全球估价标准讲义大纲

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1、 1全球估价标准全球估价标准 第一部分：三位置和三市场第一部分：三位置和三市场 第一地理上的位置：地理的基本要素是空间，当专业人士认为的空间市场集中在一个特 定地域。根据地理上的位置，空间市场的（占有者）通常是成群聚集在一起，这样就可 提供两个方面的联系；分别是一垂直联系，从经济规模下的生产流程以制造效率和生产 力的优势；和二水平联系，机构之间协同分享知识，比如分享共同的技术工人或在一个 特定地区由于一个大规模专家群体的存在导致他们可以互相分享观点。 第二时间上的位置：房地产需要回顾历史，历史的基本要素是时间。房地产需要展望未 来，未来的要素还是时间。时间上的位置是房地产市场把空间市场（占有者

2、需求）快速 变化与新物业需要过长时间线进行相比时产生周期。 第三房地产资产类别上的位置：指房地产类型是由不同决定因素所驱动，不同类别的房 地产有各自不同的拐点。 作为估价师，为了梳理时间和空间的坐标，我们需要找出影响房地产价值的决定因素， 为此，我们需要采用一个三市场模型， 三市场模型中的空间市场，就同占有者和主要经济决定因素相关。我们估价师就能把握 房地产的需求。 三市场模型中的资本市场，就是房地产和其他资产类别在此展开资本竞争。房地产市场 是离不开资本市场。 而三市场模型中的房地产市场，则是我们估价师需要了解房地产的供应量。我们需要进 行统计分析。 统计数据最终决定着房地产市场的未来。房地

3、产的表象最终就是通过统计数据进行解 读。接下来，我们依次对住宅房地产、写字楼房地产和零售房地产市场中主要的统计数 据进行简单介绍。 2第二部分：本世纪第二个十年时全球化估价师的角色第二部分：本世纪第二个十年时全球化估价师的角色 估价师的角色是真实的去反映这个市场，而不是引导或者决定这个市场。这一点非常重 要。 传统上来说，估价师总是比市场反应要慢，因为在节奏上市场领先一步，而估价师在后 面反映它的过程，而滞后于市场。在英国目前这一轮由 2008 年全球金融危机引起的熊 市或者下跌的市场中， 特别是这个市场中很大的特点是交易案例很少的时候确确实实存 在很大的风险，就是可能会存在高估，过高的评估会

4、导致帮助延长熊市时间，因为估价 师总是想去追赶或者去调整市场价格，力争设法赶上总是下降的市场价格，这是一个过 程，所以说它有可能导致熊市阶段延长。 而客户对价值的认识，如果受到估价师比较乐观的高估或乐观估计的影响的话，那么会 导致他们坚持按照一个不可能实现或者不可维持的价格去出售。在某些情况下，有的客 户可能内部有些规定，不被允许以低于估值的价格在市场上出售物业。 对于估价师目前面临的关键性问题的讨论，其中包括市场证据匮乏，以及市场存在的不 确定性，还包括对于估价的准确性以及估价是否平滑或者是滞后于市场状况的估价等。 同时我也会简单地讨论一下与估价方法、估价技术有关的问题，其中也会涉及到一些与

5、 客户有关的敏感问题。 一个估价师应该既考虑市场成交历史数据、当前市场交易，也要考虑当前市场气氛来推 导他的价值结论。 但是在一般情况下估价师倾向于比较过去的估值和当前的物业情况得 出结论，在目前情况下市场变化太快，所以估价师停泊在以往评估和当前比较案例这样 的做法是相当过时的。 在资产价值上升的市场中，交易的数量会比在衰退市场多很多，所以一定要注意观察买 家卖家是不是自愿的，还是被迫或急于套现的。 我们参考英国皇家特许测量师学会估价标准；第四部分指南第五条（估价的不确定性） ： 所有的估价都是基于声明的假设或特殊假设对于估价期日的交易中可获得的价格的意 见。与所有意见相似，所伴随的主观程度将

6、千差万别，“确定性”程度（即，估价师的意 见与在估价期日实际销售中获得的价格相同的可能性）也将如此。这些不同的出现可能 源于物业的固有特征、市场或估价师可得到的信息。它们并不反映估价师的专业技能或 判断。不可预见的宏观经济或政治危机可能对市场造成突然的和显著的影响。这可能表 现为惊慌的买入或卖出，或简单地不愿意交易，直到看清对市场价格的长期影响。如果 估价日期与这样的事件的直接后果巧合，则任何估价所基于的数据可能是令人混淆、不 完整或不一致的，对其所附带的确定性有不可避免的影响。 3第三部分：全球估价标准所发挥的作用-规避风险 第三部分：全球估价标准所发挥的作用-规避风险 如果没有一个真正好的

7、全球估价标准或不愿意执行全球估价标准， 那么经济金融问题将 会发生在全球各个角落。告诉大家一些由于不规范的估价标准所引起危机的例子。 美国曾在 1989 年陷入一场危机， 美国政府便采用了一套全新的评估标准， 专业估价操 作统一标准（USPAP） ，并在全美实施推广，这套新的评估标准要比 20 年前导致危机 的旧标准更加完善。 十三年前从泰国首先爆发的亚洲金融危机， 由于泰国的银行向开发商和业主发放了大量 的资金，而发放资金时，所运用的估价标准相当不规范。其实在当时，房地产的真实价 值远低于银行贷款给开发商和购买者的金额。 六年前德国的一些基金公司由于不规范的估价，导致最终破产，所涉及的资金高

8、达数万 亿人民币。 三年前美国发生的危机，也正是由于很多银行无法正确判断资产的价值，而使美国银行 信用走向全球金融危机。 因此估价师所面临的挑战有四点： 一、投资和金融市场混乱将给运用国际标准的专业估价师带来巨大压力； 二、全球投资需求仍然是存在的，而当市场形势有所改善时，该需求将会继续增长； 三、更多的投资者着重品质和带来的风险，并更谨慎，将要求估价师能更熟练于提供市 场分析和风险评估； 四、银行、政府、管理者以及投资者均对更高专业估价标准和胜任能力带来不断增加的 需求。 估价师采用国际估价标准， 也会使各国政府对世界金融和经济体系重拾信心起着相当大 的作用。 4第四部分：全球估价标准应用第

9、四部分：全球估价标准应用 全球估价标准是通过为评估人员建立一定的资格标准、采用通用的标准和道德规范（价 值观） ，并促进全世界评估人员的团体意识来实现。 RICS 估价标准为会员们大多数类型的估价委托设定了程序规则和指南。其目的是为了 确保客户得到以一种专业的方式提供的与国际公认的标准相一致的客观的意见。 RICS 估价标准为不同目的搭建了一个执行以及提供估价的最佳执业惯例的框架但是并不指 导会员如何去估价，也不讨论估价的方法学或技巧。 国际估价标准委员会（IVSC）出版了国际估价标准，它设立了国际上承认的估价原则、 程序及定义。RICS 已经采用了这些标准。 RICS 估价标准的作用就是在行

10、为规则范围内提供一个有效的管理框架，以便使估价服 务的使用者能够有信心认为由一个RICS会员提供的一个估价不仅符合国际公认的标准 而且单个估价师或公司有义务遵守这些标准，并且重大的违规行为会受到有力的制裁。 由于 RICS 标准的管理作用， 他们以一种不同的方式出现在国际估价标准中， 但是原则、 目标以及定义条款是相同的。 RICS 还有一些具体的要求，它们或者不在国际估价标准中出现，或者以比国际估价标 准中同等规则更详细或严格的形式出现。 这意味着在国际估价标准和本标准的详细要求 中会有一些不同之处，特别是在有关约定条款和估价师调查方面。然而，因为这些不同 之处超出了国际估价标准的要求范围，

11、 所以 RICS 认为遵守本标准的一项估价也遵守国 际估价标准。 非 RICS 估价标准及国内法律要求 会员们可能根据法律要求或客户需要依照其他主体的标准或国家法律要求提供一个估 价。这些可能包括： 由管理估价执业惯例的法定机构规定的国家法律要求。 在某一特定国家承办估价的其他主体规定的估价标准 （例如美国的专业评估执业统一标 准） 不具体针对一个特定国家的其他主体规定的估价标准（例如欧洲估价师团体协会的“欧 洲估价标准”） RICS 估价标准(红皮书)的编排为四大部分。 第 1 部分简介； 第 2 部分本估价标准中使用术语的术语表; 第 3 部分：适用于会员在全球所有国家从事估价时的执业规范

12、。 第 4 部分：在特殊情况下应用执业规范的指南。 5在第 3 部分适用于会员在全球所有国家承办估价时的执业规范， 以一个典型估价委托的 操作流程为例，该执业规范分为以下六章： 第一章 遵守标准和道德要求第一章 遵守标准和道德要求; 估价师的资格的检验包括四部分： 学术/专业资格，证明技术上胜任； 专业协会会员资格，证明对道德标准的承诺； 作为估价师的实际经验； 符合任何国家管理估价执业权利的法规。 在某些国家，要求估价师具有证书或许可证才能承担特定的估价。这明确表明该会员是 否具备适当的资格。 RICS 要求会员“按照这些标准所适用的每项估价必须由对其承担责任的具有适当资格 的会员完成或在其

13、监督下完成” 会员对特定的市场必须具有当地、国内和国际（如果需要）方面的足够的最新知识，以 及能胜任承办估价所必需的技能和理解力。从事估价的会员的行为方式必须具备独立 性、正直性和客观性。 第二章 约定条款的协议第二章 约定条款的协议; 在提交任何估价报告之前，会员必须始终以书面方式向客户确认承办估价的条件。在最 低程度上，这些条件必须包括如下内容： (a)确认客户； (b)估价的目的； (c)估价的对象； (d)将被估价的权益； (e)物业类型及客户对其使用方式或分类方式； (f)一个或多个价值基准； (g)估价期日； (h)对任何重要参与事项的披露，或者一个之前没有任何重要参与事项的声明；

14、 (i)若有要求，估价师身份的说明； (j)适当时，将采用的货币； (k)任何假设、特殊假设、保留、任何特殊委托或背离； (l)会员的调查范围； (m)会员所依据信息的性质和来源； (n)对外公布的任何同意或限制； (o)限制或豁免对除客户之外各方所负的责任； (p)确认将按照本标准来承办估价； (q)计算费用所依据的标准； (r)会员或事务所的投诉办理程序，可按要求提供一个副本。 6(s)一个依照协会的行为和纪律条例可以在监督下进行估价的声明。 在第 2 章节里，估价师要关注两个重要的领域，它们分别是假设和物权。 第三章 价值基准第三章 价值基准; 会员必须确认适合于将要报告的每一个估价的价

15、值基准。 一个价值基准描述了一个估价的最基本的估价原则。 一个价值基准既不是所用方法的一 个规范，也不描述涉及假设交易的资产的情况和状态。一个价值基准代表性的描述了假 设交易的性质，交易各方的关系和动机以及资产向市场曝光的程度。 RICS 估价标准中认可了下列价值基准： 市场价值 市场租金 所有值（投资价值） 公匀价值 市场价值是最常被要求的基准。 因为它描述了市场中不关联的并且自由经营的各方之间 的交换，并且忽略了由特殊价值或协同价值引起的价格变形。它代表了一个物业在范围 最广的情况下最有可能达到的价格。市场租金适用于相似的指标来估算一项重复付款， 而不是一个资金总数。 基于市场价值 (MV

16、)的估价应采用由国际评估标准委员会确定的定义和概念性框架 市场价值被定义为：“在进行了适当的市场推销（其中各方均以知晓行情、谨慎的方式 参与，且无强制因素）后，自愿买家和自愿卖家以公平交易的方式，在估价期日对一项 物业进行交换的估算金额。”国际估价标准委员会2007 公允价值是：“在知晓行情的、自愿的各方之间以公平交易的方式使一个资产可以交换 的量值。”国际估价标准委员会，国际估价标准 2，3.2 段 第四章 应用第四章 应用 客户的估价委托是为了不同目的，会员掌握此信息至关重要，这样才能采用适当的估价 基准。 用于根据国际财务报告标准准备的财务报表的估价应遵守国际估价标准委员会国际估 价应用 1 的要求。国际估价应用 1 由国际估价标准委员会公布，是国际估价标准 的一部分。估价应该按照市场价值报告。 用于贷款目的的估价应遵守国际估价委员会的国际估价应用 2。 IVA 2 由 IVSC 公布，是国际估价标准的一部分。它规定了估价要求，并针对不同 物业类型讨论了该应用的要求。该应用规