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1、华中科技大学硕士学位论文小区车库权利归属问题研究姓名：孙科申请学位级别：硕士专业：法律指导教师：李红海20090519华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 I摘摘 要要 随着住房制度改革的不断深入，我国人均土地资源相对不足的国情，小区住房逐渐像普通商品一样为广大业主所拥有。同时，经济社会的进步使我国汽车工业也实现了跨跃式发展，私人汽车的拥有量在不断增加。然而，土地资源的有限性，使得并非每一套住宅都拥有相应的停车位或者车库。因此，根据市场经济中供求关系的影响价格原理，小区车位（库）的售价在不断攀升。据调查了解，在郑州市区的某住宅小区，一个
2、地下车库的停车位售价竞高达十万元，价格如此之高，需求之迫切，使业主对小区内有限的车位（库）极为关注。由此，业主与开发商之间关于小区车位（库）的权属之争也日益成为社会关注的热点问题。2007 年我国颁布并实施了物权法 ，为有关小区车库的权属纠纷提供了法律上的依据，但由于物权法对于车位（库）的权属规定过于宏观，难以有效解决现实中复杂的权属问题。鉴于此，本文希望通过法律分析和研究，为建筑区划内停车位（库）的归属问题提出一定的解决方案，完善现有立法的不足。 本文采用了理论与实践相结合的研究方法，通过比较、归类的分析方法，对城市住宅小区内停车位（库）的相关法律问题进行了研究，本文共分五章：第一章简述了停
3、车位（库）的含义及种类；第二章主要对发达国家及我国台湾地区有关住宅区内车位（库）的相关立法进行了比较研究，同时以我国山东省、广东省地方性立法为例，指出目前我国立法存在的不足。第三章根据现实中的大量纠纷，归纳出我国目前实践中因小区内停车位（库）权属问题所引发的争议，并从现实、学理及法律等角度予以分析。第四章从物权理论中主物与从物的关系入手，分析车位（库）与区分所有建筑的关系，并运用建筑物区分所有权理论提出住宅区内停车位（库）的权属归业主共同所有的观点。第五章根据物权法中有关停车位（库）的规定，提出了立法完善的建议，以求在立法上解决住宅区域内停车位（库）问题，消除房地产开发商与业主之间的纷争，建设
4、和谐社区。 关键词关键词: 车位 权利归属 物权法 建筑物区分所有权 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 IIAbstract With the reformation of Chinese housing system，and per capita land resources of China are relatively insufficient, residential is coming to be owned as normal commodity. Meanwhile, automobile industry of Ch
5、ina has achieved a leap-forword development with the economic and social progress. The quantity of private car is also increasing. Due to the principle of market economy and the impact of supply and demand, parking district has been soaring prices. According to the survey, the price of underground g
6、arage in a residential district in ZhengZhou is 100,000 yuan. The high price makes it to a great concern to people .Every dwelling is hard to have a parking space or garage itself. How to make the ownership of underground garage certain to meet the needs of owners with limited garage, is a hot issue
7、 of social concern. “Law of Real Rights”， which was issued in 2007, has provides a legal basis for garage dispute, but this regulation about ownership is too simple to deal with all kinds of complicated garage disputes in real life. Thus, this paper tries to provide some effective solutions to the r
8、eality of complex ownership dispute through legal analysis and improve the existing legislation. This paper studies on legal problems about ownership of garage, through combining theory and practice, through comparison, classification etc. There are five chapters in the paper: Chapter is a brief int
9、roduction of the garage (parking lot) about their concept and classification. Chapter II refers to a comparison analysis between legislation about ownership of garage in some major developed countries and Taiwan, Which will provide a theory foundation for the whole paper. Chapter III list a large nu
10、mber of disputes which caused by garage, analyse it through perspective of realistic and academic. Chapter IV refers to the application of ownership of garage under ownership of building 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 IIIdiscrimination property rights. Dedicating the relationship be
11、tween building discrimination property rights ownership and ownership of garage. Chapter refers to legal proposal about garage ownership, based on the regulation of property law, tring to improve the legislation about ownership of parking lot, which aims to help settling disputes to building a harmo
12、nious community. Keywords：parking spaces Rights owned Law of real rights Building discrimination property rights 独创性声明独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体， 均已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版
13、权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 本论文属于 （请在以上方框内打“”） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日保密，在 年解密后适用本授权书。 不保密。 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 1引引 言言 改革开放三十年来，我国城市居民生活水平得
14、到了大幅度提升，汽车逐渐成为普通消费品进入广大居民家中。与此相对应的是，小区内用来停放汽车的车位（库）数量难以满足汽车的增长速度，有限的车位（库）数量成为开发商抬高售价的砝码，业主面对日益上涨的车位(库)价格，只能“望库兴叹”。然而，随着人们法律意识的增强，人们开始质疑开发商是否有权对小区内的车位（库）进行销售？小区内的车位（库）的所有权究竟归属哪一方？在 2007 年物权法出台之前，我国法律上对车位（库）的权属并无明确的界定，这就导致了小区内车位（库）权属之争。在现实中表现为房地产开发商、小区业主之间因车位（库）问题而发生争执，有的小区业主集体向当地政府上访，有的向法院提出集体诉讼，这些不仅
15、不利于业主与开发商达到双赢的目的，而且也给我国城市社会的稳定、经济社会发展造成不利影响。 鉴于此，我国亟需建立起一个能够让大家清晰理解、同时又具有可操作性的，解决规则，不仅要从根本上明确小区内车位（库）的权利归属，还要尽可能地鼓励开发商合理开发、充分利用有限的土地资源，这样才能够真正起到定份止争的作用，建立起和谐的社区关系，以促进我国社会主义和谐社会的建设与发展。 在世界金融危机爆发以前，我国房地产市场历经三十年的发展，曾一度繁荣。同时，我国居民经济水平由不富裕发展到现在的基本小康。2007 年底，我国户均汽车保有量已达到 0.52 辆。截至 2009 年第一季度末，全国私人汽车保有量为 43
16、8.26辆，占汽车保有量的 65.51%1，这一数据充分反映出汽车已普遍进入百姓家庭，相应地，停车位对于当前在小区生活的人们变得重要。然而，我国无论是建筑规范，还是相关立法，对于小区内车位（库）的规划数量以及权属问题基本没有明确规定。在法律的层面上除人民防空法对人防工程的权属及使用有原则性规定之外，其他的法律还尚未就此作出明确的规定。该法第五条第二款明确了利用地下人防工程改造的地下车库应归国家所有，投资人仅享有合理使用权。除此之外，行政法规和1 数据来源于公安部交管局.2009 年第一季度全国机动车和驾驶人统计数据. 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 华 中 科 技 大 学 硕 士 学 位 论 文 2部门规章方面也没有就小区的车位（库）的权利归属作出具体的规定。 物权法在起草制定过程中，八议其稿，有关车位（库）的权利归属也相应的做了多次的调整，但权利归属的调整基本遵循业主与开发商相互约定的原则。虽然人
