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1、征文 China Real Estate征文 China Real Estate102010.3 总第 351期二次大战以后， 随着战后人口的增加、 建筑 技术的发展， 一个产权人单独拥有一幢建筑物所 有权的状况逐步减少， 而由多个产权人共同来区分一幢建筑物所有权的现象则越来越多。 在这种情况下， 由若干个人各自对同一幢建筑物内的某 一部分 （专有部分 ） 拥有所有权， 并对专有部分以 外的共有部分享有共有和共同管理的权利， 这就产生了建筑物区分所有权概念。物权法 设专章规定了建筑物区分所有权， 但并没有专门对建筑物区分所有权做出定义， 而且该章条文所规范的内容已从 “幢” 扩大到整个 “建筑
2、区划” 。因此， 在探讨与建筑物区分所有权相关的房屋登记问题时， 其范围也应该涵盖整个 建筑区划。 一、 专有部分的登记问题自上世纪 8 0 年代建立权属登记制度以来， 对建筑物区分所有权的登记方式是： 将专有部分和 （分摊的 ） 共有部分作为同一个权利主体、 由拥 有专有部分房屋的所有权人一并申请登记。 但这种登记方式存在的主要问题是： 1 . 按 物权法 第七十条的规定， 房屋所有权 人只是对专有部分单独享有所有权， 而 “对专有部分以外的共有部分” 是 “共有和共同管理的权 利” 。 因此， 专有部分和共有部分两者权利主体不同， 将其合并登记没有真实地反映房屋的权属状 态。 2 . 物权
3、是支配特定物的权利， 物权的标的物应当是能够具体确定的， 而 “分摊” 到某一权利人 的部分则是不特定的， 只有面积的数量而无法确 定其具体的位置。因此， 并不能将其作为物权的标的。3 . 共有的房屋应由共有人共同申请登记。 而 把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权 人， 由其各自申请登记， 显然与 房屋登记办法的相关规定不一致。此外， 在实际发生的商品房 面积纠纷中， 绝大多数是因公共部位面积的分摊 而产生的。 以上这些问题已经被越来越多的人所认识，因而对专有部分的登记， 主要问题是应当逐步改变原有的建筑物区分所有权的登记方式， 使之符 合法律的规定。 在 房屋登记办法 立法过程中已经注
4、意到了这一问题， 只是由于这种方式沿用已 久，如果突然予以改变会带来其他一些问题， 因此，目前的相关规定还只是采取了一些过渡措 施。 在住房和城乡建设部发布的 房屋登记簿管理试行办法 的附件 （房屋登记簿记载内容说明 ） 中， 已经明确了 “建筑物为多个所有人区分所有的， 专有部分建筑面积为套内建筑面积” ， 在登记 簿和权属证书上分别加了 “专有部分” 和 “套内建筑面积” 的相关内容， 这为建筑物区分所有权登 记方式的逐步过渡创造了有利条件。 在今后条件具备时， 权利人只须对专有部分申请登记，权属证书上只记载专有部分面积， 公 共部位因可以另行登记， 所以， 公共部位的面积 毋须再进行分摊
5、。 二、 业主共有房屋的登记 业主共有的房屋有两类， 一类是属于整幢业主共有， 另一类是小区全体业主共有。 1 . 对整幢业主共有的部分， 在登记时要解决 标的物特定及登记的权利应真实地反映房屋权利状态这两个问题， 还要顾及到由众多的业主共浅议建筑物区分所有权及 公建配套房屋的登记问题金绍达征文 China Real Estate征文 China Real Estate112010.3 总第 351期同提出申请这一方法不具可操作性。因此， 在实 行权利人只对专有部分申请登记这一方式后， 对 属于整幢业主共有的部分， 可将该幢所有的共有部分单独作为一个登记单元， 由登记机关直接代 为登记、 载入
6、登记簿， 并注明为公共部位， 属整幢业主共有， 不发权属证书。 2 . 对小区全体业主共有房屋的登记，房屋登记办法 解决了一个重要的问题， 就是明确了依法属于全体业主共有的房屋由开发企业在初 始登记时一并申请，并明确了只在登记簿上记 载， 不发权属证书。在实际工作中， 按这一规定来操作还存在一个难题，就是如何来判断哪些属于全体业主共 有， 即应该有一个判断的标准。 对此， 理论界和业 内人士已经作了很多有益的探索： 有的主张在小 区规划时就明确哪些应属全体业主共有， 也有的主张应以建设成本核算的方法来明确， 然而这些方法还存在一些问题。在实践中， 也并非所有的业主和开发企业都愿意主张配套房屋的
7、所有权。 大部分业主期盼的只是不要随意改变配套房屋 的用途，而并非一定要拥有配套房屋的所有权。 此外， 开发企业为避免长期承担维修费用而放弃配套房屋所有权的现象也已经出现。 正由于实际 情况千差万别，物权法 及最高人民法院对建筑物区分所有权的司法解释， 也都没有对配套房屋 的所有权问题做出直接、 明确的规定。在全国人大法工委编写的 中华人民共和国物权法释义 中， 有一段写得很好的话 ：“属于业主共有的财产， 应是那些不可分割、 不宜也不可 能归任何业主专有的财产”（P 1 7 4 ） 。本来， 按 物权法 的规定， 合法建造的房屋自建成时， 建造者就取得了所有权， 除法律另有规定的以外， 应属
8、 建造者所有。对开发企业和买房人来讲， 也应如 此。 因此， 除了法律规定属于业主共有的 （实际上 就是那些不可分割、 不宜也不可能归任何业主专有的房产 ） 以外， 应属于开发企业所有， 如果开发企业自愿将其归于全体业主所有并做了约定的，可以从其约定。 三、 关于共有的性质 业主共有房屋进行登记时， 还有一个问题就是这种共有是按份共有还是共同共有。 如果按共 有的一般规定来看， 应视为按份共有。因为没有 约定或者约定不明确的， 除共有人具有家庭关系等外， 应视为按份共有。但是建筑物区分所有权的共有不同于一般 的共有， 如： 共有部分的权利不能单独处分； 共有 人不得要求分割产权；业主转让专有部
9、分时， 对享有的共有和共同管理的权利应一并转让； 共有部分一并转让时也不存在共有人的优先购买权。因此， 不能以共有的一般规定来界定公共部位的 权利 （如按照业主购房时的出资额来确定共有份 额 ） 。我国台湾地区著名学者谢在全所著的 民法 物权论 中提出：“区分所有权制度之存在， 有其 必要性， 而适用共有之一般规定之结果， 不仅不 能解决问题， 反将使区分所有之制度遭受破坏” 。梁慧星在 中国物权法草案建议稿 中曾建议规定 “建筑物及其附属物的共有部分， 除另有约定外， 按其专有部分比例共有” 。如按这一建议， 共 有部分除当事人另有约定外，就应作为按份共 有。 但 物权法 最终并没有规定建筑
10、物区分所有 权的共有部分按专有部分比例共有， 这也是基于建筑物区分所有权的特殊性， 否则就没有必要来 规定建筑物区分所有权。所以， 不宜明确其为按份共有， 在登记时， 注明为整幢业主或全体业主 共有即可。在涉及到共有部分的费用分摊、 收益分配等事项的处理时， 则可按 物权法 第八十条的规定，“有约定的， 按照约定； 没有约定或者约定不明确的， 按照业主专有部分占建筑物总面积 的比例确定” 。四、 以修改 城市房地产管理法 为契机， 完善建筑物区分所有权登记方式 十多年前，城市房地产管理法 第一次以法 律形式规定了权属登记制度， 这对我国房地产权 属登记制度的巩固和完善起了很好的作用， 但由于各
11、种原因，该法对权属登记的规定还比较简单。 对于建筑物区分所有权的登记问题，城市房 地产管理法 可以发挥其行政法的作用， 对相关 问题做出规定， 使建筑物区分所有权的登记方式 趋于完善。122010.3 总第 351期获奖案例剖析选登 China Real Estate1 . 属于全体业主共有的房屋， 应当在办理商 品房预销售许可证时予以明确， 并将此内容载入预销售许可证及商品房预销售合同。2 . 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时， 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有 的房屋一并申请登记。 3 . 对属于整幢业主共有的部分， 应单独作为一个登记单元， 由登记机关直接代为登记。 至于区分所
12、有权的权利人只对专有部分申请登记的问题， 并没有法律上的障碍， 只是对原有不甚妥当的做法的一种纠正， 所以， 也可以不再另行做出规定。王雨晨 / 责任编辑编者按由本社与无锡市房管局产权监理处共同主办的 “无锡产监杯” 全国房地产登记疑难案例与剖析有奖征集活动历经近一年， 已圆满结束。为进一步发 挥本次活动对房地产登记业务学习、 研究的推动作用， 本刊自本期起选登部分获奖案例剖析， 并配发有关专家的精彩点评， 以飨读者。案例甲公司以出让方式取得土地使用权， 将之抵 押给银行贷款， 在地面建筑物达到一定形象进度后， 向房管部门申请房屋的预售许可， 房管部门 经审核公司提交的要件符合法律、 法规规定
13、的预售许可条件， 同时还要求土地抵押银行出具了同 意甲公司办理预售许可证的书面材料， 房管部门遂为其办理商品房预售许可证，后房屋销售完 毕， 并进行了合同备案。现甲公司未在规定时间内偿还银行的借款， 银行起诉至省高院， 法院判 决甲公司应于判决生效之日起 1 5 日内偿还银行借款，银行依法享有该宗抵押土地的优先受偿权。甲公司不服， 上诉到最高院， 最高院维持原判。 本例是全国常见的一种商品房开发模式， 开 发商将土地抵押给银行进行贷款， 在进行商品房预售或是办理商品房的预告登记时， 并不会解除土地抵押， 而且房管部门也不会要求开发商解除 土地上的权属负担， 通常情况下， 开发商都会按期偿还开发贷款， 解除土地上的抵押权。 但是，本例却是开发商不能偿还银行贷款， 以致诉讼。在土地抵押权存有纠纷情形下， 房管 部门直接面临以下问题：1 . 在甲公司提交的要件齐备情况下， 房管部 门能否为其办理房屋的初始登记？ 2 . 如果办理了甲公司房屋的初始登记， 在当事人提交的要件齐备情况下， 房管部门能否为已 购商品房的业主办理登记？结合本案， 需要延伸思考的问题：1 . 房管部门在办理商品房预售许可时， 是否 需要收取土地抵押权人银行出具的同意公司房屋预售的证明材料？关于房地分离背景下抵押物 转让、 预售与登记的案例及剖析
