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1、细化功能设计，制胜关键挑 战，加快上海国际汽车城的 开发建设机密上海国际汽车城发展有限公司 工作汇报二OO一年十月十四日此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构 不得擅自传阅、引用或复制。项目进展情况回顾 本项目工作已基本完成实际完成工作提出核心贸易区的初步功 能定位并对其作测试分析 分析国内外优秀案例，展 开一系列头脑风暴与分析 ，确定核心贸易区布局设 计及关键举措 对所需的各项政府政策聚 焦进行细化分析 制定建筑规划设计招标书 分析排序潜在投资者及合 作伙伴 提出商业模式，建立财务 模型，对经济效益进行评 估 草拟招商引资营销方案及 计划核心贸易区的功能定位及 详细布
2、局设计,包括服务内 容及设施数量 帮助建筑规划设计所顺利 开展详规设计及模型制作 对潜在的投资者，合作伙 伴及关键驻商进行分析排 序，得出优先吸引的对象 清单 对不同商业模式的案例分 析及阐述以及上海国际汽 车城发展有限公司可能的 商业模式及运作机制的分 析 建立财务模型并在不同层 面展开财务分析 分析总结国际汽车市场的 成功经验 拟定汽车城介绍文件 初步拟定汽车城关键驻商 招商引资文件范本第一阶段： 明确市场需求，制定价值定位计划中工作第二阶段：制定功能定位与布局，明确商业 模式，评估经济效益第三阶段：制定招商营销实施方案，并作初步沟通接触实际完成工作设计营销方案及计划 与优先的投资者及合作
3、伙 伴作初步接触与沟通 设计确定汽车城项目管理 组织 制定实施计划形成针对不同关键驻商的 招商文件及计划 与第一批共23家潜在驻商 进行了首次接触，与其中 的13家进行了第二轮的讨 论，明确其政策财务的需 求 为汽车城发展有限公司设 计了组织架构及人员要求 形成了具体实施计划计划中工作2今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果3今天汇报内容上海国际汽车城核心贸易区的功能定位及布局设计上海国际汽车城关键驻商分析以及招商引资初步方案上海国际汽车城商业模式及财
4、务分析上海国际汽车城政策分析及要求初探第三阶段工作成果4根据第一阶段工作的分析讨论结果，上海国际 汽车城远景与功能布局设想平面图将是如下人工湖研发、管理 、培训区沪 宁高 速曹安 路吴淞 江顾河墨玉路顾河城区干道浦安亭泾浦蕴藻浜认证 检测 中心上海汽车工 业技术中心绿 化汽 车 第三方 物 流 服 务 区新镇公共 活动中心汽车城公园消费者 汽车贸 易将主 要沿墨 玉路及 城区干 道展开工业用 卡车将 沿新开 辟的辅 路连接 同三国 道绕道 行驶安亭新镇区经销商会展中心（ 含博物馆）经 销 商经 销 商二手车 市场商贸服 务中心体育馆中心备用 地广场都市 服务中心N汽车 体验 园品牌中心品牌中心
5、5模式一：汽车 城公园模式三：汽车第 三方物流服务区模式三：研发、管 理、培训区安亭新镇区上海国际汽车城远景功能布局的总体设想立体图 将是如下 模式二：汽车贸 易展示及办公区新镇公共活动中心体育馆中心6在已经确立的功能区划分基础上，我们对每一区 块内的功能定位和布局进行了细化分析功能区块1. 汽车贸易展示 区2. 新镇公共活动 中心（包括办 公）3. 研发管理培训 区4. 第三方物流区5. 汽车城公园根据不同模式的 关键成功因素有哪些功能/ 设施是一般情 况下成功所必 需的？ 有哪些额外功 能/设施是在 安亭取得成功 所必需的？一般情况下成 功所需要的项 目数量*18221761按现有规 划，
6、上海 国际汽车 城要实现 其远景目 标及其功 能，需要 成功实施 90100个 项目在安亭取得成 功所需要的额 外项目数量*159620总计33312381* 有多个同一种项目时每一个单独计入项目总数 资料来源：麦肯锡分析要回答的问题:7建设这些项目需要占用约220万平方米土地的土 地 占用土地面积 万平方米汽车贸 易、办 公、展 示区新镇公 共活动 中心汽车研 发教育 培训区汽车第三 方物流区汽车城 公园未占用 土地面积751259745867核心贸易 区总土地 面积238用于园区内绿 化、道路、广 场及发展备用资料来源: 麦肯锡分析220项目总 共占有 土地面 积81. 汽车贸易展示区的功
7、能定位细化分析汽车贸易展示区一 般情况所必须具备 的功能/设施对于在安亭地区获 得成功所需的额外 功能/设施为汽车消费者提供可选择 的多种品牌 为汽车消费者提供舒适的 购车环境 为汽车参展商提供足够大 的展出场地为汽车消费者提供购车一 站式服务 为汽车消费者提供一流的 试驾体验 让汽车消费者看车买车时 感受到不同品牌的独特文 化及其魅力 让汽车爱好者随时能看到 有独特内容的汽车展示， 而不用去等汽车展市场服务需求经销商3S店 汽车集中贸易市场（轻型客车 、轻型卡车等） 二手车市场 会展中心购车配套政府机构（车管所， 工商，税务，养路费） 购车配套非政府机构（银行， 保险） 汽车体验园 品牌中心
8、 汽车博物馆所对应的功能项目1.1 1.21.3 1.41.51.61.7 1.8 1.99汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积总建筑面积 万平方米经销商 3S店*汽车集 中贸易 市场*二手车 市场会展 中心一般功 能项目 合计汽车体 验园*品牌中 心高档品牌中 心特种汽车 博物馆总占地面积 万平方米15 1.20.81 3.50.71 8.02.41 8.05.51 6.08 0.50.32 0.20.13 2.73.2总建筑面 积将为36 万平方米总占地面 积将为59 万平方米数量 单一占地面积 （万平方米） 单一建筑面积 （万平方米）120.72.45.5213
9、.22.40.210360183.588383.240.48596所有功 能项目 合计商贸服务 中心*1 3.23.2*经销商3S店参照现有别克、 奥迪及国外3S店 *汽车集中贸易市场可以和二手车市场相结合 *商贸服务中心内主要驻商为与购车相关的政府及非政府机构 *汽车体验园参照日本Motegi赛车场 资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析 10汽车贸易展示区的功能定位细化分析（续） 就业人数，消费者人流，交易车辆数67515451400*1400*120011,100120830210340数量每一项目就业人数4004002001,900202401203,200预计
10、：1,100经销商 3S店汽车集 中贸易 市场二手车 市场会展 中心一般功 能项目 合计汽车体 验园品牌中 心高档品牌中 心特种汽车 博物 馆所有功 能项目 合计商贸服务 中心*20*商贸服务中心内主要驻商与购车相关的政府及非政府机构 *包括市场内经销人员 资料来源: 文献检索；国内外汽车制造商、经销商访谈；麦肯锡分析消费者人流 15,000人/天年汽车贸易量 80,000 100,000辆预计到2010年就业人数 人11根据功能定位细化分析的结果，汽车贸易展示区 的详细布局平面图将是如下050 100250500M经销商经销商经销商经销商经销商广 场会展中心 （包括博物馆 ）品牌 中心品牌
11、中心品牌 中心品牌 中心品牌 中心品牌 中心品牌 中心品牌 中心广场商贸 中心二手车市场 （包括轻型客 车卡车市场）经 销 商经 销 商经 销 商经 销 商经 销 商绿化品牌 中心品牌 中心经销 商经销 商经销 商经 销 商经 销 商N汽车体验园曹安路墨玉路公园路12经销商经销商经销商经销商品牌中心品牌中心会展中心（包括博物馆）二手车市场 （包括轻型客车卡车 市场）商贸服务中心汽车体验园汽车贸易展示区的详细布局立体图将是如下132. 新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位 细化分析公共活动中心（包 括办公）一般情况 所必须具备的功能 /设施对于在安亭地区获 得成功所需的额外 功能/设施为消费者
12、（旅游者）及驻 商提供全面的生活服务设 施（住宿、餐饮、购物、 娱乐） 为消费者（旅游者）及驻 商提供充分的基础服务设 施保障（治安、消防、电 信等）对于有较高消费需求的消 费者（旅游者）提供有针 对性的高质量服务市场服务需求酒店（23星） 快餐/中档餐饮设施/酒吧 电影院 大型商场 便利店/药店 超市 警察局/消防站/电信局 加油站 写字楼酒店（45星） 高档餐饮设施 高档专卖店 高档娱乐城所对应的功能项目2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.92.10 2.11 2.12 2.1314新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化 分析（续） 占用土地面积，建筑面
13、积总建筑面积 万平方米酒店* (23星)酒吧电影院大型 商场*一般功 能项目 合计写字 楼*高档 专卖 店总占地面积 万平方米10 0.020 0.0151 0.45 1.10总建筑 面积将 为23万 平方米总占地 面积将 为7万 平方米数量 单一占地面积（万平方米） 单一建筑面积（万平方米）6.40.20.30.10.60.01175.51.1236所有功 能项目 合计警察局/ 消防站/ 电信局*餐饮设施已经包括在酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心大楼内，不再单列 资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析30.210.30.20.110.04510.572.20.50.2便
14、利店/ 药店加油 站酒店* (45星)高档娱 乐城*1 1.0 5.52 1.1 3.01 0.04 0.013 0.34 0.203 0.025 0.0201 0.5 3.01 0.15 0.35 0.05 0.042 0.5 3.20.1超市0.11 0.080 0.07515新镇公共活动中心（包括办公）的功能定位细化 分析（续） 就业人数6002300数量每一项目就业人数75100151501,600600100303,900预计到2010年就业人数 人10 6003,1705151100130101016002800110350351600*酒店、娱乐城、写字楼、商场及商贸服务中心服务
15、中心均配套餐饮设施（包括高档和中档），所以不再单列 资料来源: 文献检索；相关公司、机构访谈；麦肯锡分析酒店* (23星)酒吧电影 院大型 商场*一般功 能项目 合计写字 楼*高档专 卖店所有功 能项目 合计警察局/ 消防站/ 电信局便利店/ 药店加油 站酒店* (45星 )高档娱 乐城*20超市12516根据功能定位细化分析的结果，新镇公共活动中 心（包括办公）的详细布局平面图将是如下050 100250500M酒店 23星酒店 23星电影 院电信 中心广场大酒店大型 商场金桂 新村保留地绿化便利店停车 场专卖店/ 便利店停车 场加油 站专 卖 店广场娱乐城写字楼写字楼N专 卖 店酒吧/咖啡
16、消防 站 警察 局写字楼写字楼曹安路墨玉路17新镇公共活动中心（包括办公）的详细布局立体 图将是如下金桂新村大酒店大型商场娱乐城酒店酒吧/咖啡写字楼警察局消防站183. 研发管理培训区的功能定位细化分析研发管理培训区一 般情况所必须具备 的功能/设施对于在安亭地区获 得成功所需的额外 功能/设施有高水准的技术服务支持 有高标准的认证检测设施 供研发机构共享能够通过大学、职业培训 机构等为研发机构提供人 才和基础研究支持 能够通过配置创新企业来 促进技术进步及成果转化 为研发机构提供配套生活 设施市场服务需求认证测试中心 上汽技术中心 供应商研发中心 独立研究开发商大学汽车系 职业培训中心/专科学校 体育馆 创新企业园所对应的功能项目3.1 3.2 3.3 3.43.5 3.6 3.7 3.819研发管理培训区的功能定位细化分析（续） 占用土地面积，建筑面积总建筑面积 万平方
