的集约利用。 由我领衔，联合几家大型国企，成立了专门的课题组，对大型国企存量土地的盘活利用和操作路径进行了系统的研究。本文截取其中一部分，集中分析了三种盘活利用存量土地的操作路径。一是转让、出租与拍卖；二是开发新物业，包括新建与企业相关的配套设施、开发商品房或保障性住房；三是重新改造老厂房，如改建成经济型连锁酒店或量贩式购物广场、开发成文化创意产业园区，等等。 - 3 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 随着土地
3、资源日益稀缺，土地价值日渐凸显，土地已经成为一种重要资产。本报告对多家大型国企盘活利用存量土地的经验进行了分析与研究，总结得出大型国企土地资产的经营活动与方式，以及存量土地盘活利用的操作路径，并对相关案例进行了解读。 大型国企大型国企土地资产土地资产的的经营活动与方式经营活动与方式 一般而言，根据资产经营活动场所的不同，可将土地资产经营分为三类：企业内部的土地资产经营、资本市场的土地资产经营和产权市场的土地资产经营。关于这三类土地资产经营，不仅包括对生产型用地进行合理安排、充分利用，也包括对闲臵存量土地实行高效盘活、有效开发，尤其是对一些大型国企而言，由于多次产业结构调整，很多土地不再用作生产
4、用地而被释放出来，因此，大型国企在开展土地资产经营过程中，更要注意闲臵土地资产的盘活。 图图 1 1： 一、企业内部的土地资产经营一、企业内部的土地资产经营 PART 1 土地资产经营的三种类型 - 4 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 企业内部的土地资产经营，是通过对企业内部土地资产利用状况的调整，提高土地资产的利用效率，充分挖掘并提升土地资产的价值，减少土地相关成本费用，以提高企业赢利水平或者企业价值的活动。企业内部的土地资产经营，是企业开展土地资产经营的一个重要方面。对于一些大型国企而言，由于取得土地成本相对较低，有时往往并不注重这一方面，但随着土地资源战略性地位不断得到凸显
5、，在企业内部优化、强化利用土地资产已经成为越来越多企业的共识。 二、资本市场中的土地资产经营二、资本市场中的土地资产经营 资本市场通常是指一年期以上各种资金交易关系的总和。根据金融提高土地资产的利用强度提高土地资产的利用强度 提高土地资产利用强度，是在不影响生态环境情况下，尽可能提高土地建筑容积率，最大限度提高土地资产利用强度。企业应该在充分调查客流量、消费习惯、交通状况、环境影响、城市规划、资金筹措和建筑技术等因素的情况下，通过技术经济分析与评价，合理确定商业用地土地资产的开发利用强度；对于工业用地，也要根据产品生产的特点，建设生产厂房与配套服务用房，尽量节约土地。 提高土地资产的利用效率提
6、高土地资产的利用效率 提高土地资产的利用效率， 要求对利用中的土地资产及其附属建筑物，考察其空间布局分配、组织联系便捷程度及利用效率，根据企业生产经营的合理流程， 实现土地资产在企业生产经营过程或者环节上的合理分配， 减少土地资产的冗余利用， 增加生产经营的流畅程度，最大限度减少土地资产的占用以及与土地位臵相关的运输储藏周转等成本费用。企业应根据生产经营的成本与利润分析，结合企业土地资产价值的变化情况，实行企业内部土地资产的臵换，将企业盈利水平高的生产经营部门或者管理部门臵换到土地资产成本摊销高的地方，甚至实行企业内部的“退二进三” ，即将好的地段用作企业开发第三产业，而将产品生产转移到土地资
7、产价值低的地区。 延长土地资产的生命周期延长土地资产的生命周期 密切关注土地资产的使用年限， 对土地的附属建筑物加强维护保养， 并随着企业技术水平提高以及生产转型等原因所导致的生产经营方式的变化，积极改变建筑物内部的空间布局及其组织联络，使建筑物一直处于良好的工作状态之中，以延长其经济寿命周期。 企业内部土地资产经营的方式 - 5 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 工具的流动性，资本市场可以分为证券市场和信贷市场。资本市场中的土地资产经营也就是以土地资产为载体在资本市场开展的各种活动。近年来，土地与资本的关系密切，土地是企业在资本市场融资的一个重要砝码。 证券市场的土地资产经营证券
8、市场的土地资产经营 证券市场的资产经营是指通过对包括土地资产在内的企业资产的重组包装，在证券市场发行股票和债券筹集资金的活动，是企业的直接融资方式。具体可以细分为发行股票、债券和抵押贷款证券化等几种主要形式。 图 2 发行股票发行股票发行股票是作为股份有限公司的企业通过证券市场向投资者发行社会公众股筹集资金的活动，所筹集的资金成为公司的实收资本和资本公积金，增加了所有者权益，改善了企业的资本结构，降低了企业的负债率。企业能否在证券市场公开发行股票，取决于公司的经营管理水平与资本扩张能力，如果企业经营业绩优良，成长性好，证券监管部门就会同意企业股票发行并上市交易，投资者也会购买企业发行的股票并获
9、得利益。 发行债券发行债券企业以包括土地资产在内的自有资产做担保或者由第三者做担保，通过金融机构向社会公众发行企业债券筹集资金，经过批准后，企业债券也可以在证券市场上交易，这也是证券市场资产经营的一种方式。通过发行债券筹集资金也会改变企业的资本机构，使企业的负债增加。由于土地资产的增值性，而且价值量大，成为了企业发行债券的最佳担保品。 抵押贷款证券化抵押贷款证券化抵押贷款证券化是指企业将土地资产及其证券市场的资产经营的三种形式 - 6 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 附属建筑物抵押给银行等金融机构，银行等金融机构将其所持有的抵押贷款债权向专业机构转让，专业机构如基金公司或者证券公
10、司等在资本市场上将抵押贷款作为能够带来收益的资产，并以其附属抵押品如土地资产等出具担保， 向投资者发行证券，使得抵押贷款成为可以在二级市场流通的资产，起到增加贷款资金的供给，分散贷款金融机构的资金流动风险的作用。 信贷市场的土地资产经营信贷市场的土地资产经营 信贷市场是一种间接融资场所，信贷市场的土地资产经营是指企业通过以土地资产作为抵押向金融机构贷款的活动，是企业筹集资金的主要方式。 土地资产抵押是指债务人或第三人不转移对土地资产的占有，仅将土地资产作为债权的担保，在不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该担保物进行处臵，并用处臵价款优先受偿的一种债权担保方式。土地抵押是土地资产经营的重要方
11、式，因为大多数企业并不具备在证券市场融资的条件，而通过银行信贷获得资金就成了企业融资的主要渠道了。但要注意的是，企业以有偿出让方式获得的土地资产可以直接抵押，而划拨土地使用权则需要经政府批准或在补办出让手续后方可作为完全的企业财产进行抵押。 三、产权市场中的土地资产经营三、产权市场中的土地资产经营 产权市场是进行实物形态或者价值形态的财产权益交易关系的总和，产权市场可以是有形市场，也可以是无形市场。产权市场交易的客体可以是企业的整体产权，也可以是企业的部分产权，如土地使用权。总之，凡是发生产权让度的行为，都属于产权交易的范畴。产权市场中土地资产经营的主要形式有土地资产的转让与租赁，涉及土地资产
12、的企业收购兼并，土地资产臵换包括“退二进三”等。 土地资产转让与租赁土地资产转让与租赁 土地资产转让是企业将合法取得的土地资产转让给其他使用者的行为。土地资产转让的原因可以是出于获得赢利的考虑，即土地资产转让价格高于土地资产取得价格，企业因此可以获得计划利润；也可以是减轻经营成本的考虑，即土地资产的保有和使用己经成为企业经营的负- 7 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 担，转让土地资产可以减少企业成本费用；还可能是出于融资方面的考虑，出售土地资产以换取企业生产经营过程中急需的资金。不管出于何种原因，在转让前企业一定都应进行土地资产决策分析，即进行土地需求决策与土地价格的决策分析。
13、土地资产租赁则是企业将多余的土地资产租赁给其他使用者使用，获取租赁收入，以使企业的土地资产充分发挥作用。 企业兼并收构企业兼并收构 企业兼并收购中，土地资产往往起到重要作用。在很多情况下，企业并购的原因实际上就是为了获得被收购企业的土地使用权。例如，一些企业占据着城市中心很多好的地段和土地，但由于经营不善导致亏损状态甚至濒临破产，那么土地可能就构成了企业几乎唯一重要资产，而一些经营企业为了获得好的发展空间，可以采取吸收合并方式接受这些亏损企业，从而获得这些企业的土地使用权。 2009 年 1 月，上海易居房地产研究院成立“大型国企不动产运营平 台研究”课题组，在企业研究中心创建人、首席研究员、
14、总经理周建成 博士的带领下，整合内外部专家，进行了持续、深入和系统的研究。两 年多来，该研究取得了一系列研究成果，同时为宝钢发展、连云港港口 集团等多个大型国企提供了长期顾问服务，帮助这些企业理清了思路， 设计了路径，推动其不动产运营上了一个新台阶，获得了一致好评。 图为 2011 年 7 月周建成博士组织课题组围绕 “存量土地盘活利用操 作路径”问题进行内部研讨。 - 8 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 土地资产臵换土地资产臵换 土地资产臵换是产权市场中企业土地资产经营的又一重要形式。对土地区位要求不高的企业通过土地资产臵换，将区位条件好的土地臵换出来进行第三产业的开发，或者是
15、转让给其他开发商，另外在土地区位等级低的地方择址新建厂房。其实质，就是利用企业土地资产臵换的经营方式，获取城市级差地租。 - 9 - 周建成博士：国有企业存量土地盘活利用研究 大型大型国企存量土地资产的利用与盘活国企存量土地资产的利用与盘活 国企在经过改制以及多次外延扩展和结构调整之后，很多土地被释放出来，如果不加以盘活和有效利用，就会造成土地资产的大量闲臵与浪费，为此，除了要做好作为生产用地的土地经营工作，更要积极盘活存量土地。提高存量土地利用效率构成国企土地资产经营的重要方向。存量土地的盘活包括由政府重新收回土地使用权，土地及土地使用权为标的物的投资、转让、出租等，以及在闲臵土地上进行改造
16、与开发等。 一、土地使用权与属性的改变一、土地使用权与属性的改变 存量土地盘活方式有多种多样，无论是转让、改造或者重新开发，其中一个关键问题就是土地的使用权、属性的改变。上海市政府提出，在符合城市总体规划的情况下，企业原址土地未纳入土地储备计划的，经市规划部门审核并报原批准供地的人民政府批准后，可改变原址土地的性质和建筑物的使用功能，从事除房地产开发以外的第三产业，企业可按新用途基准地价和原用途基准地价的差额补交地价，相应签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同。 土地使用权的改变土地使用权的改变 由于国企的土地资产大多是由国家行政划拨而来，不具有出让土地的相关优势，会在土地投资、转让
