漯河铸造厂项目定位方案2

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1、u 第一阶段从森林公园与 中华名吃娱乐城起步， 聚集人气，逐渐成为漯 河餐饮娱乐的目的性消 费场所。漯河商业现状漯河商业现状开源板块商业发展历程u 第二阶段：随着周边房 地产项目的开发，配套 完善，入住率提高后， 开始打造多元商业配套 。如正在建设中的开源 时代广场。 u 广场位于泰山路与金江 路交汇处西北角，总占 地约47亩，总建筑10.8 万。 u 包含四星级开源金凤凰 文化主题酒店、大型百 货卖场、时代电玩城、 数字化影院、时代公寓 、地下停车场、周边将 建河上街古镇、女人街 、儿童街。漯河商业现状漯河商业现状开源板块商业发展历程u 第三阶段：随着周边人气和配套的进一步成熟。项目将打造成

2、一个集 购物、娱乐、旅游、休闲为一体的特色城市商业中心。漯河商业现状漯河商业现状开源板块商业发展历程自然博物馆河上街古镇迪士尼乐园郾城商业板块u郾城商业板块的商业中心为黄河广场，现阶 段其商业形态主要以中低端服饰、生活型配 套、餐饮、休闲娱乐为主。漯河商业现状漯河商业现状郾城商业板块u郾城商业主要以街铺为主，其中海河路、泰 山路、舟山路、崂山路、辽河路商业主要以 餐饮和娱乐为主。 u丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后， 沙北郾城的具有成为漯河城市商业副中心的 趋势。漯河商业现状漯河商业现状辽河路嵩山路u项目总建筑面积4万， 地下1层、地上5层，项目 建成后将成为一座集购物 、休闲、娱乐、餐饮

3、为一 体的大型商业场所。 东北商业板块u东北板块属于漯河待开发的区域，沙河西 侧极少商业配套，居住人口较少。沙河东岸 召陵新区一些楼盘商业以街铺为主，大多未 开始经营。漯河商业现状漯河商业现状东北板块黄河路商业现状u黄河路是目前唯一与本项目相连，且具有商业经营的主干道。u从黄河路涵洞以西的商业现状来看，商业较为低端，主要以小超市、理发店、五金店、社区卫生所、小吃、汽车配件、轮胎、水泥等为主。u项目对面银河湾商业以社区配套为主。漯河商业现状漯河商业现状本案黄河路漯河商业市场总结漯河商业市场总结u随着漯河市城市化进程的发展和房地产开发建设的加快，漯河的商业逐步由一个中心向多个中心发展。目前漯河市商

4、业除了市中心新天地商圈以外，开源版块和郾城板块由于开源时代广场和丹尼斯的建设，具有发展成为漯河商业副中心的趋势。u根据郾城板块和开源版块的商业发展历程可以看出，其商业皆是由餐饮娱乐等高端的目的性消费，以及生活卖场等生活型消费开始，逐步发展成为区域的综合性商业中心或副中心。第二部分 房地产市场分析区域市场发展住宅项目分析123商业项目分析4意向客户访谈 根据项目定位前的假设条件，本次客户调研的对象为意向进入本项目的主力 商家：主要有丹尼斯、大商集团、苏宁电器。大商集团丹尼斯百货苏宁电器漯河商业市场总结漯河商业市场总结主力店商家u丹尼斯百货：认为本地块为市区内规划商业的绝版地块 ，丹尼斯董事长关注

5、很久，但地块面积较大，不符合丹尼 斯战略；如昌建取得土地，公司愿投资15000平方米卖场 ，与新天地丹尼斯、沙北辽河路丹尼斯成鼎足之势，占位 市场丹尼斯漯河店店长赵华 u大商集团：认为本地块现有人气暂不足以支撑大型商场 ，生活卖场或具有可行性，投资意向不大大商拓展部 经理郭金柱 u苏宁电器：进驻愿望强烈，愿在本项目投资3000至5000 平方米主力店苏宁电器豫南地区开发经理杨骞漯河商业市场总结漯河商业市场总结主力店商家意见第三部分 项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算u 项目位于漯河市黄河路以北， 规划路以南，金山路以东，沙 河以西。 u 总占地114056，约1

6、71亩； 其中道路占地7048，总用地 约为160亩。 u 容积率3.5，总建筑面积37.33 万平米。其中，商业占30%， 约11.2万，住宅占70%，约 26.13万。 u 限高90米，绿化率35%，建筑 密度25%，停车位每百平米0.5 个，总约1870个。项目概况本案项目区位及经济技术指标u项目地块平整，目前地上 附属物近有铸造厂少量的 厂房未拆迁。项目概况地块现状地块价值分析项目概况FC、E区域西邻金山路， 但由于金山路绿化带的阻 隔，商业价值会减小，可 做临街商铺。C、E区域西邻金山路， 住宅价值仅次于D和F区 域。A 区域处于黄河路与金山 路交叉口，商业价值最大 ，住宅价值最小。

7、 B区域单侧临黄河路，黄河路桥引桥不利于车流、客流的停留，但桥下有 路与项目相通，其东临沙河，商业价值较大，住宅价值相对较小。 B、D、F区域东侧紧邻沙 河河堤，沿河景观资源最 佳，观景、休闲、餐饮、 娱乐价值高；此区域可开 发条风情商业街，提升项 目综合效益。D、F区域处在项目内侧， 不临路，较为安静，私密 性好，居住、观景价值高 ，可开发一定体量的住宅 。ECDABF区域不临路，车辆不一 通过，安全性较高，可开 发一座幼儿园。黄河路金山路第三部分 项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算优势（Strength）l区位优势l交通优势l景观优势l地块优势劣势（Weak

8、ness）l周边配套劣势l人口数量劣势l土地成本劣势机会（Opportunity）l新区规划机会l区域开发机会l商业转移机会威胁（Threats）l直接威胁l间接威胁l潜在威胁扬长避短 发挥优势项目SWOT分析（一）优势分析地块优势 地块方正，大致呈长方形，利于 规划设计，具有打造高端项目的 潜质。区位优势位处新老城区结合处核心地段，具有极强的昭示性，区位优越。资源优势景观优美，东临沙河河岸，沙 滩浴场，为城市休闲娱乐新领 地。优势交通优势 本项目一面临河，三面临路 ，其中两面为城市主干道， 适合打造高端住宅和商业中 心，且与高速北站、107国道 相连，交通便捷。项目SWOT分析（二）劣势分析

9、沿河改造的完成，使项目楼面地价已达到1266元/ 目前周边医疗教育等配套不甚完善目前项目周边居住人口较少，周边居住密度低， 人口规模小人口数量劣势周边配套劣势土地成本劣势项目SWOT分析（三）机会分析城市核心区商业由于交通拥堵，租价过高， 竞争过度，其吸引力正逐渐衰退，为项目商 业发展提高你够了依据。召陵区和漯河新区开发给项目发展商业带来 了空间，并可率先占位，填补区域市场空白 ；项目周边房地产项目陆续开发，沿河改造的 完成，将逐渐集聚区域人气和关注度，项目 可乘势而起，使开发难度事半功倍；区域升级机会新区规划机会商业升级机会项目SWOT分析21l直接威胁项目周边大量在售和即将开发的低价产 品

10、对项目的威胁。l间接威胁 昌建生态水城项目的竞争，两个项目相 距约1500米，项目可能会产生公司项目 之间的竞争；l潜在威胁召陵新区、铁东区域如果形成一个集中式商业，项目将有被边缘化的威胁。直接威胁间接威胁潜在威胁（四）威胁分析项目SWOT分析第三部分 项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算u根据以上市场调研的客户访谈的结果可知，目前漯河市场 的住宅产品大多雷同，高端产品极为稀缺，而高端产品具 有很大的市场潜力和超强的溢价能力；漯河市的商业市场 也渐由一个中心向多个中心发展的趋势，项目自身的优越 素质，具备成为区域商业中心的潜质。 u根据以上的数据和事实可知，项目的

11、四个假设条件可以成 立，我们的产品定位将严格按照市场需求和项目现状，基 于漯河城市的未来和昌建地产自身的未来，最大限度的挖 掘项目价值，最大限度的发挥项目的优势，将项目做成漯 河房地产行业的标杆产品。项目定位案名释义 在品牌和宣传上有效利用昌建 外滩的品牌 与昌建外滩、昌建西外滩形成 产品体系。项目定位案名：昌建东外滩u项目拟打造一个集高端住宅、综合卖场、星级酒店、SOHO 、主题商业步行街、市民广场的高端滨水城市综合体。 uRBD即Recreational Business District，为游憩商业区、旅游商业区、休闲商务区。只有萧条的CBD，没有沉默的RBD.项目定位 整体定位u项目整

12、体采用东南亚风格 进行设计建造 u东南亚风格特征是崇尚自 然、健康、休闲，充满浓 郁、绮丽、浪漫等各种想 象力。 u东南亚防风格主要以宗教 色彩浓郁的深色系为主， 如深棕色，黑珠色，褐色 ，金色等，令人感觉沉稳 大气。同时还有陶红、黄 色珍珠色，奶白色等。 u其设计风格有连廊、泰式 尖顶、木制百叶窗、水景 、实木与实材。项目定位形象定位东南亚风格u项目的区位、景观等资源得天独厚，因此住宅产品将打造 漯河独具东南亚风格的高端物业。 u基于漯河城市的未来和昌建地产的未来，项目将运用精致 园林、精品会所、精装修、全地下车库等手段，最大限度 提高项目知名度和产品附加值，并以此打造公司标杆项目 进行复制

13、，同时将昌建品牌再提升一个高度。项目定位 住宅产品的定位项目定位 住宅产品的定位u精品会所u 目前漯河高端楼盘如森林 半岛、壹号城邦、兰乔圣 菲，正在开发的中央公园 、巴黎都市都有配套会所 。 u 会所是综合大厦和大型住 宅小区必不可少的重要部 分，可以提高产品附加值 ，发展品牌，能有力地推 动社区文化的发展。 u 本项目建议建设一个精品 会所和室内游泳池，只针 对小区业主开放。项目定位 住宅产品的定位u精装修u精装修是未来房地产发 展的趋势，是提高项目 档次的重要手段，也是 项目的最大靓点。项目定位 住宅产品的定位u地下停车场u本项目拟真正实现人车分流，打造标准地下停车场，在小 区入口处设停

14、车场入口，客户可直接由停车场乘电梯入户 。u根据市场调研、客户访谈、商业规律以及本地块的素质， 项目的商业定位主要以综合卖场和商业步行街，实现自我 中心化，打造城市东部商业中心，全市副中心。 u商业步行街以餐饮和娱乐的目的性消费为主，引进中餐、 西餐的高端品牌，加上周边景观等资源，使其成为漯河独 具特色的风情商业街。 u综合卖场以超市、中端百货、广场等满足周边居民生活型 配套为主，并以影院、KTV等娱乐设施与商业步行街一起 ，打造漯河东部一站式商业中心。项目定位 商业定位项目定位 商业定位u主题步行商业街项目定位 商业定位 u综合卖场方案项目定位方案项目定位方案项目定位方案项目定位方案项目定位

15、方案项目定位第三部分 项目定位及投资测算项目概况项目SWOT分析123项目定位4投资测算投资测算项目指标项目经济 技术指标 项目面积（）指标说 明 总占地面积107007160.5亩 总建筑面积454500包含地下8万地上总建筑面积374500地下总建筑面积80000项目每200规划0.5个停 车位，共约1875个 可售面积342500地下4万、幼儿园2000 1商业80500持有商业3万 2酒店小户型450003住宅217000持有面积32000幼儿园2000地下停车场80000容积率3.5投资测算项目投资测算序号项目名称合计 (万元)单价 （元/）备注一土地征用及拆迁费用474121266

16、280万/亩二前期工程费用7302195元/三基础设施建设费用4195112元/四建筑安装工程费用705551884 五公共配套设施建设费用11984320包含地下8万六开发间接费4343127销售总额2%七管理费用325895销售总额1.5%九销售费用5430158销售总额2.5%十开发期税费19547571销售总额9%十一财务费 用5430158销售总额2.5%十二项目总投资1794564886 十三销销售 收入商业业805001000080500酒店与SOHO23850530045000住宅1128405200217000总额总额217190 十四利润总额润总额37734 十五销销售利润润率17.3% u项目持有商业物业3万平米，按单价8000元/平米计算，价 值24000万元；持有幼儿园2000平米，按单价5000元/平 米计算，价值1000万元。 u以上持有物业总共价值25000万元； u项目利润和持有物业共计约62734亿元。 u项目利润率为28.9%测算结论 项目测算结论