万科物业管理试题库

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1、物业管理试题库物业管理试题库 一. 常识 30 题 二. 法规 179 题 三. 保安管理 35 题 四. 停车场管理 24 题 五. 消防管理 186 题 六. 维修管理 28 题 七. 给排水管理 53 题 八. 供配电管理 173 题 九. 中央空调管理 93 题 十. 电梯管理 106 题 十一.智能化管理 48 题 十二.清洁、绿化管理 61 题 十三.创优工作 21 题 十四.礼仪规范 7 题 十五.社区工作 7 题 一.常识 001“物业”是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港被普遍使用，其含义是 单元性 的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小，一栋商业楼宇、一组标准 厂房、

2、 一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。 002 物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中，物业与房地产是一个词 （Real estate 或 Real property）。在我们通常使用上，房地产一词是 一个宏观的概念，物业一词则是个微观的概念。 003 世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于 19 世纪 60 年 代的英国。 当时是英国工业空前发展高涨的时候， 一名叫奥克维亚.希尔 （女） 的 住宅业主，率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理办法，并取得出 人意 料的成功，首开物业管理之先河。 004 我国（大陆）的物业管理起源于 1981 年 3 月 10 日，深圳市

3、成立我国(大陆) 首家 物业管理公司。 标志着我国(大陆)物业管理工作摆脱行政福利型传统计划 经济 下的管理模式，走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。 005 我国（大陆）第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。 006 号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由 深圳 市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。 007 深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是 1983 年由深圳市物业管理公司 对特区内第一栋涉外商品写字楼国际商业大厦实施物业管理。 008 深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是 1985 年，由深圳市 鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业

4、区实施物业管理。 009 深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是 1990 年，由深圳市莲 花物业 管理有限公司对深圳市微、 福利房住宅小区莲花二村实施综合一体化物业 管理。 010 我国第一家实行招投标的物业是 1993 年，由深圳市住宅局主持，在住宅局 所属莲 花物业管理公司、万厦居业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西 两住 宅小区实施邀请招投标活动。 011 真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是 1996 年 12 月，对 深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。 最后由深圳万 科物业管理有限公司中标。 012 物业管理市场的特点是 1、 具有

5、双重职能的市场 （要素市场、 消费市场） ； 2、 对前 级市场房地产开发市场、 营销市场） 具有积极的激励作用； 3、 劳务市场； 4、 双 向选择。 013 物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。 014 物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。 015 在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。 016 物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。 017 物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、 承租 人提供商品性劳动服务的市场关系， 是双方按合同建立起来的平等的互助互 利的 交换关系。 018 物业管理市场的含义是物业

6、管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和 非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。 019 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策 文件； 引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府 监管 力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。 020 物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处） 及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。 021 物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。 022 物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的 方式， 通过 物业管理委托合同

7、 ， 委托专业化的物业管理企业， 按照 “统一管理， 综合 服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。 023 物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服 务； 平等竞争。 024 物业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介 入。 025 物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善； 市 场信息网络的建立。 026 物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。 027 目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评： 大厦； 工业区； 住宅小区。 028 目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各

8、九项， 包括： 基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车 辆管 理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容 评分侧 重不同） 住宅小区八项， 包括： 基础管理； 房屋管理及维修养护； 共用设施、 设 备管理； 保安、 消防及车辆管理， 环境卫生管理； 绿化管理； 精神文明建设； 管 理效益。 029 深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性 社团法 人。 030 深圳市物业管理行业协会的主要职责是 1.制定物业管理行业行为准则及道 德规 范； 2.组织物业管理行业从业人员的业务培训、 考试； 3.受理对会员的投诉， 组

9、织调查，并向有关部门提出处理意见；4.向市主管部门反映物业管理行业的 意见、 建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；5.调解行业内部的争议；6. 协助市、 区主管部门开展物业管理服务质量评优活动； 7.办理主管部门委托的其他事 项。 二.法规 001城市新建住宅小区管理办法是建设部 1994 年 3 月 24 日第 33 号令。并于 1994 年 4 月 1 日批准施行。 002 深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。 003深圳经济特区物业管理行业管理办法是经市政府二届第 101 次常务会议 审议通 过，于 1998 年 7 月 20 日发布并实施。 004“条例”是 1994

10、 年 6 月 18 日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十 三次会 议通过，于 1994 年 11 月 1 日起施行。 005“条例”是 1999 年 6 月 30 日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十 三次会 议修正。 006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996 年 9 月 20 日由深 圳市市 长李子彬发布深圳市人民政府令第二十五号施行。 007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。 008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、 设施和 公共场地。 009 物业管理是指由专业机构或公司，按照合同或契约，接受业主（用户）的委 托， 按

11、照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价 值和 经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供综合服务。 *“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、 公共场 地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使 之保 持正常状态的行为。 010 物业专营公司是指接受物业管理公司委托，承担住宅区的机电设备、清洁绿 化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。 011 住宅区是指以住宅为主，并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。 012 住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。 013 业主是指住宅区内住

12、宅和非住宅房屋的所有权人。 014 入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。 015 入住人在规定期限内未办理入住的视为入住，物业管理单位可从此时起收取 相应 的管理费。 016 业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区 使用、 维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。 017 自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包 括自 用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。 018 共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括： 房屋 的承重结构部位（包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构部位（

13、包 括构造 柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟 道（管）、 电梯、机电设备、本体消防设施等。 019 毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。 020 住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非 业主 使用人共同使用和维护。 021 住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合，属地管理与行业管理相 结合 的模式。 022 业主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。 023 业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施， 维护 住宅区公共利益。 024 业主委员会成立的

14、条件是住宅区入住率达到 50%以上或自第一个业主入住起 满两 年。 025 业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系（法律关系）。 026 分期开发的住宅区如何选举业主委员会：分期开发的住宅区，经已入住的过 半数 投票权的业主申请，区住宅主管部门可以召集临时业主大会，在分期开发期 间成 立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义 务相 同。 027 业主大会由本住宅区的业主组成。 028 业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。 029 业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理：书面委托代理人参加； 法 定代理人参加。 030 业主大会每年至少召开一次。 031 组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会 召开日 期和内容送达每名业主。 032 业主如何要求召开业主大会：经持有住宅区全体业主 10%以上投票权的业主 提议， 业主委员会应在接到该项提议起 20 日内就该项提议召开业主大会。 033 经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理：在 20 日内，业主委员会未 召集业 主大会，由提议的业主向区住宅主管部门申请，区住宅主管部门可以责令或 限期 业主委员会召集业主大会。 034 业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。 0