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1、 郑郑 东东 新新 区区房地产市场调研报告房地产市场调研报告目目 录录一、郑东新区概况一、郑东新区概况.31.1 区域范围及规划.31.2 区域配套.41.3 近期区域规划建设.5二、二、郑东新区房地产市场概况郑东新区房地产市场概况.6三、三、郑东新区土地市场简析郑东新区土地市场简析.7四、四、郑东新区住宅市场现状郑东新区住宅市场现状.94.1 郑州市场整体现状.94.2 郑东新区房地产市场整体状况.114.3 郑东新区各类物业供求比及价格走势关系对比.13小结： .14五、五、20102010 年下半年预计市场投放项目一览年下半年预计市场投放项目一览 .15六、六、竞争区域楼盘简析竞争区域楼
2、盘简析.16一、郑东新区概况一、郑东新区概况1.11.1 区域范围及规划区域范围及规划郑东新区位于郑州市区东部，是郑州市为实施中部崛起、加快城市现代化进程战略而投资开发建设的政府主导色彩强烈的新城区。西起西起老老 107107 国道国道东至东至京珠高速公路京珠高速公路南至南至机场高速公路机场高速公路北至北至连霍高速公路连霍高速公路远期规划远期规划总面积约总面积约 150150 平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区平方公里，规模相当于郑州市原有已建成市区郑东新区郑东新区实现日期实现日期在未来在未来 20203030 年内建成年内建成郑东新区的发展建设始终贯穿规划蓝图最终方案，将“共生城市共生
3、城市” 、 “新陈新陈代谢城市代谢城市”以及以及“环形城市环形城市”等先进的城市规划理念：全区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。郑东新区自 2003 年 1 月 20 日开工建设，截至 2008 年 5 月，建成区面积已达 50 余平方公里，累计完成固定资产投资 543.5 亿元，累计开工项目 402 个，在建和建成房屋面积 1780 万平方米，入住人口达 23 万人，形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区。2008 年2012 年是郑东新区第二个五年发展阶段， “十年建新区”的总体目标是：到 2012 年，中央商务
4、区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成，龙湖区开工建设，经济技术开发区成为在国内具有较强影响力，并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。通过 5 年的不懈努力，力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心，企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。1.21.2 区域配套区域配套 交通配套交通配套郑东新区规划道路 230 多条，起步区共建设道路 91 条（段） ，总长度约176 公里。已通车道路 44 条（段） ，全长约 97 公里；已开工的 33 座桥梁中，19 座已竣工；区内已开通 43 路、47 路等多条公交线路。起步区 CBD
5、 内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10 条道路，实现全面亮化。龙湖地区规划道路总长 175 公里，其中快速路 15 公里，次干路 35 公里，支路 71 公里。规划 4 处公交枢纽站，两处中长途汽车站。 教育医疗教育医疗龙湖南区规划小学 6 所、中学 4 所，其中北师大附中外国语小学已投入使用。商住物流区规划小学 16 所、中学 8 所，其中金水区和管城区安置小区内的3 所中学、4 所小学均在建设中，第 47 中学已经投入使用。新区已确定的医疗新建项目共有 8 个，目前，河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心已开工建设，河
6、南省疾病预防中心即将投入使用。另外还有同仁医院，热力颐和医院。 商业配套商业配套郑东新区龙湖南区总面积为 25 万平方米的大型商业 SHOPINGMALL 宝龙广场，集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，汇聚国际及国内著名商业及娱乐业巨头，成为郑东新区商业核心。CBD 中央商务区内外环之间规划建设有大型商业步行街，如：丹尼斯商街、中油国际名店街、奥园国际名店街等。1.3 近期区域规划建设近期区域规划建设2009 年 11 月 19 日，郑汴新区总体规划（20092020 年）通过规划方案。按照总体规划，郑汴新区规划范围包括郑州新区和开封新区，总面积按照总体规划，郑汴新区规划范围包括郑州新区和开
7、封新区，总面积 20772077平方公里。平方公里。规划范围：东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟东起开封市金明大道，西至郑州市中州大道，南起中牟县、尉氏县南县界，北至黄河南岸，县、尉氏县南县界，北至黄河南岸，相当于 1.8 万个绿城广场。其中，郑州新区西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至郑州新区西起中州大道、东至中牟县东边界、南至航空港区、北至黄河大堤，面积约黄河大堤，面积约 18401840 平方公里。主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、平方公里。主要包括郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州国际航空港区、白沙官渡产业集聚区、郑州国际物流园区和郑州出口加工郑州国际航
8、空港区、白沙官渡产业集聚区、郑州国际物流园区和郑州出口加工区以及沿黄生态文化旅游产业带对应区域和现代农业示范区。区以及沿黄生态文化旅游产业带对应区域和现代农业示范区。开封新区东起金明大道、西至中牟东边界、南至规划建设的郑民高速、北至黄河大堤，面积约 237 平方公里。主要在郑汴产业带规划的原汴西新区基础上，与郑州新区实现空间衔接。 郑汴新区的发展目前大致分两个大阶段，近期为 2009 年2010 年，远景为2020 年2050 年。根据总体规划，到到 20202020 年，新区建设用地规模控制在年，新区建设用地规模控制在 410410 平平方公里，郑汴新区总人口方公里，郑汴新区总人口 5005
9、00 万人，城市化水平万人，城市化水平 86%86%。其中城市功能区人口。其中城市功能区人口 430430万人，镇区人口万人，镇区人口 3535 万人，农村人口万人，农村人口 3535 万人。万人。郑汴新区的功能定位为科学发展改革试验示范区，城乡统筹发展的示范区，功能定位为科学发展改革试验示范区，城乡统筹发展的示范区，国家区域性物流枢纽，区域金融中心、先进制造业基地，全省经济社会发展的国家区域性物流枢纽，区域金融中心、先进制造业基地，全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区，中原城市群的核心区。核心增长极和改革发展综合试验区，中原城市群的核心区。新区发展目标是建设新区发展目标是建设“五
10、区一中心五区一中心” ，即建设成为现代产业集聚区、现代复，即建设成为现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。域服务中心，在全省工业化和城镇化进程中发挥引领作用。新区交通规划依托国家干线交通系统，围绕高铁客运中心、航空港、铁路集装箱中心站、干线公路物流港与郑州市火车站（市区站）共同构成的“五大枢纽” ，通过建设中原城市群城际轨道交通,完善区域内高速公路网络，形成区形成区域内和中原城市群便捷的对内、对外交通联系，打造各种交通方式有
11、机衔接、域内和中原城市群便捷的对内、对外交通联系，打造各种交通方式有机衔接、功能层次分明、快速便捷、高效安全的一体化综合交通运输体系，实现中原城功能层次分明、快速便捷、高效安全的一体化综合交通运输体系，实现中原城市群半小时交通圈和市群半小时交通圈和 1 1 小时交通圈小时交通圈，支撑中原城市群“一极两圈三层”的空间布局，促进中原城市发展。二、二、郑东新区房地产市场概况郑东新区房地产市场概况郑东新区房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。在整体销售均价价方面，2004 年初，东区楼盘刚开始销售时，均价在每平方米 2500 元左右，到年底时就已经涨到了 3200 元。而到 2005 年时就已经达到了
12、 4000 元，截至 2006年底均价在 4500 元左右。至 2009 年底，整体商品住宅市场成交均价突破 5000元/；根据此次调研整理，郑东新区的住宅市场目前均价已经突破 7000 元/，其中龙湖南区的高档住宅最高价甚至达到 16000 元/。而写字楼市场进入到2010 年以后，主要供应区域集中在商都路沿线，最具代表性的商都世贸中心售价 6900 元/。住宅与写字楼价格倒挂。目前郑东新区以 CBD 为核心, 周边房地产市场已经形成两大供应区域：（1 1）CBDCBD 以北，龙湖南区高档住宅群以北，龙湖南区高档住宅群以高档住宅为主，由于目前区域内可开发土地日渐稀少，自 2010 年以来，区
13、域内以宏光蓝水岸，新芒果双河湾，中豪汇景湾为代表的高层住宅项目成为了市场供应的主流，与前两年住宅市场以低层别墅、花园洋房、低密度高规格为主要价格拉升支撑卖点不同的是，目前的住宅项目多凭借绝版的地理位置，周边已经成型的良好生活环境，教育配套为主要的价格支撑。仅是凭借绝版的地理位置和纯多层电梯洋房的古德嘉苑项目，其最高售价已经达到 16000 元/的天价（2 2）以商都大道，金水东路沿线为主的商住物流园区中高档住宅群）以商都大道，金水东路沿线为主的商住物流园区中高档住宅群以中高档次住宅为主，主要以商都大道沿线的正商东方港湾，高速奥兰花园，新里卢浮公馆，东方鼎盛时代项目，金水东路沿线的德国印象二期，
14、郑东曙光苑，绿地原盛国际等纯高层项目为代表，与商都大道沿线多高层住宅项目不同，金水东路凭借其新区行政大道的资源性优势，除了住宅项目之外，沿线也较多高层写字楼，例如永和国际广场，SOHO 新干线等。值得一提的是，随着郑东新区火车站的开建和龙子湖高校园区正式进入大规模建设时机，远郊的庙张社区和龙子湖高校区北部的姚桥社区的房地产开发进入了一轮新的建设高潮：姚桥社区北部的龙子湖印象项目也达到了 2900 元/的入市均价。更具地缘优势的庙张社区的观屿国际项目由最初的 3000 元/跳涨至目前的 5900 元/价格。郑东新区房地产住宅市场发展的行政导向色彩浓厚。三、三、郑东新区土地市场简析郑东新区土地市场简析受 2007 年宏观调控的累积效应影响，2007-2009 年上半年的郑州土地市场较为冷清，多地块底价成交，也不乏退地，流拍现象。伴随着 2009 年下半年住宅市场累积刚性需求的集中爆发，由年初的遇冷到年中市场的火热，良好的市场形势使开发商拿地意向巨变，但此时市场上已没有较大规模性土地的出让了。2009 年 10 月 23 日，鑫苑在经过近一小时的激烈竞标，力压正商等其他五家知名房地产公司，最终以 469 万元/亩的市场新高拿下位于位于东风东路以西、安平路以北
