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1、科技视界Science & Technology Vision 科技 探索 争鸣Science & Technology Vision 科技视界财务风险是指企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影 响，如财务结构不合理、融资不当等，使企业在一定时期、一定范围内 所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生偏差，即企业可能丧 失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。 房地产企业是一个较为特殊的行业，是我国20世纪80年代中期 后发展最为迅速的行业之一，是集房地产的开发建设、经营销售、配套 管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险 大、政策调控风险大的独特特点，因此其企业资
2、产负债率也远远高于 其它行业，财务风险也高于其他行业。所以，深入分析和研究当前我国 房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控 制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展。1房地产企业财务风险的形成原因1.1财务预算管理薄弱 房地产企业是典型的资金密集型行业，具有前期投资大、资金回 收慢、开发周期长等特点，而且项目调整能力差。很多开发商盲目的投 标、拿土地使用权，认为后期工程只要按时按质交付使用就能实现企 业的经济效益，而没有从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报率 对要开发的项目作细致的财务预算分析， 无形中增加了项目的投入， 降低了企业的经济效益，加大了房地产企业的财务
3、风险。 1.2项目经营过程忽视理财管理 部分房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的 事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。 在工程项目的成 本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽 视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使项目总成 本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、前期工程费、建筑安装工 程费等的管理处于无序状态，这导致成本管理工作与财务预算偏离差 大，增加了企业的财务风险，影响了企业的经济效益。 1.3财务管理人员素质偏低，财务管理意识淡薄 现在有很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手 中。他们要么过于注重控制，要么疏于
4、管理。而这些企业的财务人员似 乎只是在做些登记账簿的工作，没有全面发挥财会人员的财务管理职 能。同时，不少财务人员在房地产专业方面的知识相对缺乏，财务管理 意识淡薄，房地产会计实务水平偏低，很难担当起监管的责任。 1.4缺乏对现金流量的科学管理 房地产企业开发建设过程包括征地、土地开发、房屋建设到竣工 交付使用等多个阶段，整个开发经营过程具有长期性的特点，资金占 有量较大、周转效率较低、变现能力较差。 因此，加强对现金流量的管 理，对一个房地产企业来说就显的至关重要。 我国房地产企业多属民营经济成分，企业的现金流量管理观念相 对弱，很多企业内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量 管理及
5、使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现 金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。很多企业 在经济效益良好的情况下，盲目扩大生产规模，资金管理水平低下，加 大了企业风险控制的难度。2房地产企业财务风险的控制措施2.1逐步落实财务管理预算化 全面预算是房地产企业的一种有效管理机制。通过建立有效的预 算系统，将非正常的经营活动控制在初发未发阶段，减少企业的意外 损失，并通过实际运行与预算之间的比较和差异，根据所反映出来的 预算结果，预测其中的潜在风险所在，来分析、确定、制定和采取调整 项目运行方向和措施，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解 风险的目的。 财务预算
6、存在着许多方面的不确定因素，这些因素对房 地产开发企业投资项目的成败及企业的经济效益起着决定性的作用。房地产企业财务部门应从项目预算和资本预算抓起，从财务管理 的角度对整个企业资金的取得与投放、收入与支出、经营成果及其分 配等各个环节作出细致的安排。首先，在项目预算方面，财务部门要对 项目建设过程的各个方面进行全面预算， 严格执行财务预算方案，提 高开发项目决策的准确性， 减少投资决策的偏差给企业造成的损失。 其次，在资金预算方面，财务部门应按照企业的整体运行情况，对资金 需求、使用计划等进行整体规划，确立企业财务预算指标。 再次，财务 部门要加强内控管理，实行严格的考核制度，充分发挥财务预算
7、监督 职能。 2.2加强经营环节管理，预防财务风险 房地产投资是风险性极高的综合性的经济活动， 其对政治环境、 经济环境和社会环境的反应比较迅速。因此，房地产经营企业，要加强 对于投资项目的管理力度，尤其是加强经营环节的管理，对投资项目 做出合理的分析与综合测评， 对运行方案进行多方的分析和验证，全 面评估其中可能出现的各种风险因素， 制定出切实可行的实施方案， 对整个项目做好风险控制与规避。 2.2.1财务集中管理，规避财务风险 为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，房地产企业应 在公司内实施财务集中控制，强化财务管理功能。实行财务集中控制， 更利于公司内部财务目标的一致， 减少失误
8、和风险等不良现象发生， 对于实现公司整体利益最大化具有较大的促进作用。 2.2.2加强财会监督功能的发挥 对于房地产集团企业来说， 为保证各分公司经营活动的正常运 作，可以由集团公司通过委派财务主管等方式，并赋予财务主管代表 集团公司行使监督职权， 使集团公司的相关制度和规定得到落实，对 分公司可能发生的导致损失、危害投资人、债权人和职工利益等问题 进行有效的监督。 通过充分发挥有效的财务监督职能，化解分公司经 营活动中的财务风险，也更利于房地产企业的财务管理。 2.2.3加强财务指标分析，做好财务预测 进行财务分析和监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效 益。 房地产企业不但要做好投资回
9、收衔接和提高资金运用效率，而且 要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、 销售价格、费用支出等，进行财务指标分析，准确的财务预测可以把风 险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。 2.3提高财务人员素质 提高房地产企业财务人员素质，对于提高企业的经济效益、实现 房地产企业的健康发展至关重要。 因此，房地产企业应该高度重视财 会人员的素质培养。 首先，通过各种形式开展相关人员的业务培训工 作，提高财会人员的业务水平，使之能较好地适应不断出现的新问题 和新情况。其次，要特别加强相关财务人员的职业道德水平，对于财务 管理职能的充分发挥有着不可低估的意义。 再次，房地产企业可以
10、通 过定期的考试、考核，引入竞争机制，在财务工作中实现优胜劣汰竞争 上岗的制度，增强财会人员苦练内功加强素质培养，为从整体上提高 房地产企业的经济效益做出贡献。 2.4加强资金管理 房地产企业必须切实注重资金的管理， 制定合理的资金使用计 划，保证企业日益经营对资金的需要。做到合理安排资金调度，压缩存 货资金占用，增强企业支付能力，严格控制费用的支出，提高所投资金 的安全性和合理性，加强资金运用管理。 随着房地产市场的不断发展，原来以土地储备为竞争资本的格局 已逐渐转变为以现金流量、筹融资渠道做为竞争资本的格局。因此，对 现金流量进行控制与管理在房地产企业发展显得特别重要，可以说现 金流已成为房地产企业在制度发展规划时要考虑的首要因素之一。责任编辑：王迎迎浅谈房地产企业财务风险的成因及控制措施刘复胜 （潍坊市城市建设开发有限公司，山东 潍坊261000）作者简介：刘复胜，男，毕业于山东经济学院会计系审计学专业，潍坊市城市建设开发有限公司，先在财务科工作，后调至综合管理部，主要从事公司内部审计、公司合同管理。管理科技S423
