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1、页首日期/时间页尾11金融理财师培训金融理财师培训声明本讲义版权属中国金融教育发展基金会 金融理财标准委员会所有，受法律保护。金融理财师培训金融理财师培训居住规划与房产投资 计划居住规划与房产投资 计划3金融理财师培训金融理财师培训本单元结构租或购租或购租或购租或购 决策决策决策决策年成本法与净现值法分析年成本法与净现值法分析年成本法与净现值法分析年成本法与净现值法分析租房与购房的优缺点比较租房与购房的优缺点比较租房与购房的优缺点比较租房与购房的优缺点比较购换房购换房购换房购换房 规划规划规划规划购房能力购房能力购房能力购房能力: : : :年收入概算法与目标精算法年收入概算法与目标精算法年收
2、入概算法与目标精算法年收入概算法与目标精算法房涯规划与各阶段应有购房储蓄房涯规划与各阶段应有购房储蓄房涯规划与各阶段应有购房储蓄房涯规划与各阶段应有购房储蓄我国房我国房我国房我国房 产制度产制度产制度产制度福利分房福利分房福利分房福利分房经济适用房经济适用房经济适用房经济适用房商品房商品房商品房商品房住房公积金的缴存、领用与贷款规定住房公积金的缴存、领用与贷款规定住房公积金的缴存、领用与贷款规定住房公积金的缴存、领用与贷款规定房产房产房产房产 投资投资投资投资房产估价的方法与房产供需分析房产估价的方法与房产供需分析房产估价的方法与房产供需分析房产估价的方法与房产供需分析房产投资的方式、步骤与报
3、酬率计算房产投资的方式、步骤与报酬率计算房产投资的方式、步骤与报酬率计算房产投资的方式、步骤与报酬率计算金融理财师培训金融理财师培训第一单元租房或购房的决策租房或购房的决策5金融理财师培训金融理财师培训租房的优缺点优点优点 有能力使用更多的居住 空间 比较能够因应家庭收入 的变化 资金较自由，可寻找更 有利的运用渠道 有较大的迁徙自由度 瑕疵或毁损风险由房东 负担 税捐负担较轻 不用考虑房价下跌风险缺点缺点 非自愿搬离的风险 无法按照自己的期望装 修房屋 房租可能增加 无法运用财务杠杆追求 房价差价利益 无法藉由购房强迫自己 储蓄6金融理财师培训金融理财师培训购房的优缺点优点优点 对抗通货膨胀
4、 强迫储蓄累积实质财富 提高居住质量 信用增强效果 满足拥有自宅的心理效用 同时提供居住效用与资本 增值的机会缺点缺点 缺乏流动性要换房或是 变现时，若要顾及流动性 可能要被迫降价出售。 维持成本高投入装潢虽 可提高居住品质，也代表 较高的维持成本 赔本损失的风险实质上 的风险包括房屋毁损，市 场风险包括整体房屋市场 下跌的系统风险，与所居 住社区管理不善造成房价 下跌的个别风险。页首日期/时间页尾27金融理财师培训金融理财师培训购房与租房的决策年资金成 本分析 租房年成本=押金*存款 利率+年租金 押金3个月，利率2%， 年租金4万 租房年成本=4.02万 若租金每年往上调整,则 租房年成本
5、随之上升 因此在同一个居所住愈 久时，购房年成本下降 而租房年成本上升，购 房会比租房划算 购房年成本=首付款*存款利 率+贷款余额*贷款利息+年 维修税捐费用 总价100万，贷款七成，贷 款利率6%，年税费1万 购房年成本=30万*2% +70 万 *6%+1万=5.8万 购房后总价固定，随每年还 款，本金机会成本由贷款利 率6%降为存款利率2%，购 房年成本每年降低 8金融理财师培训金融理财师培训购房与租房年成本法举例试算 汪小发看上了一间100平米位于北京市 海淀区五道口附近新盖好的大厦11楼， 屋主可租可售。租的话房租每月5500 元，押金1个月。购的话总价120万元， 可承接60万元
6、，利率6%的房贷，自备 60万元。汪小发租与购的成本分析如下 (假设押金与首付款机会成本以3%计)：9金融理财师培训金融理财师培训租房年成本：5500元125500元 13%66165元 购房年成本：60万元3%60万元 6%54000元 1. 房屋维护成本：租屋者不用负担，由购房者负 担。此部分金额不定，愈旧的房屋维护成本愈 高。本例新房预期维护成本为5000元。 2. 房屋折旧成本：个人住房不像企业购入房产后 要提折旧，但是同样的地段新旧房有一定的价 差，这就是房屋折旧成本具体的显现。设该地段 全新房与一年屋的价差为每平米240元，折旧率 2%。本例折旧成本为24000元。以上例而言， 考
7、虑上述二项因素后，购房的平均年成本83000 元，反而比租房年成本66165元高25%。10金融理财师培训金融理财师培训房价有涨升的潜力 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年居 住成本贵一点，未来出售房屋的资本利得也足以弥 补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年居住 成本率66165元1200000元5.5%，购房成本 率83000元1200000元6.9%，差距只有 1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房 价可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。 不过若大家都预期房价会进一步下跌而宁可租房不 愿购房，则租房居住年成本高于购房的情况也有可 能会发生。因此比较
8、租房与购房哪种划算，决策者 对未来房价涨跌的主观判断仍是决定性因素。11金融理财师培训金融理财师培训净现值法(NPV) 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房 的现金流量还原至现值，比较两者的净现值较 高者为划算。可以在财务计算器输入现金流量 计算NPV，或用EXCEL的NPV财务函数比较 分析。同样以汪小发的例子来说，若已确定要 在该处住满5年，月房租每年增加500元，以 存款利率3%为折现率； 在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊 还额52311元，PMT(6%,20,600000)=-52311 净现值法分析如下：12金融理财师培训金融理财师培训净现值法动态假设如下: 月房租每年
9、增加500元，第五年底将押金5500元 收回。 维护成本第一年5000元，以后每年提高5000 元。 NPV计算时只考虑现金流量，因此在年成本法中 设算的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现 金流出，不用列入。而在年成本法中房贷只计利 息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还的现 金流量。 合理的折现率，应在首付款资金机会成本3%与 房贷利率6%之间，可做敏感性分析。页首日期/时间页尾313金融理财师培训金融理财师培训租房与购房NPV的计算租房租房购房首付购房首付贷款贷款维护成本维护成本购房合计购房合计期初CF0(71,500)(600,000)(600,000)第1年C01(72,000)(5
10、2,311)(5,000)(57,311)第2年C02(78,000)(52,311)(10,000)(62,311)第3年C03(84,000)(52,311)(15,000)(67,311)第4年C04(90,000)(52,311)(20,000)(72,311)第5年C055,500 1,250,000 (560,366)(25,000)664,634 3% (367,017)(266,902)4% (359,934)(288,086)5% (353,116)(307,977)6% (346,551)(326,662)14金融理财师培训金融理财师培训租房NPV的计算 租房的净现值：若租
11、金每年支付一次，必定在期初: CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500*12=-71,500 1 CFj=第二年租金=(-5,500-500)*12=-72,000 2 CFj=第三年租金=(-5,500+2*-500)*12=-78,000 3 CFj=第四年租金=(-5,500+3*-500)*12=-84,000 4 CFj=第五年租金=(-5,500+4*-500)*12=-90,000 5 CFj=取回押金=5,500 I/YR=3%， NPV=-367,01715金融理财师培训金融理财师培训购房NPV的计算购房的净现值：首付款必须在第一年期初支付，若购房的房贷本利为 每年
12、还一次，必定在期末。假设维修成本也在期末支付。 CF0=首付款=-600,000 每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7 五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055 1 CFj=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57311 2 CFj=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62311 3 CFj=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=- 67,311 4 CFj=第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=- 72,311
13、5 CFj=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第 五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634 I/YR=3%，NPV=-266,902 -266,902-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。16金融理财师培训金融理财师培训不同售房价格预期下的租购房比 较售房价格3%4%5%6%1100000(396,293)(411,375)(425,506)(438,751)1150000(353,163)(370,278)(386,329)(401,388)1200000(310,032)(329,182)(347,15
14、3)(364,025)1250000(266,902)(288,086)(307,977)(326,662)租房NPV(367,017)(359,934)(353,116)(346,551)17金融理财师培训金融理财师培训租购房决策影响因素何时购房划算 1. 首付款机会成本低 2. 房贷利率低 3. 房屋持有成本低 4. 房价预期涨幅高 折现率=首付款比重*首 付款机会成本率+房贷 比重*房贷利率 注意预期房价较难掌 握，购房现值确定性低何时租房划算 1. 房租涨幅低 2. 租房押金低 比较租房与购房时最 好是以购房的折现率 来计算租房现值，比 较公平 若有一份已明定房租 涨幅的长期合约，租
15、房现值的确定性高18金融理财师培训金融理财师培训居住规划流程图居住 需求空间 需求环境 需求家庭 人口生活 质量购房或 租房决策是否购房购房规划是租房房租成长率房价成长率居住年数利率水平负担能力否总价首付款贷款区位类别类型用途购房划算购房划算购房划算购房划算 正反比正反比正反比正反比正比正比正比正比 正比正比正比正比 正比正比正比正比 反比反比反比反比 正比正比正比正比页首日期/时间页尾4金融理财师培训金融理财师培训第二单元购房与换房规划购房与换房规划20金融理财师培训金融理财师培训购房规划的步骤列出需要居住的面积与期望居住地区的单价列出需要居住的面积与期望居住地区的单价决定购决定购房房目标当
16、前的总价目标当前的总价估算房价成长率估算购房时所需要投入的总价分配可配置在购房 的资产与储蓄%计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算该投资的终值是否足够支付届时自备款计算购房后的每月计算购房后的每月 储蓄是否足以负担储蓄是否足以负担 房贷本利摊还额房贷本利摊还额资产应如何配资产应如何配 置才能达到所需置才能达到所需 的投资报酬率的投资报酬率21金融理财师培训金融理财师培训年收入概算法计算可负担房价: 房价年收入比 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流 量与生活水准的影响长达十几二十年。不能陷入低首付款 的陷阱，买自己负担不起的房子。可以下列公式概算房屋 总价负担能力: 可负担房价=(年收入x 负担比率)/ 房贷利率)/贷款成数 如年收
