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1、M B A 学位论文作者：姚建斌甘肃农行个人住房贷款业务市场扩张策略研究( 一) 选题的研究背景一、绪论2 0 0 9 年1 月1 6 日，中国农业银行股份有限公司挂牌成立，成功迈出了股份制改革的第一步。在国内各商业银行同业间对优质客户资源的市场竞争日益加剧的背景下，面对持续扩大的零售业务市场，为进一步增强核心竞争力，农业银行提出了打造“国内一流零售银行的战略目标，并从体制改革、机制创新入手积极推进零售业务经营转型工作。地处经济欠发达地区的甘肃农行在体制改革尚不到位、业务创新仍显不足、市场竞争能力存在差距的情况下，如何结合本地实际，紧紧抓住国家扩大内需，多渠道提高城乡居民收入的有利时机，充分利
2、用农行现有的网络、人员和机构数量优势，把零售核心业务之一的个人住房贷款业务做大、做强，找到加快个人资产业务发展的有效路子，在提高市场竞争实力，不断扩大市场占有份额，优化调整信贷结构和客户结构的同时，积极发挥个人资产业务对个人负债业务和中间业务的粘合、带动效应，全面提升甘肃农行零售业务经营的综合效益，是各级行一直认真思考和积极努力探索的问题。( 二) 选题目的和研究意义近年来，随着中国经济的快速发展，特别是城镇居民收入的增长和城镇化步伐的加快，我国城镇居民对改善住房条件的迫切需求不断增加。2 0 0 8 年，我国完成房地产开发投资3 0 5 8 0 亿元，比上年增长2 0 9 ，房地产行业已成为
3、促进国民经济快速增长的重要产业。与经济发达地区相比，地处经济欠发达地区的甘肃房地产市场处于起步阶段，开发速度较慢，现房较少，加上现房结构不尽可理，中小面积、低价位的住房偏少是省内房地产市场的基本实际。2 0 0 8 年，甘肃省全社会固定资产投资1 7 3 5 7 9 亿元，比上年增长3 2 4 7 。其中，房地产开发投资1 7 0 6 9 亿元，比上年增长2 7 3 1 。2 0 0 9 年1 - 11 月，全省完成房屋施工面积2 2 6 5 万平方米，比去年同期增长1 9 3 9 ，竣工面积3 3 3 万平方米，增长1 7 7 4 ，完成商品房销售面积5 7 1 万平方米，比去年同期增长3
4、0 2 4 ，增幅比卜1 0 月提高了3 个百分点，其中住宅销售5 4 3 万平方米，增长2 8 9 4 。从省会城市兰州的情况看，2 0 0 8 年兰州商品房成交7 7 4 1 套，共8 9 9 3 5 8 8 6 平米，套数同比减少3 5 2 ；成交面积同比减少3 0 9 。2 0 0 9 年1 - 1 1 月，兰州市房地产开发投资完成蛐A 学位论文作者：姚建斌甘肃农行个人住房贷款业务市场扩张策略研究8 7 3 6 亿元，同比增长1 0 1 5 。房地产开发投资从下半年回暖后增幅稳定，增幅连续3 个月保持在1 9 以上，房地产开发投资的回升和房价的高涨带动了销售，商品房销售呈现逐月增长态势
5、。伴随着房地产行业的快速发展，商业银行针对个人购房者提供的住房金融服务亦成为人们关注的焦点。个人住房贷款业务与其他个人贷款产品相比，具有风险小、综合收益稳定的特点，是国内各商业银行重点拓展的个人资产业务。目前，国内各商业银行纷纷借鉴国外银行的先进经营理念、发展模式等，从巩固和拓展市场，提升个人住房贷款业务竞争力和扩大市场占有率的战略高度出发，围绕市场和客户需求变化，不断完善个人住房贷款产品体系和服务手段，个人住房贷款产品日益繁多，服务方式更加灵活，个人住房贷款呈现出“百家争鸣、百花齐放的竞争格局。从甘肃农行个人消费信贷业务的结构分布看，经过几年的快速健康发展，个人住房贷款业务已成为我行个人消费
6、贷款中占比最大、资产质量最好的主体业务。截止2 0 0 9 年末，甘肃农行存量个人住房贷款占到全部个人消费贷款总量的7 7 5 6 ，2 0 0 9 年全年个人住房贷款增量占全部个人消贷款增量的8 0 1 5 ，个人住房贷款的不良率为2 5 4 ，较整体个人消费贷款的不良率低近1 个百分点。与省内同业一样，在全面营销较为成熟的个人一手房贷款、个人二手房贷款这两项主打产品基础上，近两年先后推出了“转按揭”贷款和“置换式”贷款等个人住房贷款衍生新产品。但是，受经营管理体制、业务流程、激励约束机制、从业人员素质、市场营销手段等多方面因素制约，甘肃农行辖内经营机构在人员和机构数量相对占优的情况下，目前
7、普遍存在个人住房贷款业务拓展力度不够、市场竞争实力不强，个人住房贷款“营销难、投放难的问题。2 0 0 9 年末，甘肃省1 3家金融机构存量个人住房贷款中，甘肃农行的个人住房贷款存量市场占比仅为1 3 1 5 ，在省内同业中居第3 位，较市场份额最大的甘肃建设银行低近9 2 9 个百分点，较甘肃工商银行低近9 0 6 个百分点。综合分析甘肃农行1 4 个地区二级分行个人住房贷款业务的市场占有份额和整体竞争实力，普遍存在服务效率不高、市场份额占有率低、竞争实力较差的问题，其中以地处省会城市兰州的甘肃农行营业部最为典型。2 0 0 9 年，甘肃农行营业部增量个人住房贷款占全兰州市1 3 家金融机构
8、增量个人住房贷款的1 0 8 ，居第1 0 位，较增量市场份额最大的兰州市工商银行低近2 4 8 9 个百分点，较排名第二的招商银行低2 2 6 个百分点，较兰州市建设银行低1 8 4 2 个百分点。至2 0 0 9 年末，甘肃农行营业部存量个人住房贷款占全兰州市各金融机构存量个人住房贷款的4 7 9 ，居第8 位，较存量市场份额最大的兰州市建设银行低1 3 5 9个百分点，较兰州市工商银行低9 8 8 个百分点。兰州市范围内商业银行机构众2l 肛狐学位论文作者：姚建斌甘肃农行个人住房贷款业务市场扩张策略研究多，竞争十分激烈，甘肃农行营业部在个人住房贷款业务的经营管理模式、业务流程设计、激励约
9、束机制、产品市场营销等诸多方面存在的问题与全省农行面临的问题基本相同，在全省农业银行范围内具有典型代表性。本论文拟从相对微观的角度出发，通过对甘肃农行营业部与兰州市工行、建行、中行和其他股份制银行个人住房信贷业务经营管理情况的全面对比分析，寻找差距，剖析原因，在结合当前业务经营实际的基础上提出扩大甘肃农行个人住房信贷业务的整体市场占有份额和竞争实力，进一步加快业务发展的有效对策。研究甘肃农行个人住房贷款业务市场扩张策略问题，对增强甘肃农行的竞争力和拓展其利润空间具有重要的现实意义：其一，通过与同业之间的对比研究和深入分析，找出农业银行在经营体制、营销体系、服务效率等方面存在的差距，采取针对性举
10、措提升市场竞争能力，扩大市场占有率；其二，针对甘肃农行营业部个人住房信贷业务的市场扩张策略研究，可以指导全省农行个人住房信贷业务的产品改进、服务效率提高、营销渠道建设等工作；其三，通过借鉴个人住房信贷业务的市场扩张策略，可以丰富个人负债业务和个人中间业务的竞争手段，进一步推动甘肃农行加快零售业务发展，实现“国内一流零售银行目标。( 三) 国内外研究文献综述目前国内学者和机构对个人住房贷款业务的研究主要集中在两个方面，一方面是对个人住房贷款业务风险和防范对策的研究；另一方面是对个人住房贷款营销策略的研究。风险和防范对策的研究主要有：基于信息不对称理论的个人住房贷款违约风险管理研究( 作者湖南大学
11、唐玲，2 0 0 7 年1 2 月2 8 日) ，其研究内容是，运用信息不对称理论解释个人住房贷款违约的产生原因，并对实际中违约风险来源进行深入研究，将违约的影响因素量化，以某商业银行的个人住房贷款的数据进行实证分析。研究认为：住房价格波动率、贷款房价比、无风险利率和贷款期限对住房贷款违约率有显著的影响。住房价格波动率和贷款房价比越大，住房贷款违约率越大：无风险利率越高，住房贷款违约率越小：贷款期限对住房贷款违约率的影响趋势是先增大后减小。为降低信息不对称程度，降低个人住房贷款违约风险，商业银行需要密切关注房屋价格波动情况，控制信贷节奏以避免房价过度波动，抑制过高贷款房价比：适当提高无风险利率
12、水平，以调节个人住房信贷市场供求关系：调节贷款期限，寻找最优房贷期限以有效降低住房贷款违约的发生。商业银行应将银行内部控制作为商业银行个人住房违约风险管理的核心，提高银行的动态监控能力和内部风险管理水平：其次，各商业银行之间建立统一信用评M B A 学位论文作者：姚建斌甘肃农行个人住房贷款业务市场扩张策略研究价标准，加强信息资源共享：再次，借鉴国外成熟的风险管理方法，推动个人住房抵押信贷创新，发展个人住房抵押保险业务，促进中国商业银行个人住房贷款业务的可持续发展。我国商业银行个人住房贷款信用风险研究一兼评中美银行个人住房贷款信用风险评估体系( 作者西南财经大学张蕾，2 0 0 6 年4 月)
13、，其研究的主要内容是，随着我国个人住房贷款规模的不断扩张，该业务的部分风险逐渐开始显露，一旦风险集中暴露，便会迅速扩散开来，引起大面积的金融风波，危及整个金融市场和国民经济的发展。因此，对我国商业银行而言，个人住房贷款业务的风险管理不容忽视。文章探讨的主要对象是商业银行个人住房贷款业务中最经常出现的、也是最难以处理的一种风险信用风险。重点研究个人住房贷款信用风险评估体系，并在此基础上，尝试构建我国商业银行个人住房贷款的信用风险管理体系。当前我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究( 中国房地产金融2 0 0 8 第8 期，作者李兵) ，其研究内容是在对个人住房贷款业务存在的房地产市场周期
14、性波动风险、借款人支付能力不足的风险、“假按揭等项目风险、中介机构的风险、内部操作人员的操作风险和道德风险、银行同业间恶性竞争的风险等定性分析的基础上，提出风险认知策略、风险规避策略、风险降低策略、风险转嫁策略和风险化解策略。美国次贷危机对我国个人住房信贷的警示( 财经科学2 0 0 8 第4 期，作者范红雷) ，其研究内容是在分析我国商业银行个人住房信贷的现状和风险基础上，提出美国次贷危机对我国目前商业银行个人住房贷款情况的启示。居民个人住房消费模式分祈( 作者福州大学方秋燕，经济论坛2 0 0 5 年2 0 期) 其研究认为，根据我国的实际情况，不管是买商品房还是经济适用房，能一次付清房款
15、的人毕竟是少数。对于大多数家庭来说，只有贷款购房才能实现购房愿望。随着国家对个人住房贷款政策的调整，将会被越来越多的城镇居民接受并加入贷款购房之列，能在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求。而个人住房消费信贷的增加，将促进房地产业的发展，带动相关产业的发展，避免因购房前较长时间的储蓄积累而出现生产能力与消费能力的巨大差距，使消费观念逐渐趋于理性、成熟。作者对居民个人住房消费贷款模式及行为进行一定的分析，对存在的相关问题提出一定的建议并对未来信贷发展的趋势做出预测。个人住房信贷的作用及风险研究( 苏玮，马静南开大学，天津大学化工学院，生产力研究N O 2 2 0 0 5 )
16、，其研究内容是，随着我国住房制度改革的深化和国家宏观经济政策的调整，住房信贷业务得到了蓬勃发展。但因房地产业有价值大、消费和生产周期长等特点，住房抵押贷款会存在一定的风险，它会成为我国住房信贷业务发展的障碍。论文对个人住房信贷对我国经济发展的作用以及目前存在的风险进行了分析，并提出了应对个人住房信贷风险应采取的措施。4她A 学位论文作者：姚建斌甘肃农行个人住房贷款业务市场扩张策略研究对营销策略的研究主要有：建行大庆分行个人住房贷款市场营销研究( 作者：吉林大学郑力，指导老师：池晶教授，2 0 0 8 年3 月) ，其研究内容是，个人住房贷款业务作为银行重要的个人资产业务，由于其盈利性强、风险相对较低、利息收入相对稳定而受到了各商业银行的广泛重视。特别是随着经济发展和居民可支配收入的增加，个人住房消费者的金融需求也日益多元化，个人住房贷款已成为现代商业银行资产的重要组成部分和重要的利润增长点。大庆作为国有企业占据主体的城
