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1、街区式建筑：分为12座院落，以室外广场和开放式商业步行街贯穿整个建筑组合体商业布局参考案例3上海大宁国际超市MALL酒 店影城写字楼LOFT餐饮主力店写字楼LOFT生 活 购 物1.7 得出本项项目市场场机会大港 滨海新区的重要组成部分，随着滨海新区将发展成为继深圳特区、 浦东新区之后，中国经济新的增长极，发展前景十分广阔。临街商铺和商业mall内商铺、LOFT公寓及小户型写字楼是投资需求的重点地处大港区港东新城-大港未来发展的核心地段。临街商铺，面对世纪大道-大港主干道。正对港东新城住宅区及大港一中，有着客源丰富。背靠大片办公工业用地，未来几年内，规划新增人口大量增加，随之客源量上升。市场场
2、机会地块块机会客户户需求目 录1 市场研究2 项目定位2.0商业业整体定位2.1主题题定位2.2主力店定位2.3产产品定位2.4形象定位2.5项项目概念方案2.6项项目初步测测算2.7总总体开发计发计 划及节节奏超大体量和完美建筑空间的 Lifestyle Shoppingmall一个聚购物、休闲、餐饮、娱乐和文化的国际购物广场2.0 商业整体定位都会生活、体验、多元核心元素生活购物 餐饮娱乐 朋友聚会消费需求区域发展商业起步 城市商业 新中心便利快捷 综合商业 居民聚集区立地条件商业趋势时尚化 生活化 多元化 综合化2.1 主题定位2.2 主力店定位最新组合业态A. 高级百货店+B. Sho
3、pping Mall+C. 国际影院新城市 购物广场邻里商 业中心运动休 闲中心精彩生 活广场特色餐 饮中心精品 商街文化广场 特色精品街影院、银行、美容美发、儿 童教育、玩具反斗城、书城、服 饰等大型百货、超市、品 牌专卖店室内运动馆、健 身中心、体育用 品中餐、西餐、 东南亚餐、快餐 、酒吧高级 公寓服务式公寓2.3 产品定位-业态功能大港功能最全、规模最大的体验式购物中心130000综合商业 90000Shoppingmall2.4 形象定位 城市中心区最亮丽的地标性建筑群 大港最时尚 的消费体验目的地 大港最愉悦 的都市欢聚场所2.4 形象定位触手可及的时尚2.1 主题定位拥有最具人气
4、的4000景观广场停车最便捷 拥有1200余个地上地下停车位2.5项目概念方案第一轮第二轮第三轮方案深化调整 深化跟进方案两个方案 提出深化方案； 根据主力店位置摆放不同，提出另一深化方案第四轮第五轮第六轮确定初步方案四个方案 提出初步意向； 以自持提出方案； 以销售提出方案； 初步确认商业品牌用地指标修改后 方案三个方案 根据用地指标修改内容，提出方案； 深化两个方案。一个方案 再次深化方案； 协助设计方完成设计方案图。第一阶段超市为主力店 方案两个方案 在不考虑百货情况下提出方案 深化前一方案。第二阶段最终方案确定第一轮 确定初步方案商业平面布局原则店铺划分面积:根据我司前期提供的业态面积
5、需求建议进行相应的规划；店铺划分按照“以小拼大”为原则，尽量将店铺划小，未来根据需要进行合并使用；标准店铺给予6-8米的面宽展示,高楼层大/中型餐饮及其他次主力店铺面宽适当做宽；其他:根据商业规划经验，首层一般不设置卫生间；防火分区消防电梯疏散楼梯等设计需设计公司根据当地消防规范检讨（包括散售商业区域）。项目初步概念方案方案一 以自持为主友谊商厦 2.4万6F3F麦当劳 400Shopping Mall 3.2万 1F：可考虑产权商铺 2-3F：超市 4F：娱乐健身4F卸货区3F广场2F商业街 1.74万公寓 1.54万公寓 1.54万公寓 1.54万10F酒店 1万地块1地块2序 号项 目单
6、位建面1规划地上总用地面积326002容积率-4建筑密度-60%3总建筑面积（地上）1300004 商业 商业街17800友谊百货24000超市MAll32000公寓公寓+酒店562005总建筑面积（地下）32600经济技术指标方案二 以销售为主地块1地块2麦当劳 4002F友谊商厦 2.4万6F3F3F餐 饮 区 1跃2.3 36003F公寓花园序 号项 目单位建面1 规划地上总用地面积326002容积率-4建筑密度-60%3 总建筑面积（地上）1300004 商业 商业街20200友谊百货24000MALL 22000公寓公寓+酒店640005 总建筑面积（地下）65200其中超市1000
7、010F酒店 1万公寓 1.8万Shopping Mall 2.2万下沉 广场公寓 1.8万公寓 1.8万商业街 1.6万餐饮区地下超市 1万卸 货 区4F经济技术指标方案三以销售为主地块1地块2友谊商厦 2.88万6F下沉广场商业公园 3.5万序 号项 目单位建面1 规划地上总用地面积326002容积率-43建筑密度-60%4 总建筑面积（地上）1300005 商业商业公园 （包含2000 地上超市 ）35000友谊百货28800公寓公寓+酒店662006 总建筑面积（地下）652007 其中超市10000公寓花园经济技术指标酒店 1-3F为餐饮 1.82万公寓 1.6万公寓 1.6万公寓
8、1.6万12F4F超市方案四以销售为主地块2下沉广场序 号项 目单位建面1 规划地上总用地面积326002容积率-43建筑密度-60%4 总建筑面积（地上）1300005 商业商业公园 （包含2000 地上超市 ）30000 可售 25000友谊百货24000商业街16000公寓公寓+酒店600006 总建筑面积（地下）530007 其中超市10000公寓花园经济技术指标公寓 1.6万公寓 1.6万5F地块13F10F酒店 1万公寓 1.8万商业街 1.6万餐饮区6F友谊商厦 2.4万麦当劳 4002F商业公园 3万1F:超市2000 5F：影院3000 地上8.6万停车位估算产品建筑面积停车
9、位需求普通商业6.18m61800/100*0.8=495个超市1.2万m12000/100*1.5=180个酒店1.82万m18200/40m/客房*0.4=182个公寓4.8万m48000/100m/户*1=480个合计13万m需要约1337个停车位天津市建设项目配建停车场（库）标准注：机动车 地面停车场 按照每个车位占地30平方米计算。停车楼和地下 停车库 按照每个车位占建筑面积35平方米计算。1337*35=46795（暂不考虑地上停车需要）1.1万2.1万 2.1万地块2地块1建议：地块1建议地下1层，地块2地下2层主力店品牌地块1地块2商业街百货购物公园电影院通过引进品牌旗舰店和形
10、象店、概念店，引领时尚消费潮流，创造时尚生活全新感受，从而带动整体商业氛围。超市第二轮 深化初步方案超市MALL 2000室内步行街 2500名 品 大 道 1500 Shopping Mall 2.4万 1F：可考虑产权商铺 2-4F：超市2万4F5F商业街 2.88万 5F：电影院 3000loft公寓 1.56万地块1地块2售楼处 6002F友谊商厦 3.6万6F公寓 1.4万其中餐饮街（一跃二 ）2000公寓 1万卸 货 区麦当劳 4002F1F4F序 号项 目建面1规划地上总用地面积326002容积率4建筑密度60%3总建筑面积（地上）1300004商 业A商业街1-4层2.58A电
11、影院5层0.3B百货1-6层3.6B超市Mall1-4层2B室内步行街1层0.25B名店大道1-3层0.3 合 计9.03 公 寓Aloft1.56B住宅型公寓2.45 合 计4.015总建筑面积（地下）32600方案深化方案一经济技术指标序 号项 目单位建面1规划地上总用地面积326002容积率-4建筑密度-60%3商业总建筑面积1300004 商业 国际风情商业街25800友谊百货36000MALL （包含12000 超市）24000公寓公寓442005车库建筑面积（地下）20000麦当劳2F4F风情商业街 25800F4 ： 电影院4F公寓 18000公寓 13100公寓 13100大型
12、超市 Mall 24000广场友谊商厦 360006F4F地块1地块2世纪大道68m88m方案深化方案二第三轮 用地指标修改后方案原地块指标地块1地块2合计规划 用地面积11015.4021586.8732602.27计容 建筑面积4380086200130000地块1地块2北：退线10米南：退线5米 东/西：退线5米 东/西：退线5米北：退线10米南：退线5米126m60m70m174m126m168m第一主干道：世纪大道土地面积指标修改方案20m126m148m60 m126m151m北：退线10米 东/西：退线5米 东/西：退线5米南：退线5米南：退线5米北：退线10米世纪大道修改内容：
13、世纪大道两侧预留20米 绿化带，规划用地面积缩小。地块1地块2合计规划 用地面积96001902628626基地 总面积7315157762309170m20m地块1地块2A地块序 号项 目数值1规划地上总用地面积110152容积率4建筑密度60%3总建筑面积（地上）440614 商业 Mall:6000*4 24000商业街：1000*3 3000公寓17000合计440005B地块项 目数值规划地上总用地面积21586容积率4建筑密度60%总建筑面积（地上）86272商业友谊：6000*636000酒店：2000*1225000商业街：4500*313500麦当劳：300*2600公寓10
14、900 合计86000地块不合并后方案“2店+1街” 超市主力店+风情商业街+百货主力店土地面积指标修改后方案一序 号项 目数值1规划地上总用地面积326002容积率4建筑密度60%3总建筑面积（地上）130000 4商业 友谊：6000*636000Mall:6000*424000酒店：2000*1225000商业街：5000*315000麦当劳：300*2600 合计100600 公寓loft 住宅型公寓 合计25000 5地块合并后方案 “U”布局土地面积指标修改后方案二A地块 序 号项 目数值 1规划地上总用地面积11015 2容积率4 建筑密度60% 3总建筑面积（地上）44061
15、4商业大型超市24000商业街2700 5快捷酒店5000 公寓12300 6合计44000B地块 序 号项 目数值 1规划地上总用地面积21586 2容积率4 建筑密度60% 3总建筑面积（地上）86272 4商业友谊36000 麦当劳600 商业街141005公寓355006合计86200友谊百货+大型超市+风情商业街土地面积指标修改后方案三第四轮 方案跟进深化大型国际超市MALL餐饮KTV 主力店品牌酒店 （商务快捷）4F4F6F风情商业街高档百货生态写字楼高档公寓广场豪华影城广场序 号项 目单位建面1规划地上总用地面积326002容积率-4建筑密度-60%3商业总建筑面积1300004 商业 风情商业街27875高档百货24000超市MALL （包含15000 超市）32650公寓公寓454755车库建筑面积（地下）20000方案跟进深化经济技术指标方案跟进深化效果图方案跟进深化效果图方案跟进深化效果图项目总平面图方案跟进深化效果图一层平面图方案跟进深化效果图二层平面图方案跟进深化效果图高档百货三层平面图方案跟进深化效果图高档百货四层平面图方案跟进深化效果图五层平面图高档百货方案跟进深化效果图第五轮 超市为主力店方案4F4F14F4F25F4F首层超市
