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1、 中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题 深圳市思迈特企业管理咨询有限公司 地址：深圳市福田区振兴路金茂礼都大厦 B 座 4B-D Tel：0755-82810831 82810900 Fax：0755-82810832 http/: 共 5 页第 1 页 房地产开发企业注销前企业所得税退税，房地产开发企业注销前企业所得税退税，您您准备好了吗？准备好了吗？ 深圳市首个房地产开发企业注销前企业所得税退税操作指引发布深圳市首个房地产开发企业注销前企业所得税退税操作指引发布 20132013 年年 6 6
2、月月 7 7 日，深圳市蛇口国家税务局日，深圳市蛇口国家税务局在在其其官方官方网站网站发布关于房地产开发企业注销前发布关于房地产开发企业注销前企业所得税退税申请操作指引 （以下简称“操作指引” ） ，这是自企业所得税退税申请操作指引 （以下简称“操作指引” ） ，这是自 20102010 年年 1212 月月 2424 日国家税务日国家税务总局发布关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 （国家税务总局公告总局发布关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告 （国家税务总局公告20102010 年年第第 2929 号） （以下简称“号） （以下简称“2929 号公告” ）后
3、，时隔两年半深圳地区号公告” ）后，时隔两年半深圳地区国税部门国税部门发布的首个发布的首个房地房地产开发企业退税产开发企业退税操作指引，这在全国范围内也极为罕见操作指引，这在全国范围内也极为罕见，但该，但该操作操作指引指引仍有诸多尚未明确仍有诸多尚未明确的事项的事项。 一、资料与程序一、资料与程序 操作指引操作指引规定了房地产开发企业注销前申规定了房地产开发企业注销前申请请企业所得税退税的企业所得税退税的资料资料和和程序程序要求。要求。 1 1、纳税人在申请退税时应提交以下资料：纳税人在申请退税时应提交以下资料： 申请报告申请报告 房地产开发企业注销前企业所得税退税预审表房地产开发企业注销前企
4、业所得税退税预审表 房地产开发企业注销前企业所得税退税计算表房地产开发企业注销前企业所得税退税计算表 土地增值税申报表及缴款凭证土地增值税申报表及缴款凭证 其他相关证明材料其他相关证明材料 2 2、纳税人申请退税的一般程序为：纳税人申请退税的一般程序为： 填报房地产开发企业注销前企业所得税退税预审表 （以下简称预审表） ，并连同上述填报房地产开发企业注销前企业所得税退税预审表 （以下简称预审表） ，并连同上述资料提交主管税务机关预审资料提交主管税务机关预审； 预审同意后，纳税人填制退抵税申请审批表连同预审表及相关证明资料一并提交主预审同意后，纳税人填制退抵税申请审批表连同预审表及相关证明资料一
5、并提交主管税务机关受理管税务机关受理。 中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题 深圳市思迈特企业管理咨询有限公司 地址：深圳市福田区振兴路金茂礼都大厦 B 座 4B-D Tel：0755-82810831 82810900 Fax：0755-82810832 http/: 共 5 页第 2 页 二、二、尚未尚未明确的明确的事项事项 作为区级国家税务局发布的作为区级国家税务局发布的本本操作指引操作指引 ，仍有，仍有一些一些尚未明确的事项：尚未明确的事项： 1 1、受理时限与办结时限受理时限与办结时限尚未
6、尚未明确明确 由于退税属于行政由于退税属于行政审批审批事项，我们理解相关程序事项，我们理解相关程序及时限及时限应符合中华人民共和国行政许可应符合中华人民共和国行政许可法的相关要求法的相关要求；同时，按照中华人民共和国税收征收管理法实施细则 （国务院令同时，按照中华人民共和国税收征收管理法实施细则 （国务院令20023622002362号）第七十八条规定： “税务机关发现纳税人多缴税款的，应当自发现之日起号）第七十八条规定： “税务机关发现纳税人多缴税款的，应当自发现之日起 1010 日内办理退还日内办理退还手续；纳税人发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起手续；纳税人
7、发现多缴税款，要求退还的，税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起 3030 日日内查实并办理退还手续。 ”内查实并办理退还手续。 ” 2 2、国地税的协调机制如何建立、国地税的协调机制如何建立并并有效有效推行推行尚未尚未明确明确 2929 号公告涉及土地增值税和企业所得税，号公告涉及土地增值税和企业所得税，通常通常分别由分别由地税地税和和国税国税部门主管部门主管（部分企业可能（部分企业可能同时由地税部门主管）同时由地税部门主管） ，需要两部门协调处理，需要两部门协调处理，尤其是涉及土地增值税，尤其是涉及土地增值税的的清算清算、缴纳、缴纳和预缴申和预缴申报报、缴纳及其凭证的认定是否需要地税部门确
8、认，指引缴纳及其凭证的认定是否需要地税部门确认，指引尚未尚未明确明确；更更不不必必说说当开发项目跨两个当开发项目跨两个或两个以上地区时，地税部门之间及国地税之间如何协调的问题。或两个以上地区时，地税部门之间及国地税之间如何协调的问题。 3 3、采用核定征收土地增值税方式的房地产开发企业是否适用采用核定征收土地增值税方式的房地产开发企业是否适用 2929 号公告主要针对房地产开发企业土地增值税清算扣除与房地产销售收入确认的时间性号公告主要针对房地产开发企业土地增值税清算扣除与房地产销售收入确认的时间性差异导致的多缴企业所得税问题，差异导致的多缴企业所得税问题，2929 号号公告未对核定征收方式下
9、的多缴企业所得税是否适用公告未对核定征收方式下的多缴企业所得税是否适用做出明确，本做出明确，本操作指引操作指引同样未予明确。同样未予明确。 4 4、20102010 年年 1 1 月月 1 1 日前已注销的房地产开发企业是否适用日前已注销的房地产开发企业是否适用 2929 号公告的施行日期追溯至号公告的施行日期追溯至 20102010 年年 1 1 月月 1 1 日，对于之前已注销的符合条件的房地产企业日，对于之前已注销的符合条件的房地产企业是否适用是否适用未予未予明确，本明确，本操作指引操作指引作为程序性文件同样未予说明。作为程序性文件同样未予说明。 5 5、主管税务机关如何判定房地产开发企
10、业主管税务机关如何判定房地产开发企业符合符合 2929 号公告规定的退税条件号公告规定的退税条件 通常理解通常理解 2929 号公告规定的退税条件有二，即：号公告规定的退税条件有二，即： 中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题 深圳市思迈特企业管理咨询有限公司 地址：深圳市福田区振兴路金茂礼都大厦 B 座 4B-D Tel：0755-82810831 82810900 Fax：0755-82810832 http/: 共 5 页第 3 页 一一是是房地产开发企业注销当年汇算清缴出现亏损；房地产开发企业
11、注销当年汇算清缴出现亏损；二二是是房地产开发企业土地增值税清算当房地产开发企业土地增值税清算当年出现亏损。年出现亏损。 对于上述理解，实务中仍然存在分歧。对于上述理解，实务中仍然存在分歧。 首先，注销当年汇算清缴究竟是终止经营年度还是清算年度首先，注销当年汇算清缴究竟是终止经营年度还是清算年度。我们理解，。我们理解，2929 公告针对的是公告针对的是土地增值税清算扣除与房地产销售收入确认的时间性差异导致的多缴企业所得税问题， 由于清土地增值税清算扣除与房地产销售收入确认的时间性差异导致的多缴企业所得税问题， 由于清算所得仍可按规定弥补以前年度亏损，因此这里的汇算清缴应是清算年度，也就是算所得仍
12、可按规定弥补以前年度亏损，因此这里的汇算清缴应是清算年度，也就是清算期清算期。 其次，土地增值税清算当年出现亏损，如果由于土地增值税无法扣除形成的亏损在注销前其次，土地增值税清算当年出现亏损，如果由于土地增值税无法扣除形成的亏损在注销前已经按规定弥补完毕，即使注销当年出现亏损，也不允许退税。这里的“已按规定弥补完毕”已经按规定弥补完毕，即使注销当年出现亏损，也不允许退税。这里的“已按规定弥补完毕”指的是什么？通常认为是五年亏损结转弥补期， 即由于土地增值税清算导致的亏损已经超过税指的是什么？通常认为是五年亏损结转弥补期， 即由于土地增值税清算导致的亏损已经超过税法规定的五年亏损结转弥补期法规定
13、的五年亏损结转弥补期，即使注销当年出现亏损也不允许退税。我们理解，除此，即使注销当年出现亏损也不允许退税。我们理解，除此之外还之外还应包括另外的情形，如亏损的弥补不包括永久性差异所导致的亏损。按照企业所得税法实施应包括另外的情形，如亏损的弥补不包括永久性差异所导致的亏损。按照企业所得税法实施条例第十条规定条例第十条规定： “： “企业所得税法第五条所称亏损，是指企业依照企业所得税法和本条例的企业所得税法第五条所称亏损，是指企业依照企业所得税法和本条例的规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小于零的数额。规定将每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入和各项扣除后小
14、于零的数额。 ”这这里的“各项扣除”应是企业所得税法允许的扣除里的“各项扣除”应是企业所得税法允许的扣除项目项目，因此永久性差异所导致的，因此永久性差异所导致的会计利润会计利润亏损亏损不存在五年亏损结转弥补的问题，税务机关在审核注销企业是否符合不存在五年亏损结转弥补的问题，税务机关在审核注销企业是否符合 2929 号公告规定条件时还号公告规定条件时还应考虑永久性差异不参与亏损弥补问题。应考虑永久性差异不参与亏损弥补问题。其实，除了永久性差异外，对于部分时间性差异由于其实，除了永久性差异外，对于部分时间性差异由于不符合清算时税不符合清算时税前扣除要求，同样存在不参与亏损弥补计算问题。前扣除要求，
15、同样存在不参与亏损弥补计算问题。 第三，上述第三，上述五年内五年内亏损退税是否违反税收征管法。亏损退税是否违反税收征管法。 中华人民共和国税收征收管理法 （中中华人民共和国税收征收管理法 （中华人民共和国主席令第华人民共和国主席令第 4949 号）第五十一条规定： “纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关号）第五十一条规定： “纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还； 纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的， 可以向税务机关要求退还发现后应当立即退还； 纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的， 可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息， 税务机关及时查实后应当立即退还； 涉及从国库中退库多缴的税款并加算银行同期存款利息， 税务机关及时查实后应当立即退还； 涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。 ”问题的焦点在于，房地产开发企业注销的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还。 ”问题的焦点在于，房地产开发企业注销中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题中国本土最专业的财税咨询顾问培训服务机构，为企业破解每一道财税难题 深圳市思迈特企业管理咨询有限公司 地址：深圳市福田区振兴路金茂礼都大厦 B 座 4B-D Tel：0755-82810831
