《澳大利亚土地登记制度》由会员分享，可在线阅读，更多相关《澳大利亚土地登记制度（2页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、瓣 回域外传真 伪esraesP Otrr臼一t澳大利亚土地蜚记制度应中国国土资源经济研究院袭燕燕李晓妹有,即国家所有。但实际 上,从英国性澳大利亚建立殖民地以来,就以出租的方式将土地租给居民。二 百多年来,土地 出租 的方式五花八门,最多时可 达10 0多种。使用者对土地的持有方式大体分为两种:一是自由持有,二 是承租持有。自由持有其含义是不 受时间和条件限制的持有,即终身持有,并可由后代继承,这类土地多为城镇居民用地、商业用地以及一 部分 私人牧场,但也包括一部分政府用地。承租持有是指带有某些条件或时间限制的 出租,分有限制期和 无限制期两种,无 限期的主要有一部分保护地和后备发展用地,这
2、 部分土地从没有出租或分配使用,如国家公园等。土地登记制度的特点土地登记是澳大利亚土地管理工作的重要内容之一。不论是承租 的国有土地还是自由持有的 土地以及皇室从 未分所进行的都是变更登记。澳大 利亚现行的土地登记制度叫托伦斯土地登记制度。该制度源于南澳大利亚州,由南澳大利亚 州首任 土地登记局长托伦斯先 生在18 58年首创,该制度取代了在 澳大利亚使用了3 0年的契约登记制度,于186 3年开始在澳大利亚推广应用。由于该制度 具有以 下独特 的优点,因而被国 际上公认为是最有效率的土地管理制度,目前已为澳大利亚、新西兰、加拿大、马来西 亚、新加坡、泰国、新几内亚、美国的 多数州和中国的台湾
3、所采用。1.托伦斯土地登记制度是 一种制度严密、权责分 明的登记制度,登记 具有绝对的公信力。政府设立土地登记机构,专门负 责土地登记事宜。所登记的土地或不动 产,由政府 作保证,保证其产权的权威与合法,而不是以双方交易各方都感到 安全,很受欢迎。如果土地登记局在受理登记后,登记本身出了错误,则由政府承担责任。各州政府为本州的土地登记系统设立了保险金,一旦由于政府登记 工作的失误而使权利人受到损失,则政府将给予赔偿。因此,在澳大利亚有关土地或不动产 交易当事人及时进行土地登记已成为一种自觉行动。2该系统操作简便,差 错极少,成本低廉。托伦斯登记发明以前,澳大利亚 采用英国传统的土地契约登记方法
4、。这 种方法对土地权利 的取得、变更、消灭均要保留地契,别人 购买土地时,需查阅该宗土地几十年的地契资料,极为不便。而托伦斯登记方法则把过去繁琐的契约 登记简化为由政府保障的产权登记。只需在一张纸上就可以登记该宗土地的权利取得、变更、消灭的所有情况,无论登记还是 查 阅都十分方便,并显厂慈勇,舀.匡履去童堰回且很少 出现差错,因而在 许多国家得以推广。3.以宗 地为 单位按产权权利人分别进行登记,而不按交易或转让合同的土地面积进行登记。如果一次转让的是两块或两块以上的宗地,必须按宗地分别登记。产权权利人是登记中最为要 紧的一项,在澳大利亚权利这一项有这样几种情况二第一种是只有一个注册权利人,单
5、独拥有某项 产权,就是单独式产权(或多元式产权。第二种情况是两个人或几个人并行共有某项产权,各个权利人平行注册,权益相等,其中一个权利人不能以任何方式处 置 或转让 该地区不动产,某个权利人死后其所有权按权益法定 归 属另 一个权利人(或另几个权利人),直至剩到 最后一个权利人止。这种情况,一般是指夫妇双方共同拥有并共同注册某土地或不动产。第三种情况是两个或两个以上的权利人以一 定的 比例份额共同拥有某土地或不动产。每个权利人都注册,并载明所拥有的比例份额。其中某一权利人可以将其拥有的份额转移。第四种情况是 注册登 记权利人是国家政府 部门,事业单位以及其它机构团体等。第五种情况是多层楼宇产权
6、登记。4. 土地登 记不仅仅是地皮权利的登记,还包括空间权益的登记。所有附 属于土地上的建筑物与改良物,随土地变更而变更,并由土地登记局统一进行登记。每 宗土地登记时,除文 字表格材料外,还 必须附有宗地地籍图及建筑图。一宗地上有多个建 筑单元存在时,每个建筑单 元发 多层 土地产权 证,它表明该建筑单位拥有人取得该建筑单体相应 比例的土地产权及该建筑单位的空间。. 5土地登记包括不动 产地役权等他物权的登记。如利用他人不动产采光、眺望、袋地通行、管道安设、道路 通行、疆界划 分、标志物设置等地役权的登记,地役权问题很具体、很 复杂,权益当事人 也非常敏感。首先,交易当事人在签订合同时必 须详
7、细讨论、明确规定。托伦斯土地登记系统要求各他项权利 的设定与限制都要 在“他项权利”一栏中予以载明或附件说 明。.6土地登记的运作实行资质登记师制度。托伦斯土地登记系统 的运行操作实行的是总登 记师、副总登记师、登记师制度。对每个登记案件的受理、审核、交核、批准签发、错误认定、错误纠正等每一项程序都有相应分工并负有相应的权利和责任。. 7土地登记时,登记局依一 定的程序,审查确定其土地的权利状态后,制成记载此权利状态之地卷两份,一 份交与所有人,一份存档保存。土地移转时使用一定的官制用纸,或让与证书存于登记局,登记官审查以后,将权利的移转结果记入登记簿,让与 证书存于登记局。.8托伦斯土地登记
8、系统是 一个开放的动态的系统,所谓开放就是说托伦斯土地登记系统是一个公开的系统。任何单位和个人都可 利用这个系统查询或索取某土地或不动 产的有关信息和资料,包括可 能性状况、自然状况等。土地登记机构 的设置及登记官员的职权澳大利亚各州都设有土地登 记的政府机构。如在南澳大利亚州负 责土地登记的是州环境 与自然 资源部直接领导下的州土地登记局,该局有3 50人,负责全州的土地登记工作。新南威尔士州土地登记局是澳大利亚土地登记工作最 出色的局之一。该局设有八个处二测量处、土地文件登 记处、产权证颁发处、法律处、信息技术处、行政服务 处、土地信息 服务处。主要职责是:土地登记申请的受理、审核;土地证
9、书的颁发;土地登记 资料的管理、查询及公众咨询等。土地登记之前所涉及到 的具体地籍测量和土地估 价工作则由同属州土地与水保护部直接领导下的土地测量局与土地估价局来负责监督实施,土地登记局只是做一 些土地边界 的核查工作。但土地登记局与土地测量局和土地估价局在地籍图件及数据应用方面,有着密切 的业务联系。以新 南威尔士州 为例,根据新南威尔士州不动产法第二章的规定,登记官具有以下一般权利。如果某人持有或控制着与某桩交易的土地有关的或与该 类土地的产权有关的契 约或文据,登记官有权要 求此人出具该 契约或文据,不管该契约或文据是否是 按不动 产法或其它条文 的规定 所出示的,登 记官都可以保留该
10、文据,直到与该人有关的土地交易诉 讼案不再需要该契约或文据为止。登记官有权传唤任何条中所提到的人 或任何登 记官认为与交易中的土地、土地产权或契约有关的人 出庭,并就该土地、土地产权或契约作出解释。但如果按照 的规定、当事人拒绝出示契约、不允许 调查该契约、拒绝对事情做出解释,或故意给出错误的解释欺骗登记官,则视为犯法,登记 官可对其进行不超过2个惩罚单位的惩罚。只要登 记 官 认 为 具有足 够 的 证据,有权更正或删除登记册中的错误。登记局长可以以法定伤残人的名义或以该人的另一代理人的名义 在登记册中记录某一提醒,以禁止属于或可能属于该伤残人的任何土地的转让或 处置。登记官发现登记册或契约中有关某一土地的栏目中对该土地的描 述有误,有权阻止对该土地的任何处置。为了保护依据不动产法的有着规定享有土地权益的任何人,登记官可以按照他人认 为合适的方式在登记册中记录对该 土地的提醒或者在登记册中记录属于该人的利益。在登记局长认为证据确 凿的情 况下,他有权以已登记的不动产所有人的名义 在登记册中记 录有关该不动产的任何变化,不论该 变化是否是该所有人的婚姻所致。登记官有权消除发送 或传递 给他的任何通知、资料或契约的复印件,并有权以通告或个人通知的形式在他认为合适的 时候将他打算行使的本法所赋予他的任何权力、职责或职能通知他认 为合适的人。国丽丽凸5
