锦都香城项目的进度计划制定

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1、中国管理案例共享中心案例库 教学案例 1 案例正文：案例正文： 锦都香城项目的进度计划制定锦都香城项目的进度计划制定1 1 摘摘 要：要：本案例主要用于解决锦虹公司制定锦都香城房产项目开盘前的进度计划问题。首先，对房地产开发的行业背景、锦虹公司及其锦都香城房产项目的情况进行了介绍；然后描述了锦都香城房产项目开盘前进度计划制定的过程与冲突，给出了该项目制定进度计划的相关数据与信息； 进一步通过分析该项目的计划开盘时间，明确在制定进度计划时必须考虑项目任务（活动）完成时间不确定性可能带来的风险，提出了本案例的启发思考问题。最后，在本案例的范围内给出了解决上述问题所需要的方法与应用前提。通过讨论和分

2、析解决以上问题，可以明确制定项目进度计划时关键线路法、 计划评审技术、 计算机仿真方法的适用情况，掌握不确定条件下制定项目进度计划的方法。 关键词：关键词：锦都香城房产项目；不确定性；进度计划 0 引言引言 李经理是锦虹公司的计划部经理，在参加完公司总经理召开的部门经理以上人员参加的公司工作会议后，急匆匆赶回计划部。公司总经理要求他尽快制定锦城香都项目的进度计划，工作重点是公司一级计划的编制。李经理主管公司的项目计划工作已经5年，先后管理过公司44个房地产项目的计划工作，这44个项目的累计开发面积达500万平方米，产值约100亿元。然而，公司总经理会后的专门叮嘱却使李经理感到这次任务的压力很大

3、：“老李，公司几十个项目的计划都是你们计划部制定的，有些项目按照项目进度计划完成了，有些项目却与进度计划相差较大。上个项目发生了在预期的开盘日期却无法开盘的情况，公司蒙受比较大的损失，这里面有你们计划部的责任。这次一定要吸取教训，特别要把开盘前的计划做好。” 李经理知道，公司总经理在这个项目上压力也很大。一方面，目前整个房1.本案例由西南交通大学经济管理学院的赵正佳、李涛、冯浩和成都大学城乡建设学院的王锡琴撰写，作 者拥有著作权中的署名权、修改权、改编权。 2.本案例授权中国管理案例共享中心使用， 中国管理案例共享中心享有复制权、 修改权、 发表权、 发行权、 信息网络传播权、改编权、汇编权和

4、翻译权。 3.由于企业保密的要求，在本案例中对有关名称、数据等做了必要的掩饰性处理。 4.本案例只供课堂讨论之用，并无意暗示或说明某种管理行为是否有效。 中国管理案例共享中心案例库 教学案例 地产行业处于调整时期。另一方面，锦都香城项目也面临着其他公司项目的竞争。 1 行业背景及公司简介行业背景及公司简介 房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，随着国民经济的高速发展和人民收入水平的大幅提高也得到了迅猛发展，显著表现为房地产开发投资的持续快速增长。然而，由于众多开发商受利益的驱使，对房地产进行了非理性的开发，同时还出现了市场调节机制失灵的现象，房地产行业出现了较大的泡沫。因此，近年来国家加大了对

5、房地产行业的宏观调控力度，目前整个房地产行业处于调整时期，国房景气指数被公认为是最能代表行业发展趋势的先行指标，今年以来该指数已经连续五个月下滑。 锦虹公司成立于1998年，目前已成长为一家专业从事房地产投资开发的企业，具有一级房地产开发资质。公司拥有一支高素质、实践经验丰富的专业经营开发队伍，现有员工700余人，其中高中级技术专业人才近300人，年开发能力达200余万平方米。2000年以来，锦虹公司房地产市场开发量达10,000,000平方米，并建立了规划设计、建筑施工、材料供应、服务提供等方面的多个战略合作伙伴，制定了从拿地、规划、营销、入住、物业服务等价值链上的一系列公司标准。锦虹公司以

6、良好的经营业绩和社会效益赢得了政府、业界、客户的广泛认可，多次获得“全省房地产开发企业最大市场占有分额10强”、“全省房地产开发企业综合实力10强”等荣誉称号。 锦虹公司在行业内一直以快速、大规模开发见长。但即使如此，也感到房地产行业调整所带来的压力。过去，房地产企业把拿地作为第一要务，认为只要拿到地就可以高枕无忧；然而，现在随着市场的规范和土地成本的提高，许多项目通过竞标环节之后，地价已经高高在上，项目成本也随之大大抬高。另一方面，消费者有房价下跌的预期，企业还面临很大的融资期限、融资成本压力。因此，如何在保证质量的前提下，缩短工期和降低开发成本就成了房地产企业亟待解决的重要问题。 锦虹公司

7、的项目计划管理能力在行业内具有一定的领先水平。该公司对项目开发计划实行分级管理，将计划分为公司级计划和部门级计划两类。公司级计划主要包括从项目启动到项目交付全过程中，开工、施工、亮相、开盘等几十个关键节点，由公司计划部负责编制、检查、考核；除公司级之外的计划为部门级计划，大约几百个节点，由各部门在公司级计划的基础上，自行编制、检查、考核。部门级计划以公司级计划为依据，并接受公司计划部的指导。 2 锦都香城项目情况锦都香城项目情况 2007年3月，锦虹公司通过拍卖取得锦都香城项目。该项目位于城市北三环2 中国管理案例共享中心案例库 教学案例 内侧，用地面积86009（合129亩） ，总建筑面积约

8、40万，总产值预计可达14亿元。项目定位为城市首座大型东南亚滨海风情文化社区、实用居家典范。文化定位为源自槟榔屿的浪漫风情、温馨生活。项目整体运作策略为：严格控制户型与面积，控制房屋总价；通过大量采用空中庭院、低于2.2米灰空间、入户花园等创新元素，实现户型创新，以提高产品溢价空间；通过突出东南亚槟榔屿滨海风情文化特色，实现文化主题差异化；充分利用城市三环路绿化带和代征地绿化带，将代征地绿化带打造为坡地休闲公园；通过高效率运作、快速开发、快速销售，以实现现金流快速回收。 锦城香都项目地处城市的改造启动区内，项目周边集结了众多中小楼盘，因此存在较大的竞争。另外，该项目自身的建筑体量较大，户数较多

9、。针对这种情况，必须充分把握区域市场供给及需求特征，采用有效的营销策略方式，真正把握并引导客户的消费，尽快开盘，实现项目快速销售，创造合理的利润空间。 作为公司计划部经理，李经理当然清楚项目进度计划在项目管理中的重要作用，尤其记得公司总经理对项目开盘前进度计划的强调。回到办公室，经过一番思考，李经理召集计划部工作人员开会布置工作：“锦都香城项目对公司十分重要，公司高层很重视该项目的计划工作，特别是项目开盘前的进度计划工作。如果计划过于宽松，会延长回款周期；如果计划过于紧张，则可能导致无法在预期开盘时间开盘。大家还记得上个项目吧？对，就是锦都佳苑项目，销售广告已经在电视上滚动播出、在报纸上连续刊

10、出，但到了预期的开盘日子却无法按期开盘。不但浪费了大量的广告费，而且导致客户抱怨，影响公司声誉。我们一定要吸取上个项目的教训，把锦都香城项目开盘前的进度计划制定得符合项目的实际情况。经研究，决定成立锦都香城项目进度计划小组，由老张任组长，小关任副组长，成员包括小彭、小黄、小王。一星期后，拿出项目开盘前的进度计划来。” 3 锦都香城项目进度计划的制定锦都香城项目进度计划的制定 老张最早是公司工程部的技术人员，后来调到计划部工作，已经历了十多个项目的计划工作， 经验丰富。 小关原来也是工程部的技术人员， 在职读完MBA后，调到公司计划部工作，也经历了三个项目的计划工作。锦都佳苑项目的计划工作是由老

11、吴负责的，老张没有参与，小关参与了。李经理清楚地记得，在锦都佳苑项目计划工作的最后一次讨论会上，小关还曾提出锦都佳苑项目的进度计划存在较大的风险。也许正因为这些，还考虑到老张的资历、经验等因素，李经理作出上面的任务安排。 老张在与小组成员商量后，即决定让小王通知综合管理中心、事业部、工3 中国管理案例共享中心案例库 教学案例 程部、产品策划中心、规划创意中心、营销CRM中心、经营成本中心负责人明日在计划部开协调会，研究锦都香城项目开盘前进度计划的制定问题。 第二天的协调会上，各部、中心负责人进行了一些讨论、协商，计划小组很快完成锦都香城项目开盘前阶段的工作分解结构，列出了主要任务（这里的任务其

12、实是一个个的任务包，内部又包含若干的子任务，作为公司级的项目进度计划制定，可以分解到这个层次） 、确定了任务之间先后关系。接着老张让大家根据项目的实际情况（资源、能力等）逐一对各主要任务估计工期，结果见表1。 表表1 锦都香城项目开盘阶段子任务一览表锦都香城项目开盘阶段子任务一览表 序号 编号 任务名称 紧前任务 估计工期（工作日） 1 A 方案设计 30 2 B 初步设计 A 35 3 C 施工图设计 B 45 4 D 确定总包单位 C 42 5 E 规划许可证 C 14 6 F 施工许可证 D、E 14 7 G 基础施工 F 62 8 H 开盘销售 G、L 1 9 I 售楼中心设计 A 2

13、0 10 J 售楼中心建设 I 150 11 K 项目亮相 J、N 1 12 L 客户积累 K 28 13 M 样板房设计 A 20 14 N 样板房施工 M 152 老张很高心，根据这些结果，如同以往的项目一样，计划小组很快就会制定出项目开盘前的网络计划。 然而就在这时， 小关却提出了自己的意见： “老张，4 中国管理案例共享中心案例库 教学案例 我们必须明确这里各任务的估计工期指的是什么，是指最可能完成时间吗？” 老张征询大家意见后，回答道：“是啊，这有什么问题吗？” 小关：“老张，除了最可能完成时间，我们还需要大家估计每个任务的乐观时间、悲观时间。” 老张：“你具体说说。” 小关：“乐观

14、时间是指任何事情都顺利的情况下完成某项任务的时间，悲观时间是指在最不利的情况下完成某项任务的时间。” 老张：“我们有最可能完成时间就足够了，这些时间是大家根据项目实际情况估计的，可以作为任务的估计工期，下一步根据这些结果已经可以制定出项目开盘前的进度计划了。” 老张接着说：“好了，时间差不多了，散会。” 散会后，老张给小彭、小黄、小王交代了下一步的任务：“小王整理会议结果，小彭、小黄根据会议的整理结果制定项目开盘前的网络计划，确定出关键路径和开盘工期，明天给我。” 第二天下班前，小彭、小黄交给老张他们制定的项目开盘前的网络计划，如表2所示。 表表2 锦都香城项目开盘前的网络计划锦都香城项目开盘

15、前的网络计划 序 号 任务 工期 最早开始 时间 最早完成 时间 最 迟 开 始 时间 最迟完成 时间 TF1 方案设计 30 2008-1-1 2008-1-30 2008-1-1 2008-1-30 0 2 初步设计 35 2008-1-31 2008-3-6 2008-2-3 2008-3-9 3 3 施工图设计 45 2008-3-7 2008-4-20 2008-3-10 2008-4-23 3 4 确定总包单位42 2008-4-21 2008-6-1 2008-4-24 2008-6-4 3 5 规划许可证 14 2008-4-21 2008-5-4 2008-5-22 2008-6-4 316 施工许可证 14 2008-6-2 2008-6-15 2008-6-5 2008-6-18 3 7 基础施工 62 2008-6-16 2008-8-16 2008-6-19 2008-8-19 3 8 开盘销售 1 2008-8-20 2008-8-20 2008-8-20 2008-8-20 0 9 售楼中心设计20 2008-1-31 2008-2-19 2008-2-2 2008-2-21 2 10 售楼中心建设150