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1、2008.09 67城市开发 URBAN DEVELOPMENT 2008 SEPTEMBER 09 文 / 郭安元识 “亮剑” 之由来距离中国人民银行和中国银行业监督管理委员会2008年8月28日联合发布的银发2008214号关于金融促进节约集约用地的通知整整11个月前的2007年9月27日， 中国人民银行发布了 关于加强商业性房地产信贷管理的通知 。 这个通知改变了中国房地10年风光发展之路， 被房地产业界一致称为 “9.27政变” 。 房地产商并自称从此往后就再没有过上安心的日子。 客观地讲，大部分房地产开发商对“9.27通知” 的政策效力和作用估计不足， 尤其是在2007年下半年。随着
2、中央政府宏观调控的加深和调控力度的加大， 开发商普遍感到难以抵挡， 商业运营日渐捉襟见肘， 慢慢陷入 “无米下锅” 的窘境。 今日仔细一看， “9.27通知” 原来是定海神剑， 亮出以后对一路高歌猛进的中国房地产业全然具有扭转乾坤的神力。至于为什么中央政府要亮此神剑以及神剑为什么具有这么大的威力， “9.27通知”本身并未给出答案。 而很多开发商对此至今不甚明了。 事实上， 从随后出台的2008年元月3日国务院关于促进节约集约用地的通知中可以进一步证实， “9.27通知” 是中央政府实施新一轮产业大调整的开端， 而选定国民经济支柱产业的房地产和金融作为调整的主战场是中央政府的一个至关重要的策略
3、。 紧接 “9.27通知” 和关于促进节约集约用地的通知 之后， 还匹配了一系列其他房地产金融调控新“亮剑”对符合国家 住宅性能评定技术标准 和绿色建筑评价标准等先进节地技术的房 地项目， 优先予以金融支持面对强大的敌手， 明知不敌也要毅然亮剑。 即使倒下， 也要成为一座山， 一道岭 68 2008.09 相关紧缩措施治理资本市场和进出口贸易， 进入到2008年中期以后又配合出台 “有保有压、 有缩有放” 的细调政策， 再到2008年8月28日出台2008214号关于金融促进节约集约用地的通知这个地产金融高度结合的组合拳政策， 这是一个完整的调整治理链条， 体现中央政府尝试进行产业系统化深层调
4、整的决心， 也是在日益复杂的国际政治经济形势考验下中国新一代领导人的集体智慧的集中显现。如此看来， 作为发轫之木的 “9.27通知” 必定师出有名， 其一， 固定投资贷款增长太快规模太大， 2007年固定投资总额超过13万亿元比上年增长24%， 其中2.5万亿元投入在房地产建设中， 房地产投资比上年增长30.3%,增长幅度已超出国民经济正常运转所需要的合理程度； 其二， 金融控制日见松弛， 违规违法发放商业贷款和房屋按揭贷款日益增多， 对国家金融体系正常运行带来较大风险； 其三， 地方政府和企业对经济建设存在较严重的错误认识和错误做法,地方违规开发建设现象十分严重， 资金和土地具有相当程度的失
5、控； 其四， 国际经济形势日趋复杂， 尤其是美国经济中房地产市场出现严重问题,对国内经济传递风险的可能性逐渐加大， 必须加强调控。 “9.27通知” 实施后对应上述实际问题从多个方面进行调控。 切断了大量未达标房地产企业利用金融贷款自由开发房地产的通道。只有项目资本金达到了35%且取得 “四证” 同时在历史档案中没有违法污点的企业才享有商业银行贷款资格。严格限制贷款的使用范围即具备商业银行贷款资格的房地产企业不得将贷款专门用于缴交土地出让金， 只能用于综合开发。 限制了房地产开发产品的市场实现， 限制接受市场产品的消费主体滥用银行资金， 提高了按揭首付比例。 加强对商业银行放款操作流程的监控，
6、 严控放款速度和对贷款的使用， 设置了中断违规放款机制。“9.27通知”亮剑后， 作为总方案的配套内容关于促进节约集约用地的通知和相关其他配套措施也有节奏有层序地被逐步推出， 中国经济发展的过快节奏应声而下， 房地产市场处于10年来最冷峻的发展时期。 而2008年8月28日出台的关于金融促进节约集约用地的通知则是让房地产政策和金融政策第一次真正亲密结合， 展现了另一种崭新的政策模式， 其对于已充满扑朔迷离的中国房地产市场未来发展更是意味深长。得 “亮剑” 之要津解读通知的基本内容2008年8月28日央行、 银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知 ， 该通知是在2007年到2008年颁行的
7、系列法规政策基础上的理性演化， 既有必要的强调性重复又有大量在实证基础上立定的新规， 对未来房地产金融市场既有严控， 又有支持。 如同一把土地和金融的合璧双剑， 闪耀舞动在中国未来房地产产业发展的大舞台上。 对于商业性房地信贷管理， 通知规定要求金融机构， 禁止向房地开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款； 土地储备贷款采取抵押方式的， 应具有合法的土地使用证， 贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70， 贷款期限原则上不超过2年。 而对国土资源部门认定的房地项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业， 应审慎发放贷款， 并从严
8、控制展期贷款或滚动授信； 同时， 对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地项目， 禁止发放房地开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资保全业务） 。同时， 通知提出了三项支持： 1.优地产金融FINANCE2008.09 69城市开发 URBAN DEVELOPMENT 2008 SEPTEMBER 09先支持节约集约用地项目建设。 在符合规划条件、 不改变用途的前提下， 应优先予以金融支持的项目包括： 在现有工业用地上提高土地利用率和增加容积率的项目， 开发利用空闲、 废弃、闲置用地的项目； 以及符合 “布局集中、 产业集聚、 用地集约” 要求的国家级开发区。2.优先支
9、持节地房地开发项目。 对符合国家 住宅性能评定技术标准和绿色建筑评价标准等先进节地技术的房地项目， 优先予以金融支持； 在符合国家各项政策和金融机构贷款条件的前提下， 要优先支持廉租住房、 经济适用住房及建筑面积在90平方米以下的中小套型普通商品住房建设。3.积极支持土地储备机构盘活存量建设用地。对土地储备机构储备符合规划（计划）且空闲、 废弃、闲置和低效利用的国有存量建设用地的， 要积极予以贷款支持。认清通知的形势背景2007年底央行和银监会加强对商业性房地产信贷的管理后,房地产市场热度明显下降。2008年以来房地产开发商面临着资金链日益紧张的窘境,加之部分地区房价回落,给商业银行贷款质量带
10、来了潜在风险。 刚刚公布的各上市银行中报显示， 由于2008年上半年房地产业面临的风险正在加大， 房地产贷款规模以11.34%的平均速度增长， 但房地产不良贷款率却在提高。 目前房价处在非常危险境地，政府收缩资金是迫不得已。 伴随现在经济下行趋势， 银行如果出了问题， 对经济会造成很大的影响， 在银行和房企之间， 政府最终选择了保护银行， 牺牲房地产。 由于美国次贷风波， 世界很多国家的房地产企业都出现了倒闭的情况， 随着系列调控政策的出台， 我国国内不规范的房地产企业倒闭的也会越来越多。这是我国产业调整必须付出的代价。 当然， 通知的出台只会打击违规的、 不规范的、 实力不足的房地产开发企业
11、， 而在港、 深、 沪上市的房地产股份和港资房地产发展商等所受冲击估计相对有限。 去芜存菁， 会有利于内地房股或香港地产股正常的投资和发展， 亦有利于国家推动房地产市场相对平衡和健康地成长。领会通知的深层意义地根、 银根双剑合璧尚属首次，应作进一步的沟通和衔接。 为促进节约集约用地， 各金融机构进一步改进贷款审核审批流程， 制定和完善有关管理规定。成功的监管， 需建立金融机构与国土资源部门的信息交流和共享机制。 通知强调， 人民银行各分支机构、 各银监局要切实加强与地方政府相关部门的沟通合作， 建立信息交流机制， 将企业违法用地、 闲置土地等信息， 纳入人民银行企业征信系统和银监会客户风险预警
12、系统， 为金融机构有关信息决策提供支持和服务； 同时， 积极探索开展金融机构落实节约集约用地金融政策的评估工作，及时纠正违法违规经营行为。地根和银根的联动， 将使土地资源和金融资源共同走上科学合理配置的道路， 共同防范土地供应失控和由此引发的金融风险。土地和资本， 同为人类生产活动不可或缺的要素， 地根和银根， 则被列为参与国民经济宏观调控的两大利器。 当地根和银根联合， 将会产生什么样的特殊威力？ 金融资源和土地资源双剑合璧， 必将威力无穷， 既协整规范土地市场又助益控制金融风险。 当然， 把好建设用地项目贷款 “关口” ， 这并非是遏抑楼市发展的新举措， 而是温家宝总理最近两年在处理房地产
13、问题上所提出的把好土地与信贷两大闸门的政策的延续，并把相关政策更为明确化、 重点化和具体化， 让金融机构易于执行与贯彻，有利土地资源更节约及集约地运用和稳定楼市供求关系与价格。此举亦有助于减低商业银行等金融机构之于单一项目贷款所面对的或然风险。2008年以来， 中国的房地产市场受到国家宏观调控政策及经济大环境和影响， 社会各方对房地产市场的走势相继出现观望态势。 在房地产盘整期发布通知 ， 除了保证国务院关于促进节约集约用地的通知落实外， 目的重点还在于规避银行风险， 强调商业银行审慎经营法则。 同时， 在目前房价走势尚未明朗的情况下， 加强对房地产开发贷款管理， 还可以避免因房价下跌而产生的
14、坏账风险。金融是现代经济的核心， 房地产是国民经济的支柱。就整个社会经济而言， 金融业的每一个动作， 都会牵一发而动全身， 而房地产的每一个动作都将反作用到金融系统。 央行和银监会的通知 ， 显然也传递了这样一个信号， 即“下半年房地产信贷可能放松” 的猜测可能已经化为泡影。因此， 房地产业要想重新振作起来， 还是不要非理性的硬挺， 而应该在包括在开发利用土地在内的各个流程上守法经营， 苦练内功， 朝品牌路线行进，并主动地把房价降到合理的价位上，让普通百姓买得起房， 以便把空置房尽快卖出去， 这才是房地产业的希望所在， 也是国家和人民希望看到的调控结果。作者系深圳市香缤投资集团有限公司行政总监、 法务总监编辑 荆兰竹城
