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1、房地产税收政策解析及风险防范 一、综合类二、企业所得税类房地产税收政策解析及风险防范 一、综合类1、房地产企业如何进行税务风险控制认识“税”的本质 。公司领导需高度重视纳税筹划与风险管理。重视财务人员，提高财务人员地位。 严把合同关 。寻找外部专业人员的协助。 房地产税收政策解析及风险防范 2、房地产开发企业的合法凭证有哪些？ 受让土地的票据：土地出让金应当取得国土部门 出具的“国有土地有偿使用收费专用收据”；缴纳 的契税应当为“中华人民共和国契税完税凭证”房地产开发的票据:工程支出：施工方属于建筑安 装劳务的，应向对方索取建筑安装业发票；施工 方为生产建筑材料、设备的增值税纳税人的，应 向对
2、主索取“工业企业专用发票”；施工方为经销 建筑材料、设备的增值税纳税人，应向对方索取 “商业企业专用发票”房地产税收政策解析及风险防范 土地开发的凭据支付给个人的拆迁补偿费可以凭与拆迁户签订的补 偿协议与付款记录计入开发成本；支付给拆迁资格单 位费用，应当取得地税部门监制的“建筑安装业发票” ；直接向行政事业单位缴纳的规费应取得行政事业性 收费收据；向企业单位支付的勘察、设计、测绘、监 理、验收、咨询费用，应向对方索取地税机关监制的“ 服务业”发票；支付给代销公司的销售佣金应当向对方 索取地税机关监制的“服务业发票”；支付给金融机构 的利息为银行开具的付息凭证、支付给非金融机构的 利息为地税机
3、关监制的“服务业发票”；其他费用类票 据：一般对属于营业税范围的，应向对方索取地税机 关监制的发票，属于增值税范围的，应向对方索取国 税监制的发票。房地产税收政策解析及风险防范 3、向准业主收取的诚意金是否需要预缴企业所得税、营业 税和土地增值税？企业所得税的处理:不确认企业所得税。依据国税发200931号第六 条规定：企业通过正式签订房地产销售合同或 房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售 收入的实现。营业税和土地增值税的处理营业税和土地增值税方面，现有政策均没有强调 合同问题，在税收征管实践中，为售房而收取的订 房诚意金一般会被作为预收账款要求计征营业税和 土地增值税。房地产税收政策解析
4、及风险防范 4、财务费用中没有体现向企业及个人借款，利息支 出如何处理？企业所得税对于未在账上体现的对个人的利息支出部分，可以在获得 合规票据后再重新入账。如果利息支出部分应划分在不同年度的 ，应按归属期回归到那当年度去处理。如2012年度发生的利息支 出，当年没有支付也没有获得票据的，在2013年度支付并获得票 据的，应回归2012年度账，对于多缴税的，应申请退税。 土地增值税方面可以扣，但需关注：一利息支出是否实际发生；二是利率 是否超过同期银行贷款利率；三是是否取得合法票据；四是利息 支出是否全部用于该项目。房地产税收政策解析及风险防范 5、合作开发项目中收入与成本费用没有在同一方应如何
5、处理 ？如：甲公司为国有企业，具有房地产开发资质，与乙房地产 开发企业合作开发某项目，甲以土地作为投资，乙负责整个项目 的开发建设，但没有成立新公司，还是以甲公司为开发主体。收 入在甲公司核算，成本在乙公司核算。甲公司在保证业务的真实性、合理性与合法性的前提条件，将 归属于该项 目的所有会计资料，包括各种发票、人工费用列支单 据、行政事业性收费等全部汇总后，在取得主管税务机关的同意 后，按企业所得税法及土地增值税的要求进行核算。企业之间的合作开发符合合作开发条件的，对于乙公司分回的 利润可以视同投资收益，不再征收企业所得税。房地产税收政策解析及风险防范 二、企业所得税类1、取得财政返还的征地补
6、偿费用是当期所得还是冲减成 本？我公司下属房地产开发公司坐落于某市经济技术开发区，在取得某块土地的过程中，当地政府承诺土地为每亩80万元，如经过招拍程序土地价超过80万/亩的部分由当地区政府给予返还。最后，公司实际取得区政府对超过80万/亩的土地返还款共4000万元。按照现行政策规定，对此4000万元的返还款是并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税，还是作冲减征地费用成本处理？房地产税收政策解析及风险防范 企业所得税的处理该公司取得子公司所在地政府的征地补偿，应确 认为贴补收入，并入实际收到的当期，计算企业所得税 。土地增值税的处理对于土地增值税的处理，各地税务机关大多认同 政府返还土地款，直接冲
7、减土地成本的处理方法。在核 定征收方法下，作收入处理对其影响不大；但查账征收 方式下，征地补偿如果作收入不冲减土地成本会加大加 计扣除的基数，降低土地增值税税负。 房地产税收政策解析及风险防范 2、房地产开发企业建设公共配套设施因移交给政府 等有关部门获得的补偿应如何处理?房地产开发企业因从事拆迁安置从政府部 门取得的补偿以及财政补贴款项，抵减房地产 开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额； 房地产开发企业与国家有关业务管理部门、单 位合资建设公共配套设施，建设完工后有偿移 交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经 济补偿，抵减房地产开发成本中的建筑安装工 程费。房地产税收政策解析及风险防范
8、3、用税后利润转增资本如何纳税？(1)对于股东为自然人的，根据国税函1998333号文的规定，公司将从税后利润中提取的法定公积金和任意公积金转增注册资 本实际是该公司将盈余公积金向股东分配了股息、红利股东 再以分得的股息、红利增加注册资本。因此，对属于个人股东分 得再投入公司的部分，应按照“利息、股息、红利所得”项目征收个人所得税。(2)对于股东为法人股东以及对于非居民企业股东分得转增注册资本的部分，应根据企业所得税法及其实施条例的规定 ，按照“股息、红利等权益性投资收益”征收企业所得税，由该公 司代扣代缴。但符合企业所得税法第二十六条第三项条件(即在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企
9、业取得与该机 构场所有实际联系的股息、红利等权益投资收益)的予以免征。房地产税收政策解析及风险防范 4、地下车位未结转完的成本如何处理?案例：由于国税发200631号文，对利用地下基础设施形成的停车场 所未作明确规定，2007年底我公司将停车场所车位成本从总的成本中分出一部分单独核算，对其中售出的车位单独结转了成本。现在，根据国 税发200931号文第三十三条，利用地下基础设施形成的停车场所，作 为公共配套设施进行处理。请问，在2008年之后，我公司是否应该将车位成本中还没有结转的成本作为公共配套设施转入还没有销售房屋成本 中，在剩余的房屋销售时结转成本?该公司所述单独核算成本的停车场，或在“
10、开发产品”下待售，或按规定作为自有固定资产核算。不能将车位成本中还没有结转的成本作为 公共配套设施转入还没有销售房屋成本中在剩余的房屋销售时结转成 本。房地产税收政策解析及风险防范 5、自用期间计提的折旧能否扣除?案例：某房地产开发企业，于2008年11月将未出售的商品房转作办公室自用，该行为是否视同销售?2009年房地产市场行情好 转企业计划将该套商品房在2009年“五一”期间出售请问该套 商品房已计提的折旧能否在税前扣除?转为自用不视同销售(国税函2008828号）计提的折旧不能税前扣除（国税发 200931号）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣
11、除折旧费用。房地产税收政策解析及风险防范 6、新31号文件对于地下车库是如何规定的？国税发 200931号文件第三十三条规定“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停 车场所，作为公共配套设施进行处理”。对此，我们理解利用地下基础设施形成的停车场所不论是否拥有产权及可否出售，对其成 本均作为公共配套设施进行处理，摊完其成本。如果以后有产权 的车库出售了，其收入计缴企业所得税则无配比成本，即相当于 车库成本提前在税前进行了抵扣。这样理解的理由是新31号文件 较旧31号文件单独提出关于车库处理问题，很明显看出是对旧31号文件中车库处理办法的修改，与有无产权和能否销售
12、无关。房地产税收政策解析及风险防范 地下车库在实务中一般分为四种：(1)有产权的地下车库；(2)无产权的地下车库；(3)无产权的地下自行车库 ；(4)利用人防设施改造而成的车库，包括汽车库与自行车库。公共配套设施(如利用地下基础设施形成的停车场所包括地下车库) 作为开发产品计税成本的一项内容不存在单独核算成本问题。取得收 入(出售或出租)时计人收入缴纳企业所得税，不再有开发成本与之配比 。而建造非公共配套设施(如单独建造的停车场所)同建造开发产品一样 应作为成本对象单独核算。在实际操作中需要注意，如果在商品房买卖合同中约定了其产 权不属于全体业主所有而是属于开发商，则税务机关会要求企业将其 成
13、本作为固定资产管理如果能销售则在销售时结转对应成本，如不能 销售就会非常麻烦。所以，合同中的相应约定非常重要。房地产税收政策解析及风险防范 7、以股权收购形式获得的土地，其支付价能否全部 计入土地成本?我公司2009年1月通过股权转让的形式取得乙房地产公司100的股权支付股权款12000万元乙公司成立于2007年初净资产中唯有未开发 土地一宗，该土地账面成本为5600万元。我公司支付的12000万元虽然以股权的形式支付但目的就是收购该土地。请问，我方支付的购买股权 的全部资金是否可列入企业所得税与土地增值税的扣除成本?为什么要以股权转让获得土地使用权 ？企业所得税方面(国税发20093l号)：
14、土地成本应为5600万元。土地增值税方面（财法字1995006号）：土地成本为账面成本即 5600万元。(3)为什么要以股权转让获得土地使用权 ？处分土地使用权和处分股 权是两个层面和不同主体所形成的法律关系。 房地产税收政策解析及风险防范 8、无发票的评估资产提取折旧可否税前列支?会计处理 企业用非货币资产对外投资时需要对出资资产进行评估以确定 投入资产的公允价值。 营业税方面 以不动产对外投资共担风险的不征收营业税。 土地增值税方面对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企 业中时，暂免征收土地增值税。对投
15、资、联营企业将上述房地产再转让 的。应征收土地增值税。 企业所得税方面 对接受投资取得的房屋是可以计提折旧的，但其税前扣除需要有合 法的凭证，而合法的凭证就是销售不动产的发票，因此无票的评估资产 提取折旧不可税前扣除。房地产税收政策解析及风险防范 9、支付借款利息应出具什么发票？根据国家税务总局关于加强和规范税务机关代开普通发票工作的通知（国税函20041024号）规定，如果企业间借款支付利息，可以要求对方到税务机关申请开具税务机关代开统一发票。房地产税收政策解析及风险防范 10、福利费中列支的项目是否凭发票才能扣除?对于房地产开发企业自办的职工食堂、对职工发放的一些福 利费(如月饼、大米、食
16、用油)以及从福利费中列支的外购货物(食 堂用的一些设备)，在进行税前扣除时即使没有合法有效的列支 凭证也不需要纳税调整，但必须保证业务的真实性及相关的手 续要完备。请问是这样的吗?根据发票管理办法、税收征收管理法的规定发票 是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中， 开具、收取的收付款凭证。购销商品、提供或者接受经营服务以 及从事其他经营活动中，应当按照法规开具、使用、取得发票。因此，我们认为从福利费中列支的外购货物或劳务，不属于“ 不需要或客观上无法取得发票”的情形，而是属于按有关规定应该 取得发票的支出。房地产税收政策解析及风险防范 11、差旅费中餐费的企业所得税问题如何处理?(1)是否已对出差人员实行了定额补助的制度，如果已对出差人员进 行了定额补助，则在补助中应包括有餐费的补助不能再对其报 销餐费。(2)如果对于出差人员的交通费、住宿费、伙食补助费等全部实行实 报实销的方式，无现金补助的形式则出差人员
