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1、09年7月12月 绿城西子郁金香岸策略推广提案绿城西子郁金香岸策略推广提案?华坤道威?09年6月第一章第一章近期市场简析? 市场成交分析? 开发商心态分析? 购房者心态分析市场成交分析市场成交分析08年以来杭州主城区成交情况年以来杭州主城区成交情况215510872054211133511932189215761449131617302135 13421615476759681011414081181271286812608111501466014196 1325214046134631556517575149741434813603123441283902000400060008000100
2、001200008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.10 08.11 08.1209.109.209.309.409.502000400060008000100001200014000160001800020000成交量（套）成交均价（元/）杭州商品房月成交情况分析2009年3月份开始成交量出现明显反弹，近3个月成交量增速明显，5月份成交量10114套，比史上单月 最高成交记录2007年6月的6496套还高出一截。可见，目前杭州楼市成交十分火爆。从价格看，自 2008年9月以来，价格呈下降趋势。2009年3月为11150元/平米，为2008年以来最低值，
3、但4、5月份价 格稍有回调。（数据来源：透明售房网）近期杭州市区商品住宅周成交情况2223332849987816453309169217470505137898101510169621107 10491809167017832075240613833128951539911960130351337014469 10912104991048912349 10461 10331154201152412385 1161813253144411244611745131841330405001000150020002500300035004000450050001.1-1.41.5-1.111.12-
4、1.181.19-1.251.26-2.12.2-2.82.9-2.152.16-2.222.23-3.13.2-3.83.9-3.153.16-3.223.23-3.293.30-4.54.6-4.124.13-4.194.20-4.264.27-5.35.4-5.105.11-5.175.18-5.245.25-5.316.1-6.7020004000600080001000012000140001600018000成交套数成交均价（元/平米）近期杭州商品房成交情况第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段从周成交情况看，从今年从周成交情况看，从今年1月份到现在，楼市呈现阶段性特征月
5、份到现在，楼市呈现阶段性特征从今年1月份到现在，楼市阶段性成交特征，大致可分为三个时间段从今年1月份到现在，楼市阶段性成交特征，大致可分为三个时间段：第一阶段：从1月1日到春节长假结束，由于本时间段正处于春节，是楼市传统淡季，因此成交量非常少，价格走势不明确。第一阶段：从1月1日到春节长假结束，由于本时间段正处于春节，是楼市传统淡季，因此成交量非常少，价格走势不明确。第二阶段：从2月初到3月初，随着春节长假的结束，楼市开始逐渐复苏，此阶段成交量一直保持稳步增长，同时价格开始下滑，此时楼市呈现的是 “第二阶段：从2月初到3月初，随着春节长假的结束，楼市开始逐渐复苏，此阶段成交量一直保持稳步增长，
6、同时价格开始下滑，此时楼市呈现的是 “量升价跌量升价跌”。”。第三阶段：从3月中旬到现在，此阶段国家出台大量宏观经济调控措施，增加信贷规模，扩大投资，受到大环境影响，消费者信心得到提升，加上价格已经回落到一定水平，因此成交量开始放大，同时价格开始出现波浪状的回调态势，此时楼市呈现的是“第三阶段：从3月中旬到现在，此阶段国家出台大量宏观经济调控措施，增加信贷规模，扩大投资，受到大环境影响，消费者信心得到提升，加上价格已经回落到一定水平，因此成交量开始放大，同时价格开始出现波浪状的回调态势，此时楼市呈现的是“量升价稳量升价稳”。”。近期杭州商品房成交情况从09年以来成交房源的面积段统计来看从09年
7、以来成交房源的面积段统计来看 90方以下户型占54%，是成交的绝对主 力，市场成交仍以刚性需求主。90方以下户型占54%，是成交的绝对主 力，市场成交仍以刚性需求主。 120144方的户型占24%，在二套房贷政 策放宽的条件下，改善型需求也逐步入市。120144方的户型占24%，在二套房贷政 策放宽的条件下，改善型需求也逐步入市。 144方以上的成交比重仅约10%。144方以上的成交比重仅约10%。09年上半年各面积段成交所占比重90方以下 54%90-120方 9%120-144方 24%144-180方 7%180方 6%楼市在09年上半年呈现阶段性特征，目前处在量涨价微涨的阶段。楼市在0
8、9年上半年呈现阶段性特征，目前处在量涨价微涨的阶段。09年3月份以来楼市迎来“小阳春”，成交迅速放量，5月进入火爆期，打破杭州单月成交记录。价格在3月到达谷底后逐渐反弹，但楼盘价格变动情况呈现09年3月份以来楼市迎来“小阳春”，成交迅速放量，5月进入火爆期，打破杭州单月成交记录。价格在3月到达谷底后逐渐反弹，但楼盘价格变动情况呈现个案差异：个案差异：部分销售情况好的楼盘价格呈小幅上涨；部分楼盘价格保持稳定；部分销售情况较差的楼盘优惠力度加大。部分销售情况好的楼盘价格呈小幅上涨；部分楼盘价格保持稳定；部分销售情况较差的楼盘优惠力度加大。90方以下户型是楼市成交的绝对主力，可见，刚性需求是楼市的主
9、要需求。随着二套房贷政策的放宽，改善型需求也开始逐步入市，同时，随着楼市持续热销，投资性需求也逐步入市追捧。90方以下户型是楼市成交的绝对主力，可见，刚性需求是楼市的主要需求。随着二套房贷政策的放宽，改善型需求也开始逐步入市，同时，随着楼市持续热销，投资性需求也逐步入市追捧。近期楼市成交总结开发商心态分析开发商心态分析品牌开发商对楼市后市的看法主要分为三种：品牌开发商对楼市后市的看法主要分为三种：目前开始出现回暖，下半年会持续此种形势：绿城、金都目前开始出现回暖，下半年会持续此种形势：绿城、金都目前只是阶段性回暖，长期回暖不具备宏观经济支持：滨江、华润目前只是阶段性回暖，长期回暖不具备宏观经济
10、支持：滨江、华润对下半年走势不确定：金地对下半年走势不确定：金地品牌开发商对后势走势尚存在分歧品牌开发商对后势走势尚存在分歧对楼市形势的判断至少到今年年底，房地产市场不会再有问题。绿城宋卫平至少到今年年底，房地产市场不会再有问题。绿城宋卫平目前的成交情况应该可以保持常态，这是一个正常的现象。但是市场热起来，需要有一个过程。但 房产公司各有差异，当前分化严重。金都吴忠泉目前的成交情况应该可以保持常态，这是一个正常的现象。但是市场热起来，需要有一个过程。但 房产公司各有差异，当前分化严重。金都吴忠泉不要以为3、4、5月份形势好，就一定会好下去，至少现在没有支持“好”的基础。目前为不要以为3、4、5
11、月份形势好，就一定会好下去，至少现在没有支持“好”的基础。目前为阶段性 回暖，长期回暖不具备市场支撑。阶段性 回暖，长期回暖不具备市场支撑。滨江戚金兴滨江戚金兴目前的销售回暖，目前的销售回暖，反弹的概率比较大，完全回暖的概率低反弹的概率比较大，完全回暖的概率低，何时真正回暖不确定何时真正回暖不确定。从宏观环境看， 目前回暖主要表现在信心回暖，实体(经济)能否跟着回暖还要看。 华润新鸿基孔小凯。从宏观环境看， 目前回暖主要表现在信心回暖，实体(经济)能否跟着回暖还要看。 华润新鸿基孔小凯房市也好、股市也好，都要靠政府托市，下一步走势也掌握在政府手里。广宇王鹤鸣房市也好、股市也好，都要靠政府托市，
12、下一步走势也掌握在政府手里。广宇王鹤鸣房地产市场跟经济各个方面相关联，09年经济本身仍有较大的不确定性，我个人对后市的观点是 “谨慎乐观”。 另外会呈现公司差异。金地王南房地产市场跟经济各个方面相关联，09年经济本身仍有较大的不确定性，我个人对后市的观点是 “谨慎乐观”。 另外会呈现公司差异。金地王南品牌开发商对价格的看法基本一致：品牌开发商对价格的看法基本一致：从长期来看，房价会稳中有升，但会出现公司差异。从长期来看，房价会稳中有升，但会出现公司差异。从短期来看目前不适宜涨价。近期部分开发商表现出来的涨价主要为隐性涨价，即价格未变，但折扣减少甚至取消。少量公然涨价的开发商是对市场不负责任的做
13、法。他们基本上表示下半年会走稳健路线。从短期来看目前不适宜涨价。近期部分开发商表现出来的涨价主要为隐性涨价，即价格未变，但折扣减少甚至取消。少量公然涨价的开发商是对市场不负责任的做法。他们基本上表示下半年会走稳健路线。尽管杭州整体楼市近期成交均价呈波动性上涨态势，但品牌开发商并不主张近期内涨价尽管杭州整体楼市近期成交均价呈波动性上涨态势，但品牌开发商并不主张近期内涨价对价格走势的看法千万不要这个时候去涨价，不要好了伤疤忘了痛”，千万不要这个时候去涨价，不要好了伤疤忘了痛”，绿城将会奉行稳健的价格策略绿城将会奉行稳健的价格策略绿城宋卫平绿城宋卫平目前涨价为隐性涨价，房价基本未变，但折扣减少或取消
14、。目前涨价为隐性涨价，房价基本未变，但折扣减少或取消。滨江在房价上会走稳健路线滨江在房价上会走稳健路线。滨江戚金兴。滨江戚金兴短期内恢复性的价格调整，长期总体房价稳中有升，但每个公司会有差异。市场好了马上涨价的可能性不大。价格还是会稳在这里。但折扣会越来越少，但后市价格走势会稳中有升。金都吴忠泉短期内恢复性的价格调整，长期总体房价稳中有升，但每个公司会有差异。市场好了马上涨价的可能性不大。价格还是会稳在这里。但折扣会越来越少，但后市价格走势会稳中有升。金都吴忠泉目前销售回暖，部分不负责任的发展商在涨价。观点与宋卫平一样，“千万不要提价” 华润新鸿基孔小凯目前销售回暖，部分不负责任的发展商在涨价
15、。观点与宋卫平一样，“千万不要提价” 华润新鸿基孔小凯现在销售好，但房价比较难涨，如果有房价在涨，我看也是炒作。现在房价要涨上去还是有难度的，毕竟现在还是在宏观调控和金融风暴的大势下。我们面对的是百年一遇的金融风暴，能够半年过得去，是不可能的，所以市场还是存在问题。但杭州房价总体要下也是下不去的。我们是不准备下半年轻易涨价的广宇王鹤鸣现在销售好，但房价比较难涨，如果有房价在涨，我看也是炒作。现在房价要涨上去还是有难度的，毕竟现在还是在宏观调控和金融风暴的大势下。我们面对的是百年一遇的金融风暴，能够半年过得去，是不可能的，所以市场还是存在问题。但杭州房价总体要下也是下不去的。我们是不准备下半年轻
16、易涨价的广宇王鹤鸣房价出现快速大涨的可能性不是非常大，房价的上涨，一定会符合经济走势和经济的上升速度 。我们价格也会根据开盘时的市场水平来决定。金地王南房价出现快速大涨的可能性不是非常大，房价的上涨，一定会符合经济走势和经济的上升速度 。我们价格也会根据开盘时的市场水平来决定。金地王南购房者心态分析购房者心态分析对目前楼市形势的看法面对近期楼市的火爆，面对近期楼市的火爆，主流观点认为只是短暂性反弹。主流观点认为只是短暂性反弹。3.4月份小阳春的看法33.3%18.6%48.1%说不清楚楼市好转的前兆只是楼市的短暂性反弹未来一年内杭州楼市走势判断对未来一年内价格走势的判断，认为量升价微涨者占主流，但同时认为“量升价平”者和“出现板块价格走势差异”者也占有较大比例。对未来一年内价格走势的判断，认为量升价微涨者占主流，但同时认为“量升价平”者和“出现板块价格走势差异”者也占有较
