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1、?楼市责任编辑?刘敏?电话?置业周刊?星期五特 别 提 示报业抵顶房产黄金地段住宅 机会稍纵即逝? 请赶快拨打热线电话?市民田女士来电说： “我于 2 0 0 6年 5 月与某房地产开发有限公司签订了商品房 认购契约。总价款 2 8万元， 同月我向开发 商交首付房款 8万元，开发商承诺的交房 日期为第二年年初。 我与开发商约定， 逾期 超过 9 0天开发商仍未交房， 我就有权解除 合同。可是直到年底开发商所售房屋仍未 竣工。后来我了解到开发商所售房屋并没 有取得销售许可证，这样我签订的合同应 该算是无效吧。” 开发商在出售商品房前未取得销售 许可证， 且在当事人起诉前仍未取得商品 房预售许可证
2、， 双方的协议应属于无效合 同。 当事人应该请求法院确认双方签订的 合同无效， 返还购房款、 利息、 损失。在某 些条件具备的情况下， 当事人也可以请求 双倍赔偿。 合同无效与违约是两个不同的法律 概念， 合同无效指因双方的行为违反法律 强制性规定或其它违法行为， 该合同自始不发生法律效力， 而违约是指在合同有效 的前提下，一方不履行合同的事先约定， 违反了合同中约定的条款或法律规定的 义务。 像田女士这种情况， 开发商在没有取 得销售许可证的前提下就向购房人出售 房屋。首先，不符合 城市房地产管理 法 商品房预售应向县级以上房产管理 部门办理预售登记，取得商品房预售许 可证明的规定； 根据最
3、高人民法院关于 适用审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释第二条规定， 出卖 人未取得商品房销售许可证明，与买受 人订立的商品房预售合同，应当认定无 效，但在起诉前取得商品房预售许可证 明的， 可以认定有效。也就是说， 起诉前 还没有办理许可证的， 应认定无效。根据 合同法第五十二条第五款的规定，也应 认定双方的合同无效。所以， 你应该起诉 确认合同无效。开发商怎能无证售房活动看台随着 “五一” 黄金周的结束， 楼市也将 回到正常发展轨道，但黄金周所带来的购 房热潮却依然余温未减，很多参加牟平看 房的市民来电表示： “能不能在五月份再到 五区看看房？” 为了满足市民看房的愿望， 烟
4、台 日报、 烟台晚报、 今晨 6点将联 手继续为市民献上五月大餐五区看 房。目前， 我们的报名热线已经开通。 五月是楼市发展的一个高峰期， 而 “五 一” 黄金周则是五月楼市的一个起点。 由于 新上市楼盘或新推房源的楼盘增多， 5 月行 情趋旺， 符合购房者条件的 “适销对路” 的 楼盘也在逐渐增加。五月的烟台楼市发展 处于一路飘红状态，成交量也得到了大大 提升。这是楼市趋于成熟、 健康的好现象。 因此此次五区看房，我们将本着真诚为市 民服务的原则，带领市民寻找五月的好楼 盘， 为市民的购房计划提供置业参考。 目前，我们的报名人数已经超过 3 0 人， 请有意向在五区购房的市民， 抓紧时间 报
5、名参加，报名者请携带身份证复印件及 1 0元报名费到北大街 5 4号风云广告有限 公司房产置业部办理相关手续。 报名电话： 6 6 3 1 2 1 4（小敏）五区看房进行中王小姐?我刚刚交过房屋的定金? 看过合同? 但是开发商说合同的所有 条款都不能改动? 也就是说我们只有 签字的份?这样合理吗? 专家?开发商的做法不合理， 但因 合同为双务行为，目前尚无法律法规 规定开发商必须更改合同条款或是签 署补充协议，建议业主对合同条款一 定要有充分的理解，对不明白的一定 要听取专业意见，对于无法接受的条 款或接受后会给将来造成极大隐患的 条款， 建议业主考虑放弃， 但最好就合 同的全部谈判过程保留好
6、证据。 季先生? 由于小区内新建工程施 工对环境造成的影响? 应该如何来规 范和补偿业主? 专家?小区内新建工程如是属于 公建配套设施，要视其建设时间是否 与当初规划规定的完成时间要晚， 如 晚于规划要求的完成时间，可就此要 求开发商作出补偿，但因补偿并无一 个确定或约定的标准，在金额上只能 进行协商。（小敏?整理） 本栏目诚征协办商电话： 6 6 3 1 2 1 4 短信参与：请用户编辑你想说的 话， 移动用户发送到 0 6 2 6 8 0 7 0 2 ； 联通 用户需要编辑： 6 #你想说的话，发送 到 8 5 6 7 0 7 0 2 ； 小 灵 通 用 户 发 送 到 1 8 5 6 7
7、 1 2 8 0 。现在正处于楼市的旺季，在旺季看楼 的人比较多， 购房者很容易看房看花了眼， 因此市民在购房时要好好看清楚楼盘的每 一个细节。无论是售楼部、 样板房， 还是你 真正准备居住的房屋，三大场景都是不可 错过的。 你买的房子是否有“合法”的身份是 最为重要的。在买楼的时候， 当然要先看发 展商有无 商品房预售许可证 。不过， 由 于现在不少楼盘都是分期开发的， 因此， 你 一定要留意预售证上所标明的房号是否是 你准备购买的那套。 现在售楼样板房通常有两种，一种是 设置在售楼部附近板房区，而另一种则设 置在楼盘的现场。一般来说， 设在楼盘现场 的样板房失真的可能性较小一些，而设在板房
8、区的就有 “放大房” 的可能性存在， 因 此，在看样板房的过程中对板房区的样板 房， 你就要多一个心眼儿。看完板房区的样板房后，一定要实地考察一下楼盘中的样 板房。看样板房时， 不仅要看精装修房和装 修房， 对于不好看的毛坯房您也不能放过。 毛坯房虽然不好看，但便于您观察楼盘的 质量。 除了样板房外， 您还很有必要再实地 考察一下自己的“意向房” 。由于没有经 过粉饰， 墙体、 梁、 柱的裂缝在这个时候都 很容易被发现。 此外你还可以观察门窗的 质量问题。要重点观察厨厕的天花板、 角 落有没有渗水、 潮湿发霉等情况； 同时还 要看下一层的渗水情况， 看楼要“上下兼 顾” 。对于买顶层住宅和最低
9、层住宅的业 主， 最好是下雨天去考察， 对渗水问题和 排水不畅的问题， 可以及早发现， 及时要 求开发商解决。旺季购房?注意细节 看清房子随着夏季的来临?房地产的销售旺季也真正到来?各售楼处里也到处可见看房的大军?专 家建议?销售旺季一定要谨慎购房?不要挑花眼?作为烟台中央居住区的主导力量， 星 河城以其十年无法超越的绝佳品质，受到 了港城人民的热烈追捧。 从 4月 2 6日星河 城营销中心正式对外开放到 4月 3 0日， 五 天时间内，星河城接待来访客户达千余人 次。5月 1日内部认购正式开始，在此之 前，心急的客户便彻夜在星河城营销中心 的门外排起了长队。买房子当然要最好的， 哪怕要排队！
10、 是谁在购买中央居住区? 在认购星河城的众多客户中， 我们做了 一个简单的分析。我们发现， 其中有近 3 0 % 的客户来自开发区， 有近 3 0 %的客户来自芝 罘区， 另外的 4 0 %则被福山、 莱山、 周边县市 和外地客户所分占。在这些客户中， 大多数 工作在大中型国企或者外资企业， 这些客户 在烟台属于收入较高的人群。是什么吸引他们舍弃他处而在福山购 置房产?福山会成为烟台的中央居住区吗? 中央居住区作为伴随城市经济发展的 必然产物，是一个城市经济实力的证明， 也 是人民实际生活的需要。 而在烟台中央居住 区尚处于初级阶段。 在北京的中央居住区亚 运村及朝青板块，房价从 6 0 0
11、0元 / m2到 1 3 0 0 0元 / m2， 只用了 4年； 在上海的中央 居住区 “徐家汇 -虹桥” 沿线房价从 8 0 0 0 元 / m2到 1 5 0 0 0 - 2 0 0 0 0元 / m2，也只用了 4 年；在深圳的中央居住区香蜜湖及华侨城 区域价格更从 7 0 0 0元 / m2一路飙升至最高 4 0 0 0 0元 / m2， 天价楼盘再次诞生， 这一切 不过才 2 年。 而福山区的房产均价不过 2 9 0 0元， 未 来呢？ ！ 说到房产，我们总要提的当然是地段，福山缘何会成为烟台的中央居住区呢？ 福山 区随着近年来经济的发展， 城市中心逐渐北 移。 新城中心向北与开发
12、区凭借福海路紧密 相连； 向东以同三高速、 南大街的便捷与芝 罘区 C B D商圈轻松相接；随着市区红旗路 与莱山区、 福山区的东西对接， 福山与莱山 的通程时间也将极大缩短。在烟台， 有哪个 区域可以像福山一样与其他区域有着如此 便利的交通？ 福山必将成为烟台城市发展的 后花园。 星河城?中央居住区的主导力量 星河城完美集成大都市起居、休闲、 购 物、 运动资源， 更因其依山傍水的自然环境、 近 4 0万平方米的大住区规模、奢华的山水 园林景观与其绝佳地段、 不可复制的区位优 势成就烟台中央居住区的主导力量。 星河热线： 2 1 3 0 3 3 3 2 1 3 0 7 7 7谁在购买中央居住
13、区?可以说， 2 0 0 7年是开发商幸福的一 年， 在这一年里， 楼市一路稳步发展， 房屋 一度供不应求， 购买者购买期房成了一种 趋势。 但是， 期房的延期交房是购房者时常 碰到的问题。 购房者在与开发商签定的购 房合同中， 要不就没有约定延期交房的违 约金问题，或者是约定了有关违约金问 题，但最终消费者还是不能拿到这笔钱， 使约定成为一纸空文。 一般房地产开发商在出售期房时， 通常 以入住时间早为促销手段，引起购房者的 兴趣。因此， 购房者一定要注意开发商是否 能够在约定的期限内交房，可通过签订购 房合同时进行约定。 有关专家指出， 根据 合同法 规定， 只 有当一方当事人有重大违约行为时，另一 方当事人有权解除合同。因此， 当开发商不 能按期交房时，一般来说购房者并不能马 上解除合同，但是按照在合同中对于开发 商略微迟延履行合同的约定，在宽限期过 后仍不能交房， 购房者有权解除合同， 并要 求其返还所交的预售购房款和利息，并支 付违约金。购买期房 小心套牢投资指南交了房款却不能入住
