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1、 关于老年公寓事业的一些初步探讨 关于老年公寓事业的一些初步探讨 老年公寓是一个功德无量的事业，一个潜力巨大的行业，一个我们这一代值得为之奋斗终身的产业。 而且非常有可能，在零起点的环境下，我们将成为国内第一家真正专注于老年公寓产业化发展的企业。 ? 零供给与潜在巨大需求 ? 老年公寓事业的愿景与对手 ? 产业化发展与开发融资 ? 土地获得与利润实现 ? 老年公寓样板产品模型 ? 老年公寓的管理与服务 ? 老年公寓事业的启动 零供给与潜在巨大需求 老年公寓是细分客户年龄而形成的一种独立的住宅产品。由于针对老年客群，除了产品的建筑形式、建筑密度、配套要求等硬件与普通住宅、青年住宅形成鲜明的
2、区别外，其核心应是服务要求的不同，这一点来说，老年公寓的服务要求会更类似于中高星级的酒店、酒店服务式公寓，而不是物业管理公司。 老年公寓在发达国家是一种非常常见的住宅产品， 但在国内目前尚无成功的规模案例，尚几乎处于零供给状态。而且目前，中国尚无专业的老年公寓开发商或管理服务商，也未见大型的、有实力的房产开发商开始规模进入这个领域，也几乎处于零介入的状态，或也许还处于零研究状态，但有迹象表明，未必还是零关注。 历史已反复证明、近几年经典的风险投资商业案例也正在反复证明，很多经济环节、产品或元素，发展中国家的未来就是发达国家的现在，大多数领域，这与社会制度环境是基本无关的。当然，我们会关注其发展
3、速度可能大不相同，正如发达国家的城市化进程速度与发展中国家是有巨大差异的； 我们也会关注其民族与文化区别所导致的差异，以及对结果的影响。 目前，中国健康老年人的常规居住状态主要只有两种：一是独立混居在传统住宅区里、二是与子女同住。如果遇到病痛，除了必须的住院环节，通常情况是由子女照顾、或由非专业的保姆照顾。很显然的是，并非是所有的老人都乐于享受现在的居住状态，也并非是所有的子女都乐于看到老人们现在的居住状态，而只是市场上根本就没有专属的、适宜老年人居住的住宅产品，且大多数人们不知道、也无法想象，应该给老人安排怎么样的满意居住环境。 或许，传统文化的、道德的抗性在很多人的观念中，把老人送到地方政
4、府投资的、福利型的养老院、敬老院是一种不孝顺的行为，是一种对老人的遗弃或漠不关心，然而我们必须认识到，这只是在目前尚且没有舒适的、适宜老人居住的 特定住宅时，现状所无奈导致的错误观念。如果能有大幅度优于现在老年人居住状态的、能让老人真正舒服与开心的老年公寓出现，错误的传统观点将会很容易瓦解。甚至我们更应该担心的是，一旦我们建造了这样的老年公寓，很快将成为老人们、或他们的女人们为老们人争相抢住的场所，很可能，到那时我们更担心的是，我们是否能及时快速地向市场提供更多的老年公寓。 我们相信，或者仅以我们身处的杭州为例，老年公寓的需求是明显的、更是日趋强烈的。 一、我们身边有太多的家庭，一方面，年轻
5、一代在考虑自身居住的时候，往往都有这样一个愿望，希望能住得离父母近一点，能相互照应，另一方面，从内心讲，只要有可能、有经济实力，还是都希望能与老人保持一定的居住距离，即相对独立的居住空间。很显然，生活习惯、生活观念、作息时间等的不同，会形成两代人共同居住的众多不和谐元素； 二、尤其对很多的够得上中产阶级家庭来说，繁忙的工作引致了年轻一代对老人客观上无法日常照顾， 更为独立与自信的思考能力与生活方式又导致了与他们父母之前更为明显的差异。事实上，他们是最能接受或更愿意看到真正适宜老人居住的老年公寓的出现，并很可能成为老年公寓主力的购买人群； 三、中产阶级或更富有的人群，作为社会消费的中坚力量与示范
6、群体，在他们自身面临衰老趋势的时候，更会提前开始考虑自己的退休后的生活与养老环境。他们在壮年时代往往生活在忙碌的城市之中，且自身绝大多数会开车，他们对远郊更好居住环境的养老会更为向往 （这也是杭州山缘案例在实践中验证的一个观点） 。另一相关的角度：现实都市的生活节奏，使得很多有实力的购买群体对“5+2”生活的向往与实践，将会更多与养老结合起来； 四、在几乎所有三代同住的家庭中，最幼小的第三代是家庭的希望与最受关注的核心，而老人则是最易被主动或被动忽视的群体，这与中国人的传统教育与文化环境有关，虽然很多老人并不介意或很乐于接受这一现状，但这毕竟不是老人们应该选择的最佳生活与居住方式； 五、如果剔
7、除投资因素，浙江各地的有钱人，为子女在杭州买房子、造就子女未来的创业基地，是外地人在杭州购房数量巨大的重要原因之一（其实，这也 并非杭州独有，事实上每一个省会城市都有此普遍现象） 。这些人群有能力、也同样很可能有愿望为家里的老人也在杭州购买一套养老的住宅， 因为这对于老人来说，除了居住环境与生活品质更高以外，省会城市的医疗保障体系也总是更发达的。只要老年公寓能让老人们住得舒服、有交流与娱乐的圈子、有日常的生活照顾、有良好的医疗保障等，异地的富裕群体将会很乐意在省会城市为老人安排养老的住宅。 （这也是杭州云天银湖项目在实践中主要验证的观点） 六、非常有意思的是，华人圈及东亚老龄比较严重的邻国如
8、日本的老人也是国内未来成熟老年公寓的需求者之一 （杭州云天银湖项目在实践中验证了这一观点） 。这里主要分为两个层面：一是日本，属于典型的特例，人口老龄化比较严重，国内的老人福利居住环境局促，同时老人也相对富有，加上政府也鼓励老人迁居海外，一系列元素促成日本老人到中国养老的可能性。当然，除了中国目前没有合适的老年公寓产品外，可能主要的问题是在于语言问题。二是华人圈，既包括了周边国家、港澳地区，也包括了全世界全地区的华人，一方面是叶落归根的情结，另一方面中国的发展与安定，也为他们回国养老创造了可能性。相信这种需求一直以来都存在着，也相信老年公寓产品的缺乏与医疗环境的差距，是这类需求的主要障碍。值得
9、一提的是：日本或其他民族的老人若成为我们老年公寓产品的主要客源，将可能与企业未来的宗旨有悖，甚至可能出现负面的影响，但小规模地引入却有创造开发暴利的可能性，亦可形成国际交流的氛围，应该不是坏事。而国际华人圈，无论大规模或小规模引入，都可能会有暴利，同时不会有负面效应。 所有的思考或实践都指向一点：只要有适宜的老年公寓出现，巨大的潜在需求将被很快激发并汹涌而来。 信息链接一 世界银行最新报告称：中国的“人口红利”将在 2010 年左右消失， “人口红利”一度是与中国高速的城市化进程一并，成为推动近 10 年来中国经济、中国住宅行业高速发展的两个重要因素。值得注意的是，这一提法比国内学术观点之前普
10、遍论证的 2015 年早了 5 年左右。 信息链接二 中国银行、招商证券研究中心等几个机构的报告均显示：若按 65 岁标准计算，中国目前的老龄化比率大约是 7%多一点，2010 年后将开始加速增长，2030年-2050 年将是高速增长期，至 2050 年中国将有超过 3.3 亿的老年人，将接近届时中国总人口数的 25%。同时数据显示，无论目前还是将来，地区之间也会有一定差异，东部沿海省份的老龄化比率明显更高一些。 老年公寓事业的愿景与对手 思考可以把我们的老年公寓事业发展定位分成三个阶段： 第一个发展阶段：我们将勇敢地成为老年公寓市场的研究者、探索者与先行实践者，并在实践中努力地成为这
11、一新行业的行业标准的参与制定者或之一。这一过程中，产品模型的建立与实践、战略性土地储备、以中高端市场为突破口的产品品牌营塑是同样重要的，更为关键的是，我们必须提前打通融资渠道，为进一步的高速发展奠定基础； （企业状态：100%开发商与管理服务商的混成状态） 第二个发展阶段：在市场逐渐觉醒、跟进者与竞争者到来的时候，我们自身将在优势的融资环境下成功地处于高速发展之中。在规模与品牌的互动下，我们将成为老年公寓开发的全国一线品牌之一，并可能将产品线进行发展，一方面将面向相对低端的、更庞大的市场需求，另一方面将面向更高端、以及市场更为细分的需求群体。在这一阶段，我们将扮演市场领跑者的角色，把自身定位于
12、行业的资源整合者与管理服务集成的输出者，并积极推动行业的产业化发展； （企业状态：50%开发商+50%管理与服务集成商） 第三个发展阶段：随着市场的全部发展，10-15 年以后，在庞大的全中国老年公寓市场，我们能获得全部老年公寓开发环节份额的 8-10%就将是非常成功的奇迹了，以及我们将在中高端老年公寓开发份额中拥有更大一些的市场份额，或能成为中高端市场的领导者。然而这并不是关键，因为在老年公寓的管理与服务领域，我们期望拥有最大的市场份额，例如 30%或更多，这是老年公寓产业链的最终发展的可持续核心。 （企业状态：20%开发商+80%管理与服务集成商） 期待在未来的 5 年内： ? 我们将完成
13、一系列学术研究、2-3 个成功的样板项目、战略城市的一批土地储备； ? 我们将迅速完成上市，并打通更多的融资渠道，成为国内老年公寓第一家上 市企业； ? 我们将成为老年公寓领域中第一个品牌开发商和第一个品牌管理服务商； ? 在老年公寓产业链的各环节，或者有选择地自行建设核心环节、并考虑更多选择与相关行业的优秀企业合作，迅速成为产业发展集成的核心企业。 我们可以大胆想象：我们即将开创的老年公寓事业，将从观念上改变与创造中国人长达 1/3 的人生岁月的生活轨迹与生活逻辑， 将彻底全面改善中国老人的生活质量与生活环境。 当更多企业在考虑如何赚小孩子的钱、如何赚女人们的钱之时，我们关注的老人市场将会
14、比这两个视角更为具有市场持续潜力。十年后，当人们意识到中国越来越多的城市的公园景点、公共设施、医疗机构都开始越来越多充满着老人的时候，当政府开始为之头痛和调整政策的时候，我们企业已经为随之而来的商业机会做好了全面的准备，其发展平台将是令人难以置信的广阔。 至于这一领域，使我们企业自身获得 20 年以上高速持续的增长、让企业逐渐成为一家受市场尊敬的企业，旗下有数十万员工与一系列的上市公司，都将是顺理成章的事情了。 信息链接一 曾有房地产业内人士分析过：世界 500 强企业中，没有一家是房地产开发企业，只有一家是房地产流通领域的企业（21 世纪不动产的母公司） ，有超过两家与老年公寓的投资与服务有
15、关的企业， 另有超过两家企业与品牌酒店管理公司有关。或许这证明了以服务为核心的老年公寓市场是具有集约的可能性。 正如酒店管理公司能成为世界五百强企业， 但酒店的持有者却总体来说是分散的、众多的，老年公寓的管理与服务似乎应该是未来真正可以持续高速发展的元素。联想，在老年公寓产品线差异的基础上，为什么不存在分星级管理与服务的可能性呢。 信息链接二 值得高度关注。 万科总经理郁亮在 2007 年 3 月 20 日接受证券时报记者采访 时明确提到过一句话： “在关注主流需求（青年住宅）同时，我们也关注老年住宅问题，并打算三到五年内推出老年住宅产品。”虽然万科在很多产品细分领域中并未获得成功，但毕竟其有 400 个人的建筑师队伍、清晰的产业化发展与资源整合者的思路与积极实践、未来 60 个以上的城市中超过年住宅销售额 600-800个亿、充沛的融资渠道与实力合作伙伴、逐步国际化的职业团队，即便 3 年后发力老年公寓，也将是我们最强大的竞争对手。相信万科今天对老年公寓的研究未必会比我们领先多少，但我们必须做好充分的准备，迎接万科的出现，至少要准备好营造共同发展的环境，也不排除平等合作或流程合作发展。 所以，速度对我们来说很重要，尤其近三年。 产业化发展与开发融资 大约 7 年前，万科第一次公开提出要做中国
