地产开发流程及流程图

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1、 工作流程工作流程 项目可行性研究 投 资 决 策 签订土地使用权合同 投资计划（14） 购买 1/500 现势地形图（1） 、办理勘测定界技术成果（7） 建设用地规划许可证（14） 工程项目报建（1） 规划方案、 设计文件招标 （20） 地名申报（45） 编制修建性详细规划（14） 修建性详细规划审批（14） 建设用地批准书、国有土地划拨决定书（14） 施工图设计（90） 人防工程设计 地质勘查（14） 人防审批（30） 消防审批（30） 环境评估（60） 环境设计（园林） 弱电及特殊外装修设计 施工图审查（30） 建设工程规划许可证（30） 施工招标（45） 监理招标（45） 合同审查（7

2、） 质量监督（1） 施工许可证（7） 工程建设施工 散装水泥专项基金（3） 安全措施备案（7） 墙改基金（3） 节能备案（1） 物价审批 （7）房产测绘 （30）前 期 物 业 管 理 备 案 （14）配套工程实施及申请交付使用备案 （7） 销售许可证（14） 配套工程施工 市政基础设施竣工验收 规 划 验 收工 程 质 量 验 收消 防 验 收人 防 验 收室 外 环 保 验 收 （45）商品房准许交付使用证（14） 初始登记 土地确权（14） 进入销售阶段 市政大配套证明（7） 规划总平面图调整及审批（45） 建筑设计 建筑设计方案申报（14） 签订小配套合同（7） 防雷检测（7） 支付担

3、保（7） 签订施工合同（7） 签订监理合同（7） 签订设计合同（7） 人防图纸审查（30） 人防监督（3） 人防易地建设费、人防档案编制费（4） 供热证明 远程安全监控（14） 建筑安装工程竣工验收备案书 室 内 环 保 验 收标 识 牌 （7）规划验收合格证 市政基础设施配套证明 产权证办理 物业招标（30） 移交物业 后期维修 煤气点火 一、一、项目投资可行性分析项目投资可行性分析 （一）工作目的： 通过全面系统地研讨， 在房地产市场的不确定性和机动性的现状中，通过科学地论证，取得房地产市场真实的供求状况和发展趋势，从而选择优化方案决定开发项目的选择和合理科学的实施方案。 （二）报告应包括

4、的主要内容： 1、项目提出的背景 2、市场需求预测 3、项目提出的必要性 4、可行性研究的依据和范围 范围应包括： （1）项目发展前景和经济社会效益 （2）界址的选择：地理位置、选址理由 （3）拟建规模及建造条件：规模、市政设施条件、水文地质条件 （4）项目建设方案 1 建筑：规划要求；总图布置；建筑设计方案（设计理念、设计依据、建筑平面的功能布置；建筑造型设计；主要经济技术指标） 2 结构：设计依据（工程概况、主要规范） ；设计条件（地质、荷载取用、结构类型、可行性研究与建议） 3 室内配套功能：给水；排水；采暖；制冷；通风；人防；电气（强电、弱点） ；防火；消防；环保；节能；电梯 5、组织

5、机构及人员配置 6、项目投资概算：概算编制依据；概算内容及深度；建安工程造价分析；市政配套及间接费用分析 7、经济评价： （1）各项财务基础数据：实施进度；投资概算和资金来源；成测算本 （2）财务分析：财务盈利能力分析；清偿能力的评估；主要技术经济指标 （3）财务评价结论 （4）结论：损益；现金流量；项目成本 一、一、项目投资可行性分析项目投资可行性分析流程图流程图 目的与方法 初 步 设 想 房地产投资方向研究 （选 址、类型、规模等） 提出项目建议书 研究拟建项目的必 要性和现实性 市场调查（研究市场的需求 量、预测市场的发展潜力） 经济调查（对政策、地区经济发 展、固定资产投资增长幅度、

6、城 市开发费率、 地价、 配套投资等） 多方案论证、比较选 择最优方案、研究技 术可行性 项目区位选择的 确定项目类别、规模 提出项目选址、占地面积、建设规 模建筑容积率等经济技术指标 全面研究项目在开 发过程中经济运行 的合理性 财务分析 （计算投资、 研 究资金运作方式、 项目概 算、生产经营成本） 经济分析（投入和产 出的成果分析、市场 销售价格动态分析） 论证和研究实施、方 法的确定、全部控制 的要点 项目方案设计（方案设计原则） 、编制建设总进度计划 结 论 与 建 议 提出项目投资决策研究报告 提供给决策机构 二、二、开发项目开发项目投资计划投资计划 （一）工作目的： 投资计划是房

7、地产开发项目立项的法律文件， 是项目前期工作的要件之一。 （二）主管部门： 区发改局投资计划科（总投资 3000 万以下） ；市发改局投资计划处窗口（总投资 3000 万以上） （三）工作内容： 提出年度投资计划书面报告； 填写房地产开发投资计划申请表 。 （四）要件： 申报建设投资计划前需先取得土地主管部门批复的土地用权的相关文件，以及规划主管部门批复的详细性规划或规划方案。 1、 国有土地使用合同或国有土地使用证或建设用地批准书 ； 2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书； 3、银行出具的资金证明。总规模 5 万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的 35%，总规模 5 万平方

8、米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的 35； 4、现状地形图； （五）时限： 呈报要件齐备，15 个工作日可批复。 二、二、开发项目投资计划开发项目投资计划办件办件流程图流程图 市、区投资计划审批部门审理 准予许可的，下达项目投资计划 市发改局投资计划审批窗口 （总投资 3000 万以上的商品房计划项目及 经济适用房、危改等其它类型计划的项目） 区发改局投资计划审批窗口 （总投资 3000 万以下的商品房计划项目） 会审意见 组织相关部门联合会审 市、区发改局审批 不予批准的，打印不予批准决定书 向建设行政主管部门申报项目投资计划 向市发改局投资计划办理窗口提出申请 （总投资3000万

9、以上的商品房计划项目及 经济适用房、危改等其它类型计划的项目） 向区发改局投资计划办理窗口提出申请 （总投资 3000 万以下的商品房计划项目） 被告知材料不齐全， 需要 补正申请材料的， 索取需 补正材料通知书和清单 被告知申请材料齐全并符 合法定形式的，索取收件 凭证和受理通知书凭证 被告知补正材料仍不符合 法定形式的，索取不予受 理通知书 被告知审批合格的，通过投资计 划审批窗口领取投资计划文件 被告知审批不合格的，领取不予批 准的决定书 三、三、建设用地规划许可证建设用地规划许可证 （一）工作目的： 建设用地规划许可证是项目用于土地确权和用地实施规划的要件。 （二）主管部门： 市规土委

10、窗口。 （三）工作内容： 填写建设用地规划许可证申报表。执相关要件到窗口进件。 （四）要件： 1、 建设用地规划许可证申报表； 2、选址意见书； 3、标明拟建项目用地范围的 1/500、1/2000 或 1/10000 现势地形图； 4、经批准的规划设计成果或规划平面图； 5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权的证明文件和安置补偿协议； 6、土地使用权证、房屋所有权证； 7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应出具依照有关法律、法规、规章进行安置补偿的书面承诺； 8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。 注： 通过招、 拍、 挂方式取得土地使用权的， 凭土

11、地使用权出让合同，上述 5、6、7 中所列要件可以不要。 （五）时限： 文件齐备，5 个工作日可获取受理或不受理凭证。获准受理后，20 个工作日可领取行政许可文件。 三、三、建设用地规划许可证建设用地规划许可证办件流程图办件流程图 领取建设用地规划许可证申报表 搜集相关资料和文件 企业基本情况投资规模申报要件： 1、 建设用地规划许可证申报表； 2、选址意见书； 3、标明拟建项目用地范围的 1/500、1/2000 或 1/10000 现势 地形图 2 份； 4、经批准的规划设计成果或规划平面图； 5、土地使用权人放弃土地使用权的，应提供放弃土地使用权 的证明文件和安置补偿协议； 6、土地使用

12、权证、房屋所有权证； 7、未取得土地使用权人、房屋所有权人和使用人同意的，应 出具依照有关法律、 法规、 规章进行安置补偿的书面承诺； 8、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书。 市规土委局窗口进件 填写建设用地规划许可证申报表 领取建设用地规划许可证 否 是 相关文件及文号项目四至及规划指标四、工程四、工程项目报建项目报建 （一）工作目的： 工程项目报建是房地产开发项目前期工作的要件， 是办理前期手续的必备文件。 （二）主管部门： 市住建局一楼服务大厅。 （三）工作内容： 领取深圳市工程项目报建表 ；按工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资、工程规模、工程筹建情况、计划开竣工

13、日期等如实填写；加盖单位公章。 注意注意工程规模及投资规模应按当年下达的计划填写。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、企业资质证书和营业执照。 （五）时限： 呈报文件齐备当日即批。 四、四、工程工程项目报建办件流程图项目报建办件流程图 领取深圳市工程项目报建登记表 搜集相关资料 如实填写深圳市工程项目报建登记表 一楼服务大厅申报 领取报建批复 是 否 申报要件： 1、 项目立项批准文件或年度投资计划； 2、企业资质证书和营业执照。 项目概况 项目开、竣工日期 五、规划方案五、规划方案设计设计文件文件招标招标 （一）工作目的： 规划方案设计文件招标是全面落实项目策化理念的最

14、终手段， 是项目构架的基础，是项目最终定稿及审视房地产市场后的最后优选。 （二）主管部门： 市规土委招投标窗口。 （三）工作内容： 1、编制项目设计任务书 。 任务书应包括以下内容： （1）设计依据； （2）项目概述； （3）设计内容及深度； （4）设计要求，内容应包括：户型设计和比例、功能和格局、附属房间的设计要求、室内装修、外檐装修、园林绿化、结构设计、配套设计（给排水、中水、热水、采暖、制冷、消防、燃气、市政系统、供电、弱电、智能化、消防等） 、物业管理及配套附属设施等。 注意注意任务书是对项目最终构架的定稿。因此，应当对市场需求和成本构成进行最终优化，经综合评估和评价后再行起草，最终定

15、稿应充分论证。 2、编制招标文件： 招标文件应包括：工程概况；招标方式；招标内容；设计依据；设计范围及设计质量；投标标书编制内容（标书份数的要求、文字文件、设计周期、设计取费标准、图纸文件要求等） ；履约担保；现场踏勘及答疑； 开标会议及格式检验； 评标办法； 设计费及补偿费标准；版权；设计合同及设计费支付；附件及附表。 注意注意招标文件必须符合深圳市建设工程设计招标投标管理暂行办法的有关规定。 3、招标公告： 招标公告应包括以下内容：项目四至范围；项目用地及投资；对投标人设计资质的要求；报名地点；报名需携带的文件（资质、营业执照、法定代表人或委托代理人的证明、法定代表人或委托代理人身份证、风

16、险抵押金） ；报名截止时间等。 4、投标单位资格审查： 依照招标文件和招标公告对报名投标单位进行资格审查， 最终确定投标单位。 5、上网抽取评标专家，确定评标委员会人员组成。 6、开标，并依照评标程序确定中标单位。 7、领取中标通知书。 【说明】【说明】由于我公司目前不具备自行办理或组织投标的能力，应当委托有资质的招标公司代理办理招投标工作。因此，工作内容中 26 项可由代理公司主持并办理相关手续。 （四）要件： 1、项目立项批准文件或年度投资计划； 2、 工程建设项目报建登记表 ； 3、设计任务书； 4、详细规划或规划管理部门批准的规划平面； 5、 建设用地规划许可证 ； 6、营业执照及资质证书； 7、法定代表人资格证书及法人委托书。 （五）时限： 取决于设计难度及招标单位的要求，一般掌握在 3045 日。 五、规划方案五、规划方案设计设计文件文件招标