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1、华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 I 摘摘 要要 房地产是国民经济的命脉产业之一，近年来由于自住性需求和投资性需求不断增加，我国房价迅速攀升。政府为了对房价进行调控，在 2007 年 9 月 27 日和 12 月11 日，国家颁布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知和补充通知 。这一重大事件将对中国房地产市场和金融市场产生怎样的影响，是一个十分值得关注和研究的问题。 本文重点围绕房贷政策颁布如何影响银行业及股票市场相关板块这一议题展开。首先阐明问题研究的背景和意义；接着概述了两次房贷政策的主要内容及对其进行评价；然后分析了房贷政策对银行业的影响情况；接下来采取平均股价分析法和
2、累积平均收益率分析法，对选定的 84 家房地产股和 14 家银行股的价格走势和收益情况进行深入研究；并运用金融领域常见的实证研究方法事件研究法对房地产股板块股票进行分析，选定时间窗口和数据样本，计算正常收益率和非正常收益率，从而得到累计超额收益率，最后进行假设检验。结果表明：在（-13，30）的区间内检验结果显著，即在那段事件期内股价变动不是由随机因素产生，房贷政策颁布事件对股价有显著影响。同时本文针对房地产行业龙头企业万科进行了个案研究，从其财务状况、房价理性回归及房贷政策对其股价的影响等方面做出分析。 关键词：关键词：房贷政策 银行业 房地产板块 事件研究 累计超额收益率 华中科技大学硕士
3、学位论文 华中科技大学硕士学位论文 II Abstract The real estate industry is one of the mainstay industries in the national economy. In recent years, because of the demand for self-occupation and investment are increased, Chinas housing prices rose rapidly. In order to regulate the price of housing, the government pro
4、mulgated “The notice on the strengthening of commercial real estate credit management” and “supplementary notice” in the September 27, and December 11, 2007. How did this important event impact the real estate market and the financial market in China? This problem is a very worthy of attention and s
5、tudy. This paper focuses on the effect of the banking industry and the related plates of stock market after the promulgation of the policy for housing mortgage. First, it identifies the study background and meaning for this topic; Then it outlines the main elements of the policy for housing mortgage
6、 and gives the evaluation on them; Next, it analyzes the impact on banking industry due to this event; Then it uses the methods of average stock price analysis and average accumulated return analysis, focuses on the selected 84 stocks in the real estate plate and 14 stocks in banking plate, studies
7、the price trend and return situation; Also, it brings common financial empirical research method - Event Study, and analyzes the stocks in the real estate plate, it selects time window and data samples, calculates the normal return and abnormal return, in order to get the cumulative abnormal return,
8、 eventually dose the hypothesis testing. The result indicates that: the test results significantly in the (-13,30) interval, which means, the prices of the stocks changed during that period were not impacted by the random factors, policy for housing mortgage promulgation had a significant effect on
9、stocks prices. This paper studies the real estate industry leaders Vanke as a case study at the same time, from its financial situation, prices return to rational to how the policy for housing mortgage impact its stock price. Keywords: Policy for Housing Mortgage Banking Industry Real Estate Plate E
10、vent Study Cumulative Abnormal Return (CAR) 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论
11、文被查阅和借阅。本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 1 1 绪绪 论论 1.1 问题的提出问题的提出 1.1.1 研究背景研究背景 房地产业是国民经济的支柱产业，其产业链长、资本密集、关联度高，历来是宏观调控首先指向的产业之一。近年来，在居民消费平淡，投资渠道有限的情况下，我国房地产业的飞
12、速发展对拉动内需，带动国民经济增长，为保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用，成为很多城市的支柱性产业。但与此同时，房地产投资增幅过高，商品房和商品住宅的销售价格逐年上涨，且上升幅度逐年加快。面对房地产价格不断攀升的趋势，投资者会预期资产价值在未来进一步升值。因此，他们纷纷扩大对房地产市场的投资，地产虚拟资产的价格形成机制和其投资属性得以充分的表现。房地产市场的这种发展态势引起了我国各方面的高度关注，甚至政府把稳定住房价格作为当前加强和完善宏观调控的一项重要内容，一系列宏观经济政策和管制措施陆续出台。 中央政府专门针对房地产市场出台了一系列相应的调控政策：2003 年 3 月份央行出台
13、了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ，8 月份国务院发布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ；2004 年 3 月份国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 ，4 月底国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由 20%及以上提高到 35%及以上；2005 年 3 月底国务院下发了关于切实稳定住房价格的通知 （简称“国八条” ） ；2006 年 5 月份国务院联合九部委发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （简称“国六条” ） 。同时还伴随着增加房产交易税、提高贷款利率和
14、存款准备金率等措施，但是这些政策的实施并没有对房价的上涨起到根本的制约作用。2006 年以来，我国还出现了房价的全国性上涨，其上涨幅度之大、范围之广，是近年来少有的。2007 年9 月，70 个大中城市的房屋销售价格同比上涨 8.9%，涨幅比上月高 0.7 个百分点。华中科技大学硕士学位论文 华中科技大学硕士学位论文 2 其中，新建商品住房销售价格同比上涨 10.0%，涨幅比上月高 1 个百分点；二手住房销售价格同比上涨 7.6%，涨幅比上月低 0.3 个百分点。分地区看，深圳、北海、乌鲁木齐、北京等城市房屋销售价格同比上涨幅度较高，深圳已经连续 20 个月同比涨幅超过 10%，其中 9 月份
15、为 20.5%；北京连续 17 个月同比涨幅超过 8%，9 月份达到13.3%。 面对高高上扬的房价，2007 年 9 月 27 日，中国人民银行和中国银监会联合发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知( 以下简称通知)；这是人民银行自 2001 年 121 号文件之后规定最详细的房贷政策, 涵盖“开发性贷款”和“住房消费贷款”两大领域, 主要体现在合理引导个人住房消费行为, 控制开发商囤积土地, 严格控制投资性需求三个方面。 2007 年 12 月 11 日，为进一步贯彻落实通知 ，央行与银监会在充分听取有关部门和部分商业银行意见的基础上，联合下发了关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知(
16、以下简称补充通知)。重点对银行信贷第二套住房作了详细清楚的规定，它预示着中国的房地产市场及发展模式将发生巨大的变化。对房地产的个人自住需求，采取鼓励帮助的政策，而对于房地产市场的投资，文件是既不鼓励也不阻止，而是以市场的价格机制来应对。收益率高，也得付出相应的融资成本，这会改变投资房地产市场的基本预期。而且，把房地产市场区分为消费与投资两个市场，有利于央行应付自如地采用货币政策。 细读此次国家颁布的通知和补充通知 ，可以看出这是所指明确、要求严格、效力巨大、影响深远的“房贷政策” 。文件对房地产市场投资的影响将是十分巨大的。当国内房地产市场的投资者（无论是已经进入者还是准备进入者）预期到政府对房地产市场的投资采取市场价格机制来调节时，他们就会意识到房地产投资的风险增加。 1.1.2 研究目的和意义研究目的和意义 在这样的背景之下，两次房贷政策颁布
