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1、西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页摘要房地产业是我国的支柱产业之一，其健康发展对整个国民经济的发展起着重要作用。同时房地产业又是资金密集型行业，有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。国内房地产业过于依赖银行贷款，据统计，在我国房地产业的资金来源中，银行信贷占到7 0 以上。在房地产发展比较成熟的国家，开发企业的主要资金来源既不是银行贷款，也不是上市发行股票，而是债券、房地产投资信托、房地产产业基金等。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道既能为房地产发展提供可靠的资金循环保障，又能促进资源的合理配置，有利于完善我国房地产资本市场、丰富居民的投资品种，降低银行风险。本文研
2、究的基本思路是从国内房地产业资金链入手，分析产生当前融资现状的原因，根据国外房地产主要融资渠道：房地产信托、房地产产业基金、住房抵押贷款证券化，并将三神融资方式进行对比，提出适合我国国情的阶段融资方案及政策建议。关键字：房地产融资渠道；房地产信托：房地产产业基金；住房抵押贷款证券化西南交通大学硕士研究生学位论文第1 I 页A B S T R A C TR e a lE s t a t ei ss u p p o r ti n d u s t r yi no u rc o u n t r y ，h e a l t hd e v e l o p m e n to fi t s e l fm a k
3、 et h eh l l g ei m p o r t a n c ef o ro u rc o u n u 3 , e c o n o m i cd e v e l o p m e n t M e a n w h i l e ，r e a le a s t ei sc a p i t a lc o m p r e s s i o n , t os o l v et h ep r o b l e mc a l lm o t i v a t eh e a l t hd e v e l o p m e n to ft h ee c o n o m i c C h i n aR e a lE a s
4、 t ei n d u s t r yr e I yt O Om u c ho nb a n kl o a n A c c o r d i n gt ot h er e s e a r c h ，o u rc o u n t r yR e a lE a s t ec a p i t a lr e $ o l l r c e ，b a n k l o a no c c u p a n c y7 0 I ns o m em a t u r er e a le a s t ec o u n t r i e s m a j o rc a p i t a lf o rd e v e l o pe n t
5、 e r p r i s en o tf r o mb a n k l o a na n dn o n - s t o c k s I n s t e a dm a j o rs o u r c ea r eb o n d r e a le s t a t ei n v e s t m e n ta f f i a n c e , r e a le s t a t ef u n d T a k eo v c l s e a sf i n a n c em o d ef o rr e f e r e n c e ，d e v e l o pm u l t i c a p i t a lc h a
6、 n n e li sn e c e s s a r yt oe n s u l ear e l a i b l ec a p i t a lc i r c l e f o rt h er e a lc a s t ed e v e l o p m e n t h la d d i t i o n a lt o c a l lm o t i v a t ew e l lp l a no fc a p i t a lr e s o u r c e ，e n r i c hr e a lc a s t em a r k e t ，p r o v i d em o r ec h o i c ef o
7、 rl o c a lp e o p l et od oi n v e s t m e n t ，a n dr e d u c eb a n kr i s k T h eb a s i ci d e ao ft h i sp r o j e c ti se c o n o m i co fc h i n ar e a lc a s t e ，a n da n a l y s i sc u r r e n tf i n a n c e A c c o r d i n gt oo v e r s e a sr e a le s t a t ec h a n n e l ：r e a le s t
8、a t ea f f i a n c e ，r e a le s t a t ef u n d ，m o r t g a g el o a ne t c C o m p a r ew i t ht h r e ed i f f e r e n tf i n a n c em o d e ，a n dc h O O s eb e s to n ef o rt h ec u r r e n tc o u n t r ys i u a t i o r LK e yW o r d s ：R e a lE s t a t eF i n a n c eC h a n n e l ；R e a lE s t
9、 a t eA f f i a n c e ；R e a lE s t a t eF u n d ；M o r t g a g eL o a n 西南交通大学硕士研究生学位论文第1 页第1 章绪论1 1 选题的背景近年来，我国经济发展势头良好。作为基础产业的房地产业，在高速发展的同时，也出现了一系列问题，如：在建项目规模过大，各项指标增速过快，所占全社会固定资产投资比例逐年增高，开发资金过度依赖银行贷款等。为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在2 0 0 1 年6 月，央行颁布了关于规范住房金融业务的通知，以降低银行信贷风险，在2 0 0 3 年6 月1 3 日，央行出台了中国人
10、民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知此文件对开发商贷款、建筑企业流动资金贷款、个人住房贷款、土地储备贷款作出了重要的政策调整。2 0 0 6 年5 月2 9 日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出9 0 平方米、双7 0 的标准。2 0 0 4 年，中央还实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业的两大命脉土地和资金均被纳入此次宏观调控范围。面对新金融政策对供需两方面贷款的收紧，更新房地产企业运作理念，多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。房地产业是一个具有高度综合性和高度关联
11、性的行业，其发展能带动钢材、水泥、木材等5 0 多个相关产业的发展，房地产业已成为国民经济的支柱产业。2 0 0 3 年8 月1 2 日，建设部牵头起草，以国务脘名义发出了关于促进房地产市场持续健康发展的通知，正式确立了房地产业己经成为国民经济支柱产业的地位。同时房地产业属于资金密集型产业，其经济活动过程是大量资金投入运作过程。因而房地产融资渠道的研究就成为个十分紧迫、十分重要的课题。1 2 国内外研究现状1 2 1 国外研究现状目前，美国房地产资本市场发展得最为成熟，规模也最大，对房地产金融理西南交通大学硕士研究生学位论文第2 页论研究也最领先。美国对房地产金融的研究不但进行定性研究，还采用
12、定量研究，其主要方法是收集大量相关数据，建立数学模型，定量分析净收益、经营所得资金乘数等盈利能力同宏观经济、股市的相关性等。美国陈淑贤、约翰埃里克森、王诃对R E I T s作了较新的研究，他们在房地产投资信托结构、绩效与投资机会) ) ( R e a lE s t a t eI n v e s t m e n tT r u s t s ：S t r u c t u r e ，P e r f o r m a n c e ，a n dI n v e s t m e n tO p p o r n m i t i e s ) - - 书中系统地整合了已有房地产投资信托的研究成果，从理论和实践相结合的
13、角度，十分出色地对R E I T s 市场进行了综合分析，对R E I T s 的组织结构、规模、分红和债务政策、R E I T s 证券的发行及绩效进行了深入的研究。1 2 2 国内研究现状在1 9 8 6 年以后随着我国土地使用制度和住房制度改革及住宅商品化进程的推进、房地产业迅速成为一个独立的产业后，理论界开始引入房地产融资理论的研究。1 9 9 6 年至2 0 0 6 年1 2 月，中国房地产金融、中国房地产、金融信息参考等杂志上发表了大量的关于房地产融资方面的文章，分析了中国房地产的发展趋势、指出了中国房地产融资渠道单一面临的问题，对信托、地产基金、房地产融资租赁经营、开发商贴息委托
14、贷款等各种融资渠道的优劣势进行了比较，提出了拓宽房地产融资渠道的建议和意见。我国学者刘洪玉( 2 0 0 4 ) 在首届中国房地产金融高峰论坛上发表的美国房地产投资信托发展的经验与启示一文中分析了美国房地产投资信托发展的主要经验，从而提出我国发展R E I T s 的策略：重视法律法规建设的基础作用；重视机构投资者的参与和支持；加大创新和发展的研究力度；建设专业管理队伍；正视R E I T s 的作用等。陈柳钦在美国房地产投资信托基金( R E I T s ) 的发展及其对我国的启示中，阐述了美国R E I TS 的发展历程、设立条件、种类和优势，探讨了我国R E I T s 的发展意义、模式
15、选择和政策建议。在证券化融资方面，吴福明( 1 9 9 8 ) 的房地产证券化探索，邓伟利( 2 0 0 3 )的资产证券化：国际经验和中国实践，都比较系统地介绍了国外资产证券化的西南交通大学硕士研究生学位论文第3 页经验，并研究设计了我国住房抵押贷款证券化产品。但受种种因素的制约，这一研究至今仍处于探索阶段。由于缺少实践支持，关于资产证券化的研究也难以有新的突破。2 0 0 4 年孙奉军博士所著的资产证券化效率分析一书中对资产证券化效率及其衡量问题作了比较系统的探讨，设计了一些评判资产证券化效率的指标，对于我国如何开展资产证券化也提出了自己的见解。这些观点和见解对于推动我国房地产抵押贷款证券
16、化融资和相关研究有着积极意义。I 3 论文的研究方法本论文主要采用规范研究的方法，理论与实践相结合，使用定量方法为主，定性方法为辅，充分利用了权威部门的统计资料，以图、表的形式力图客观全面地反映我国房地产业的融资现状、分析产生的原因和对房地产行业发展的影响。在本文中，笔者将融资理论与房地产融资的实践相结合，将我国房地产业融资现状与发达国家进行比较，借鉴发达国家的经验，在分析我国目前宏观经济环境、制度环境、微观经济主体需求的情况下，提出我国房地产多元化融资模式选择及具体实施方式的设想。本章小结本章先提出我国房地产融资选题的背景，分析国外、国内的对房地产融资理论研究的情况，最后提出本论文的研究方法。西南交通大学硕士研究生学位论文第4 页第2 章我国房地产行业及资金链分析厂，房产t 写字楼、工业物业、商业零售业不动产，房地产t 地产f 三二三三三三：发的土地IL西南交通大学硕士研究生学位论文第5 页2 1 2 房地产业房地产业是从事房地产开发经营和管理的行业和部门，是国
