《龙湖地产项目运营管理体系专题研究_2012年版》由会员分享，可在线阅读，更多相关《龙湖地产项目运营管理体系专题研究_2012年版（94页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、龙湖项目运营分享xxxx缺乏有效的“分级计划管控”体系；计划调整的随意性； 经常在为项目的交付而抢工期； 无法对项目经理进行量化的绩效考核； 跨项目、跨专业协调较困难，缺乏有效组织保障； 会议多、会议时间长、会议效率不高； 人员流动性比较大，为什么做六、七年的房产好像和做三四年的房产公司没太大区别；行业项目运营现状行业项目运营现状怎么办？怎么办？行业现状分析行业现状分析建设高效的运营管理体系！固本培元：固本培元：“工程经理制工程经理制”夯实本地发展基础夯实本地发展基础龙湖早期在龙湖早期在本地发展本地发展的组织架构的组织架构房地产公司房地产公司开发 管理部开发 管理部设计 管理部设计 管理部成本
2、 控制部成本 控制部总经办总经办财务部财务部A项目工程部项目工程部B项目工程部项目工程部C项目工程部项目工程部土建组土建组安装组安装组园建组园建组后勤组后勤组人力 资源部人力 资源部营销部营销部招投标 管理部招投标 管理部全国布局，三级管控运筹帷幄全国布局，三级管控运筹帷幄（集团、公司、项目）（集团、公司、项目）龙湖在龙湖在全国发展全国发展的项目运营管理组织架构的项目运营管理组织架构龙湖PMO体系集团和项目公司的在运营管理方面职能定位管理部门(机构)管理部门(机构)职能职能集团总部集团总部项目公司项目公司运营中心运营中心项目公司PMO项目公司PMO? 制度制定制度制定? 知识管理和资源共享知识
3、管理和资源共享?集团关键节点管控集团关键节点管控? 一级进度计划管控一级进度计划管控?阶段性成果管控阶段性成果管控? 项目预案的审核与控制项目预案的审核与控制? 项目进度计划的审核与控制项目进度计划的审核与控制? 项目目标成本的审核与控制项目目标成本的审核与控制? 项目质量与阶段性成果的审核与控制项目质量与阶段性成果的审核与控制? 项目投资收益监控与应对项目投资收益监控与应对PMO：Project Management Office项目管理办公室PMO：Project Management Office项目管理办公室 ? PMO定位：分公司PMO定位：分公司项目运营决策机构 ? PMO架构：P
4、MO架构：PMO最高负责人+分公司运营专员+业务职能负责人 ? PMO运作形式：PMO会议项目运营管理体系项目运营管理体系目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效率目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营效果、运营质量目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量；目的：保障和提高项目运营的决策效率、决策质量； 规避控制决策风险规避控制决策风险目的：知识积累、知识共享目的：知识积累、知识共享 在项目运营中知累知识在项目运营中知累知识 在项目运营中应用知识在项目运营中应用知识项目运营管理体系项目运营管理体系精细化 项目计划越细越好计划？精细化 项目计划越细越好计
5、划？计划过细的弊端：计划过细的弊端：?难以进行合理分权难以进行合理分权?违背抓重点的（聚焦）的原则违背抓重点的（聚焦）的原则?关联复杂、效率下降、难以管控（推卸责任的借口）关联复杂、效率下降、难以管控（推卸责任的借口）?无法实现重要时间节点推延对资金流的影响无法实现重要时间节点推延对资金流的影响龙湖项目进度计划管理体系：项目进度计划的分级编号分级/计划类别相关阐述1 1集团关键节点计划集团关键节点计划集团层面能各项目的管控计划，每个项目共有14个关键节点 其中5个关键节点属集团决策层特别关注的节点，须集团总经理审批生效2 2项目主计划项目主计划地区公司层面对各项目的管控计划，由集团统一定义指导
6、性模板(别墅、花园洋房、高层、商业) 允许各项目在指导性模板基础上增加工作项（或工作包），不允许减少工作项（或工作包）3 3项目专项计划项目专项计划专项计划分解到地区公司各职能模板所负责的项目计划，由地区公司自定义指导性模板并报集团备案4 4项目楼栋计划项目楼栋计划二级计划分解到个人或小组所负责的项目计划，暂不定义统一模板项目计划：项目计划：新项目取得土地中标通知书后7-14个工作日内，地区公司须以PMO项目启动会方式编制完成集新项目取得土地中标通知书后7-14个工作日内，地区公司须以PMO项目启动会方式编制完成集团关键点计划及项目一、二级计划，形成“项目计划”。团关键点计划及项目一、二级计划
7、，形成“项目计划”。分级计划管理体系分级计划管理体系集团关键节点计划集团关键节点计划? 定义定义?集团层面（管理层）对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。集团层面（管理层）对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。? 目的目的?实现集团与区域公司对计划的分层级管理实现集团与区域公司对计划的分层级管理?明确进度计划管理和控制的重点明确进度计划管理和控制的重点?在集团内统一计划达成情况的评判标准在集团内统一计划达成情况的评判标准龙湖集团关键节点14个关键节点： (1)取得国土使用权证 (2)交地 、 (3)
8、完成方案设计 (4)完成初步设计 (5)完成施工图设计 (6)取得施工许可证 (7)项目开工 (8)售楼处、样板区开放 (9)取得预售许可证 (10)开盘 (11)景观施工进场 (12)竣工备案 (13)交房 (14)交房完成率95管控规则：?不影响集团管控的14个关键节点，地 区公司可自行调整计划，只需将结果抄 送集团运营中心?影响上述14个节点中红色的5个节点， 地区总经理应进行书面解释，并经集团 总裁审批，以引起关注;?剩余9个关键点的变化由集团运营中心 审批?集团只考核项目关键节点的按时达成 率。碧桂园关键节点进度导向? 获取建设用地规划许可证获取建设用地规划许可证 ? 获取国有土地使
9、用证获取国有土地使用证 ? 获取建设工程规划许可证获取建设工程规划许可证 ? 取得立项核准取得立项核准 ? 获取建筑工程施工许可证获取建筑工程施工许可证 ? 发布开工令发布开工令 ? 主体结构达到预售条件主体结构达到预售条件 ? 办理预售许可证办理预售许可证 ? 开盘开盘 ? 获取竣工验收备案表获取竣工验收备案表 ? 业主收楼业主收楼集团计划管理流程PMO会议集团总经理集团财务部集团计划运营负 责人集团计划运营专 员区域公司总经理项目职能负责人部门职能负责人项目负责人PMO召集人 （区域公司计划 运营专员）项目专员集团关 键节点 计划项目一 级计划项目二 级计划项目三 级计划初审并提交 PMO
10、审核审核提交集团审 批审核审核审核是否影响7个关 键节点运营简报和未 完成情况通报提交书面解释 和调整申请否是审核审核批准批准并发布批准审核倒推出一级计划初审并提交 PMO审核审核批准汇总并初审月度运营会 讨论和审核运营简报和未 完成情况通报是否影响集团 关键节点否讨论批准是抄送更新计划 （区域计划运营专 员更新并报集团运 营专员）更新一级计划 （项目负责人更新并 报区域计划运营专员 和各职能负责人）项目周例会回 顾和检查转入集团 关键节点 调整流程是否影响集团 关键节点是转入集团关键 节点调整流程讨论批准初审并判断是 否提交PMO与项目职能负责 人达成一致否与职能负责 人达成一致否直接调整计
11、划是是每周检查 并上报否计划编制每月检查 并上报抽查项目 一、二 级计划 一起编 制完成每月检查 并上报每月检查计划编制由二级计划指导 三级计划的编制审核审核抄送每周检查、点评每月不定期检 查、点评每周自查、回顾项目运营管理项目运营管理项目运营管理项目运营管理PMOPMO管控流程管控流程管控流程管控流程实现跨区域多项目管理复制实现跨区域多项目管理复制分级计划管理体系分级计划管理体系项目主项计划项目主项计划 ? 定义定义?区域公司层面对各项目的管控计划区域公司层面对各项目的管控计划?一般由集团统一定义指导性模板一般由集团统一定义指导性模板? 要点要点?项目全生命周期的计划（从立项到交房）项目全生
12、命周期的计划（从立项到交房）?项目经理负责制项目经理负责制?基于关键路径，控制项目总工期基于关键路径，控制项目总工期?强调专业线的横向协同强调专业线的横向协同原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载分级计划管理体系分级计划管理体系原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载项目专项计划项目专项计划? 定义定义?各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的专项计划；?一般由地区公司自定义指
13、导性模板并报集团备案 。一般由地区公司自定义指导性模板并报集团备案 。? 要点要点?对项目专项计划细化安排，例如：报建计划、设计计划、工程计划、营销计划；对项目专项计划细化安排，例如：报建计划、设计计划、工程计划、营销计划；?职能经理负责职能经理负责原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载营销计划（全生命周期）营销计划（全生命周期）原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载工程专项计划（分区工程专项计划（分区/标段计划、不到楼栋）标段计划、不到楼栋）原版文件下载地址: http:/Word版文
14、件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载设计专项计划设计专项计划原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载分级计划管理体系分级计划管理体系原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载楼栋施工计划楼栋施工计划?定义定义?现场工程师在工程专项计划的指引下，细化形成每栋单体楼的工程施工计划。现场工程师在工程专项计划的指引下，细化形成每栋单体楼的工程施工计划。?工程部经理统筹管理工程部经理统筹管理原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载原版文件下载地址: http:/Word版文件来自:中国地产链网址:http:/全部免费下载计划执行计划执行原版文件下载地址: http:/www.dichanlin
