——后评估交流汇报 绿地集团超高层项目 后评估交流分享 白云绿地中心 1 南昌中央广场 2 济南普利中心 3 郑州绿地广场 4 南昌紫峰大厦 5 白云绿地中心 项目区位项目区位 本项目位于白云新城的商业中心区域（旧机场跑道区域）白云新城位于广州市西北部，白云区的南部，紧靠中心城区2003年机场搬迁后，白云新城的发展定位调整为“广州市城市副中心，白云区区级中心，现代生化生态型商贸文化中心目前区域以小型商贸为主，周边办公氛围单薄，只有白云万达广场属于竞品 本项目将建设成为集高档办公、服务式公寓、文化娱乐购物中心于一体的大型城市综合体，成为白云新城“地标” 其中包含高200m的超高层建筑的设计，属于双地铁交汇的地铁上盖项目 万达广场 项目 数量 单位 规划总用地面积 39780 平方米 总建筑面积 292182.7 平方米 其中 地上总建筑面积 169653.5 平方米 地下总建筑面积 122529.2 平方米 一期建筑面积 50115 平方米 二期建筑面积 242067.7 平方米 计容总建筑面积 199922.9 平方米 建筑基底面积 17516.7 平方米 建筑密度 45% 容积率 5.03 绿地率 40% 汽车停车位 1626 辆 可售单方地价 7350 元 单方土建成本 2.3万 （含地价） （一期）商业售价 3.3万 （均价） （二期）商业售价 2.5万 （凯德大单） 公寓、办公售价 2.8万 （均价） 项目简介项目简介 作为广东事业部的第一个项目，我们实现的经营目标： 速度与销售 2010.12拿地、2011.12一期开盘并售罄、2012.12二期塔楼开盘并售罄、2013.12二期商业大单销售、2014.6整体交付 市场与产品 考虑用地做为区域中心的能级，周边无同类产品。
明确发挥超高层的技术优势，推进超高层综合体产品 成本与利润 含地价可售单方成本2.3万，借助市场优势，三年分期销售均价在2.5~3万，为事业部的后续经营起重大作用 品质与运营 周边企业主和凯德、中行等大客户均认可项目品质及后续潜力，目前已形成了区域办公标杆入驻情况达到9成左右，客户满意度较高 投资决策 准确定位 办公+公寓+商业 配套提升 双会所、泳池、屋顶花园…… 合理配置 平面、机电、内装、幕墙、 大堂、电梯…… 品质提升 流线、功能、空间、景观、标志性、服务…… •31000 •6600 •19000 •4000 •1200 •11000 •40000 •1000 •15000 •6000 •57000 •7500 •地下面积约121000 项目定位项目定位 项目展示项目展示 设计亮点介绍设计亮点介绍 均衡——综合体多业态功能配置与品质均衡提升、平衡分期与整体、销售与运营的关系 1）定位清晰、合理分期，有利销售回款及形象展示 2）车行流线、人行流线分区明确，互不干扰 3）整体出入口面向城市主界面，形象、价值最大化。
4）寻找产品溢价点，发挥无效空间的最大价值 设计力求云山珠水的风水特质在建筑中的体现—— •山：裙房形态的体现 •水：塔楼肌理模拟珠江之水的波纹 •白云：玻璃的渐变，反射白云之美 注意整体的第五立面景观设计对超高层的正面作用 活力——人流活力营造提升空间品质，发挥垂直高度办公区的多种形态，利用东部景观资源产生聚集高端人群的品牌效应 以超高层地标效果为中心进行辐射，全方位 （地面、地铁、市政天桥、下沉广场）有序导入人流 设计亮点介绍设计亮点介绍 创新——超高层产品设计中增加公寓产品，丰富产品线的同时明确作为办公产品的补充 商务精英室内装饰的基层深化图，景观的小品深化图，弱电深化图等 8、加强和政府沟通，在前期报建时争取有利政策 济南绿地普利中济南绿地普利中 心心 项目后评估报告项目后评估报告 功能功能分区分区 1-7号裙房，商业、餐饮、 娱乐，层高首层6m，其 它层5.4m 3-30层为办公，层高 4.2m 32-56层为办公，层高 3.6m 57-60层为会所层，层 高4.3m，顶层5.2m 其中15、31、45为避 难层 塔楼结构高度249.7m， 建筑造型高度303m 建成效果展示建成效果展示 标准层电梯厅标准层电梯厅实景实景图图 主楼南大堂实主楼南大堂实景景图图 大堂人行闸机大堂人行闸机 室内办公实景室内办公实景图图 建成效果展示建成效果展示 园林景观实景园林景观实景图图 商业装修实景商业装修实景图图 室内办公实景室内办公实景图图 标准层走道实标准层走道实景图景图 1、绿地普利中心自2009年12月份拿地，2015年1月按合同交付，总工期历时5年，2015年10月23日正式开业，整个计划符合集团限定的工期要求。
项目推进过程中总体进度情况如下： 1）自拿地至开工历时6个月，较集团要求进度快 2）自开工至基础施工历时13个月，自基础施工至60层结构封顶历时22个月，总体进度基本满足集团要求工期 3）自结构封顶至完成竣工备案历时18个月，受资金、正式电等问题影响，较集团要求工期稍慢 2、工期延误分析： 1）屋面皇冠钢结构氟碳喷涂问题：在施工中，屋面皇冠钢结构是吊装后进行焊接后，再进行氟碳喷涂；以至于脚手架迟迟不能拆掉，造成60层幕墙不能封闭建议以后项目，在工厂做好氟碳喷涂，加工完成后，运至屋面进行吊装焊接后进行补漆喷涂；可以节省2个月左右的工期 2）C60混凝土裂缝问题：由于济南市场上C60砼质量不稳定，造成首层剪力墙模板拆除后表面出现细微裂纹，且1000mm厚剪力墙表面出现较多通过召开专家论证会及总承包单位派公司专业技术人员指导搅拌站进行砼配制，方解决了C60混凝土问题，造成工期延误1个月 ①① 建设工期建设工期 分析分析 造型优化： • 原设计塔楼造型为上下小中间大的梭形，下部平面为外扩的三角形，上部为内凹的三角形，上部平面空间利用率比较低，另外没有标准层，幕墙实施成本高难度大。
• 优化后30层以下部分为标准层，面积2000平米，31层以上内收但平面仍为外扩的三角形，提高空间利用率，又基本符合原设计的造型，减少施工难度和幕墙的加工难度 ②② 建筑建筑----超高层超高层 造型造型 核心筒设计亮点： • 核心筒呈六边形设计，与三角形的建筑平面相顺应，可以使建筑平面的使用面积达到最大 • 为了有效地提高得房率，减少走廊面积，核心筒在30层以下采用的是T型走廊，31层以上采用的是Y型走廊，上下区的电梯错开布置，将核心筒的面积利用到最大 • 高区办公层将功能性房间，比如卫生间、机房放置在核心筒，核心筒的利用率达到最大最终办公得房率达到57.5%, 公寓得房率达到71.5% 核心筒 卫生间、 机房 卫生间、 机房 卫生间、 机房 办公层走廊 商务公寓层走廊 ②② 建筑建筑----核心筒核心筒 设计设计 层高及净高： 6-30层层高4200mm，架空地板高度150mm，采用矿棉板吊顶，室内净高2850mm，走廊及电梯厅净高2600mm 32-56层因原设计为公寓，层高为3600mm改为办公后，为保证净高，架空地板高度110mm，通过沿核心筒周圈设置1500mm宽的管线走廊 ，管线主管走管线走廊，室内支管平行于钢梁敷设，且钢梁采用宽扁梁，实现走廊下部净高2400mm，室内净高达到2680mm。
②② 建筑建筑——层高及层高及 净高净高 避难层设计 • 避难区人数按照5人/平米设计，人数按照套内面积9平米/人统计 31避难层 45避难层 15避难层 ②② 建筑建筑——避难层避难层 设计设计 塔冠设计： 三片发自塔身竖向翼的飘带，每片 飘带各有10根，材质由塔身处的穿 孔铝板，变为矩形截面钢管，自身 起一定结构作用； 五道水平桁架，竖向间距7.2米， 起结构稳定作用，材质为圆形截面 钢管； 建筑高度： 楼梯结构高度249.6米，塔冠高度 42.9米，建筑总高度292.5米 塔冠的维护： 钢结构采用氟碳喷涂，施工采用现 场喷涂 塔冠亮化： 经研究采用led投光灯方案 塔冠钢结构用量：钢管桁架172.96 吨，飘带1820.303吨 塔冠加工： 采用三维定位胎架焊接技术 ②② 建筑建筑----塔冠塔冠 设计设计 基坑围护：主楼基坑深度17~23m, 受周边复杂环境限制，采用地墙+锚索（两墙合一）支护；裙房采用灌注桩+锚索支护 满足要求，技术成熟，经济合理，保证周边环境安全，当地权威专家均予高度认可 地基基础：主楼采用人工挖孔桩+筏板基础，技术合理，承载力高，施工质量保证，地方应用经验成熟，工期快，成本低 裙房按抗浮及受压要求采用平板式筏板基础。
③③ 结构结构- -基坑围护及基坑围护及 基础基础 ③③ 结构结构----主体结构主体结构 主体结构：主塔楼地上60层，采用带加强层的钢框架－混凝土核心筒结构(钢管柱，钢梁，压型钢板楼承板，31层设有环带桁架加强)，属抗震超限工程 商业裙房为2~5层，采用钢筋混凝土框架结构 主楼结构体系技术合理，自重轻，结构受力合理，有利于抗震设计，施工快，成本偏高 钢管柱截面小，增加使用面积，钢梁高度较小，增加净高 此结构形式保证公寓改办公保证室内净高的可能 屋顶构架及桅杆，造成无效成本增加，但实现建筑效果及地标形象要求 按现在应用经验，结构设计偏保守，具有优化的空间 裙房为常规设计，满足大空间要求，受初期业态不确定影响，结构设计偏保守 ④④ 机电安装工程机电安装工程 空调系统设计 位置 目前空调 形式 成本测 算 建议以后项目空 调形式 备注说明 1,4,5,6,7 号裙房 两管制+风 机盘管+新风系 统 1000元/ ㎡左右 单个裙房面积偏小， 采用VRV；1#裙房面 积较大采用两管制风 机盘管+新风系统 1、VRV可以灵活控制， 对于业户运营及物业管 理也比较方便； 2、面积较大的，采用 两管制风机盘管+新风系 统，统一管理。
2号裙房 VRV系统 265元/ ㎡ 满足使用功能，适 合2#裙房的商业管理 面积较小，分户管理 方便，开关灵活 主楼30层 以下 四管制 +VAV+风机盘 管（地盘管） 1317.72 元/㎡ 两管制风机盘管+ 新风系统 1、四管制是基于空调 房间内外区划分以便实 现可以同时制冷和供热， 但在北方区域同时制冷 供热的可能性几乎没有 2、四管制初投资来说， 成本较高 3、VAV系统每层要设 置空调机房，公摊较大 主楼30层 以上 水冷多联机 +新风系统 985.92 元/㎡ 水冷多联机、两管 制风机盘管+新风系 统；（如果水冷多联 机：建筑布置尽可能门在公共区域） 1、由于室外机位置受 限，风冷多联机无法安 装； 2、水冷多联机能效比 较高，效果好； 3供热源选 择 费 用 \ 方 案 方案一燃气锅炉（万 元） 方案二锅炉+市政热 源（万元） 方案三市政热源 （万元） 初投资 563.17 2776.14 2239.97 年运行费 用 533.62 412.53 262.26 1、绿地中心供热系统，在设计初期共有三个方案可供比选，方案一；燃气锅炉， 方案二：燃气锅炉加市政热源，方案三：市政热源； 2、通过对这三个方案的比选，以三十年做为整个寿命周期，这三种方案全寿命成本由高 到低为：燃气锅炉加市政热源、燃气锅炉、市政热源；本项目采用了市政热源。
3、通过今年的运营来看： （1）由于市政热源不足，造成供热部门再次自己上一台燃气锅炉作为补充热源； （2）由于市政热源的供热有期限限制（济南从11月15—次年3月5日），商场运行及办公 运行供暖时段受限，没有灵活性； （3）从初投资来说，采用燃气锅炉初投资较低，减少投资，应重点考虑； （4）超高层项目作。