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1、中南大学硕士学位论文第一章绪论1 1 论文研究的背景第一章绪论上个世纪九十年代初期，中国房地产业开始起步，随着中国步入国际化进程的加快，人们物质文化生活水平的日益提高，中国的房地产市场发展得异常迅猛，巨大的利润回报率吸引着国内外众多投资者加入到这个行列中来。房地产业作为国民经济的支柱产业，对G D P 的拉动作用日益明显。近几年来，随着国家宏观调控政策的不断深入，房地产市场越来越规范，竞争逐步加剧，专业化水平越来越高，房地产业将逐步告别暴利时代，利润率终将逐步回归社会正常利润率水平。要实现开发项目的最大经济效益，就必须对项目开发成本进行有效的管理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润
2、的最大化。目前，我国的房地产开发企业正向着规模化、品牌化方向发展，在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多投资商进入房地产领域。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势。成本控制是房地产开发企业的内功，在微利时代，房地产开发企业进行成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。许多综合实力较强的房地产开发企业，如万科地产、保利地产、金地集团、首开股份、中粮地产等都把搞好企业成本控制作为提升自身竞争力的重要手段，成本控制能力是企业核心竞争能力的重要组成部分。S H 房地产公司从事房地产开发十多年，该公司在天津市滨海新区的项目较多，且已开始布局全国，其开发项目主要分布在天津
3、、北京、成都、杭州等大城市。该公司的战略目标是成为拥有住宅开发、商用物业和定制服务三大业务体系，开发与运营并驾齐驱地产公司，不断增强抗风险能力和反周期能力。该公司将加大对京津地区投资力度，力争在二年内拥有在该区域竞争优势。该公司将坚持美国模式，以营运带动开发、以财务安排多样化作为实施商用物业投资基本宗旨，开创独具S H 地产特色商业地产投资模式。该公司计划2 0 1 0 年使商用物业业务和定制服务业务利润贡献率达到合理比例。近几年，公司抓住市场机遇，瞄准市场需求，房地产开发项目获得了较大成功，但同时由于战线拉得太长，人力资源管理滞后，工程管理跟不上，大多数开发项目的工程建造成本均超过投资估算。
4、因此，根据S H 公司的实际情况，设计和实施全过程工程造价管理势在必行。1 2 研究的目的和意义中国房地产业在十几年的发展过程中，正朝着越来越公开，越来越透明，越来越规范化的方向发展。房地产业内的竞争日益加剧，地产行业的利润率将日渐缩小，这己中南大学硕士学位论文第一章绪论成为不争的事实。如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业内部成本管理，已逐渐成为房地产业迫切需要解决的问题，而成本控制作为企业的核心竞争力是房地产开发企业首先要解决的问题。企业存在的终极目的是利润最大化。实现利润无非“开源节流”。“开源”要求企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。对
5、房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”就是对项目成本费用进行控制。房地产开发费用主要分为土地开发费、房屋开发费、税费三项，本文重点研究房屋开发费。本文根据S H 公司开发项目工程造价管理中存在的问题，对S H 公司开发项目全过程工程造价管理模式进行了深入研究，通过构建以基于活动的房地产开发项目成本核算与管理理论与方法、工作与活动分解结构( W B S ) 技术方法等为基础的开发项目全过程工程造价的确定模式及控制模式，对S H 公司开发项目进行全过程造价管理，以达到降低、控制S H 公司开发项目房屋开发费用的目的。因此，构建、实施开发项目全过程工程造价管理
6、模式成为S H 公司一段时间内的重点工作之一。此外，也可以通过S H 公司全过程工程造价管理经验的总结为其他房地产开发企业抛砖引玉，提供可供借鉴的工程造价管理思路和方法。1 3 工程造价管理相关理论研究成果综述1 3 1 建设工程造价管理思想的起源及工程造价管理的概念( 1 ) 建设工程造价管理思想的起源建设项目造价管理的理论和方法从创建到今天已经有很长的历史了，在这个历史的长河之中包括这三个主要的阶段，这就是古典的建设项目工程造价管理阶段、传统的建设项目造价管理阶段和现代的建设项目工程造价管理阶段。人们对于建设项目造价管理的认识是随着时代的发展，生产力的提高和管理科学理论的不断进步而逐步建立
7、和加深的。中华民族是人类对建设项目的造价认识最早的民族之一。在中国的封建社会有许多朝代的官府和民间都大兴土木，这使得中国的历代工匠们积累了丰富的建筑与建筑管理方面的经验，再经过皇家主管官员的归纳和整理，逐步形成了建设项目造价管理理论与方法的初始形态。例如，据我国春秋战国时期的科学技术名著考工记的记载，早在2 0 0 0 多年前中华民族的先人就已经规定：“凡修筑沟渠堤防，一定要先以匠人一天修筑的进度为参照，再以一里工程所需的匠人数和天数来预算这个工程的劳力，然后方可调配人力，进行施工”n 1 ( 闻人军，考工记导读，巴蜀出版社，1 9 9 6 年) 。这就是人类最早的工程造价预算和工程造价控制方
8、法的文字记录之一。正如英国著名的造价管理专家阿斯沃斯( A A s h w o r t h ) 博士在其著作中提到的那样“在中南大学硕士学位论文第一章绪论2 0 0 0 多年前，人们就认识到了在建造工程之前要计算工程造价的重要性”。我们伟大的中华民族就是早在2 0 0 0 多年前就已经创立了建设项目造价管理理论与方法的一些雏形，并且在随后的年代里为加深人类对工程造价管理理论与方法的认识做出了巨大的贡献。( 2 ) 工程造价管理的概念世界主要国家的建设项目造价管理相关协会的具体定义如下：中国的定义中国建设工程造价管理协会在其章程中对造价管理的定义是这样说的：建设工程造价管理系指运用科学、技术原理
9、和经济与法律等管理手段，解决工程建设活动中的造价的确定与控制、技术与经济、经营与管理等实际问题，从而提高投资效益和经济效益【2 】。这一定义表明了造价管理就是以建设项目为对象，以建设项目的造价确定与造价控制为主要内容，涉及建设项目的技术与经济活动以及建设项目管理工作的的一个独特工程管理领域。美国的定义美国造价工程协会( A A C E 1 ) 1 9 9 7 年在其网页上发布的造价管理的一般信息中，对造价管理工程的最新定义是：造价管理，其领域包括：应用从事造价工程实践所获得的工程经验与判断，和通过学习掌握的科学原理与技术，去解决有关造价预算、造价控制、运营计划与管理、赢利分析、项目管理以及项目
10、计划与进度安排等方面的问题。国际造价工程师联合会的定义国际造价工程师联合会( I C B C ) 也有自己对于造价管理的定义，它对于造价管理的定义的是：造价管理是涉及造价预算、造价控制和经营规划与管理科学的工程领域，它包括对建设项目和过程的管理、计划、排产和盈利分析。1 3 2 国外建设工程造价管理理论的发展和应用随着工业革命的到来和资本主义的发展，在资本主义发展最早的英国从1 6 世纪开始就出现了建设项目管理专业分工的细化，当时施工的工匠开始需要有人帮助他们去确定或估算一个建设项目的工程所需人工、材料和测量与确定已完成的工程量，以便据此从业主或承包商处获得应得的报酬( - r 程结算) ，正
11、是这种建设项目专业管理的需求使得工料测量师i ( Q u a n t i t yS u r v e y o r - Q S ) 这种建设项目造价确定与控制的专门职业在英国诞生了。随着工程造价管理这一专门职业的诞生和发展，人们开始了对建设项目造价管理理论与方法的全面而深入的专业研究。到1 9 世纪以英国为首的资本主义国家在建设项目造价管理中开始推行招投标制度，这一制度首先需要工料测量师在建设项目设计完成后为业主或承包商进行工程量的测量和工程造价的估算，以便为项目招标者( 业主) 确定标底和为项目承包者确定投标报价。这促使建设项目造价管理专业的正式诞生，并推动人们对建设项目造价管理理论与方法中南大
12、学硕士学位论文第一章绪论的认识日益深入。同时在业主和承包商为取得最大投资效益的动机驱动下，许多早期的工料测量师开始研究和探索工程造价管理中各方面的管理理论与方法。随着人们对于建设项目造价管理理论与方法研究的不断深入，建设项日造价管理这一专门的学科领域有了自己的知识体系并首先在英国诞生了。传统的建设项目造价管理阶段最重要的标志是1 8 6 8 年在英国经皇家批准后成立了“皇家特许测量师协会”( v a c s ) ，其中最大的一个分会就是工料测量师分会，这一分会的主要任务就是开展建设项目造价的确定与控制管理。这一建设项目造价管理者专业协会的创立，标志着近代的传统建设项目造价管理专业的正式诞生。虽
13、然在那个时候的建设工程造价管理主要是研究和使用传统的理论和方法，但是英国皇家特许测量师协会的诞生使得建设项目造价管理人员开始了有组织的工程造价管理理论与方法的研究和实践，正是这一变化使得建设工程造价管理走出了古典管理的阶段而进入了传统建设项目造价管理的阶段。随后由于资本主义经济学的发展，许多经济学的原理开始被应用到了建设项目造价管理的领域。建设项目造价管理从一般的造价确定和控制的初始形态，开始向重视建设项目的投资效益评估和重视建设项目的经济与财务分析等方向发展并且创建了“工程经济学”等建设项目造价管理的基础理论和方法。同时，也有人开始将加工制造业使用的成本控制方法进行改造并引入到了建设项日的造
14、价控制之中。建设项目造价管理在理论与方法方面的这些进步使得建设项目的经济效益大大提高，也使得全社会逐步认识了工程造价管理科学及其研究的重要性，并使建设项目造价管理专业在这一时期中得到了很大的发展，最终形成了传统建设项目造价管理的基本理论和方法。随后，在各国建设项目造价管理协会的共同努力下，传统的建设项目造价管理方法获得了进一步的发展。特别是从2 0 吐纪7 0 年代到8 0 年代，各国的造价工程师协会先后开始了自己的造价工程师执业资格的认证工作，各国的造价工程师协会纷纷推出了自己的造价工程师或工料测量师资质认证所必须完成的专业课程教育以及实践经验和培训的基本要求。这些形成了建设项目造价管理的理
15、论和方法的核心内容。所有这些发展和变化，使得2 0 世纪7 0 年代和8 0 年代成了建设项目工程造价管理在理论、方法与实践等各个方面全面发展的阶段3 1 ( T h eI n t e r n a t i o n a lC o s tE n g i n e e r i n gC o u n c i l ，AH i s t o r yo ft h eI C E C “ , I C E CW e b s i t e ，1 9 9 7 ) 。经过了多年的努力以后，到2 0 世纪8 0 年代初随着建设项目管理的理论和方法从传统建设项目管理的模式向现代建设项目管理模式的转换，人们对于建设项目造价管理理论
16、与实践的认识和研究也进入了一个关注项目范围管理、集成管理和风险管理的现代建设项目造价管理阶段。各国纷纷在重新审视已有的传统建设项目造价管理理论和方法的基础上，借助其他管理领域( 尤其是现代项目管理领域) 在理论与方法上最新的发展，开始了对建设项目造价管理更为深入而全面的研究和全新管理模式与方法的建立和推广。4中南大学硕士学位论文第一章绪论在最初的2 0 世纪8 0 年代以英国工程造价管理界为主所推出的全生命周期造价管理的理论和方法H 1 ( B u l l ，J W ，E d i t e d ，L i f eC y c l eC o s t i n gf o rC o n s t r u c t i o n , U k ：B l a c k i eA c a d e m i c & P r o f e s s i o n a l ，1 9 9 3 ) ，以美国工程造价管理界为主所推出的全面造价管理的理论和方法晦1 ( W e s t n e y , R i c k a r dE ，“T o t a lC o s tM a n a g e
