《房产委托公证的潜在风险及对策》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房产委托公证的潜在风险及对策（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、中国公证 CHINA NOTARY一、 房产委托公证的概念和种类房产委托公证是指公证机构根据委托人的申请， 按照法定程序证明委托人的房产委托行为的真实性、合法性的活动。 民法通则第63条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内， 以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。 ”委托行为都涉及行为人处分民事权利等内容， 行为人办理公证，可以增强行为的证据效力和公信力，更容易取信于他人， 从而顺利达到实施委托行为的目的。 房产委托人与房产受托人是自然人之间基于委托授权而产生的代理关系， 房产委托行为属于单方民事法律行为， 仅凭委托人一方的
2、意思表示即可发生授权的法律效力。 常见的房产委托公证有：1、委托购买房产公证；2、委托房产抵押贷款公证；3、委托出售房产公证；4、委托出租房产公证；5、委托继承房产公证。 二、 房产委托公证的潜在风险（一）委托人风险：房产委托行为属于单方民事法律行为， 委托人对受托人在代理权限内的代理行为承担民事责任。 当受托人取得代理权后将房产卖给不同的人，即一房二卖甚至是多卖的情况下，受托人在骗得巨款后潜逃， 那么委托人就面临着承担返还价款、违约赔偿的责任。（二）公证机构风险：委托人否认办过委托书公证。 如当事人杨某否认曾经到南京某公证处申办过委托书公证，否认委托书上的签名是他本人所签，给公证处和公证行业
3、的名誉和形象造成了极其恶劣的影响。（三）公证机构、相对人风险：委托人以假产权证骗取委托书公证， 他人假冒产权人的配偶骗取委托书公证等， 既给公证处和公证行业的名誉和形象造成极其恶劣的影响， 又给相对人造成经济和精神上的重大损失。 如2007年8月份央视说法周刊栏目暴光： 某汽车修理厂王先生的妻子林丽利用假房产证抵押借款200余万元。（四）受托人即买房人风险：法律规定“授权委托书的内容由委托人决定或依民事法律行为的性质决定”。 有的中介（炒房）公司钻授权委托书法律特征的空子， 要卖房人委托受托人十多个， 委托事项十多项，又不要委托期限，受托人风险极大：实践中，受托人作为买方已将房款支付给委托人，
4、 但是房产并未过户，这在房产变更以过户登记为准的情况下，房屋的产权仍属卖方。 在此期间，如果卖方将房屋抵押、甚至将房屋再次出售， 即使卖方在办理公证之后将房屋的“两证”交给了买方，但在未办理过户的情况下，卖方只要在报纸上刊登一则遗失声明，期限二个月，若买房人未见到，卖方就可以申请获得补证，并过户给他人。 这时，受托人就可能落个“钱房两空”的结局；委托人与受托人实为买卖关系，但他们办理委托公证确立的只是委托代理关系， 由受托人代理卖方办理房产出售的相关手续并收取房款， 当受托人以高出原房价卖出时， 高出部分的价款依法应当归委托人， 因此受托人想谋取高出部分的差价有被委托人追回的风险；根据民法通则
5、有关规定，委托人有权随时撤销委托，当委托人撤销委托时，受托人将丧失代理权，其谋取差价的想法将无法实现，甚至连房产都得不到，落个“赔了夫人又折兵”的下场。三、 对策（一）审查委托人的民事行为能力： 依据民法房产委托公证的潜在风险及对策邱惠香福建省古田县公证处主任重庆市公证处/主任 ： 刘乙 地址 ： 重庆市渝中区长江一路 1 号中华广场裙楼五楼 邮编 ： 400014 电话 ： 02386575546 传真 ： 02363511890 网址 ： E- mail ： 研究 提升 /业务研究43中国公证 CHINA NOTARY通则第11条规定：“18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力
6、，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。16周岁以上不满18周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 ”第12条规定：“10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与年龄、智力相适应的民事活动； 其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。 ”第13条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人， 由他的法定代理人代理民事活动。 不能完全辨别自己行为的精神病人是限制民事行为能力人， 可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动； 其他民事活动由他的法定代
7、理人， 或者征得他的法定代理人的同意。”第14条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。 ”（二）审查委托人的签名、捺指印：授权委托书属于法定形式要件，委托书应当依法载明委托人姓名、性别、出生日期、住址、身份证号码；受托人的姓名、性别、出生日期、住址、身份证号码；委托原因、事项、权限、期限，由委托人签名或者盖章，并注明委托日期。 经常遇见外地公证书只有委托人的签名 （或盖章）。尽管我处曾经也有人认为捺指印只用在公安机关作笔录时，但笔者认为，委托人既签名又捺指印是比较保险的，因为指印是独一无二的。委托人必须亲自在公证员的面前在委托书上签名 （无法签字的盖章）、捺指印
8、，对于委托人年老体弱、危重病人、聋哑盲人等，公证员与委托人谈话时应当录音或录像，委托人捺指印时应当拍照或录像。（三）审查委托人的权利能力即审查委托事项合法性： 涉及房地产转让的委托应明确：城市房地产管理法第38条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的， 不符合本法第三十九条规定的条件的；（二） 司法机关和行政机关依法裁定、 决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 ”城市房地产管理法第39条规定：“以出让方
9、式取得土地使用权的， 转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的， 完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”申请人向公证处申办房产委托书公证，委托事项常为其在异地的房产继承、管理、出租、出售等事务，依据司法部建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知“公证机关办理房产公证事项， 应当先与房产所在地的房地产管理机关联系， 了解当地房产管理的具体规定和公证事项涉及的房产情况，
10、 根据有关法律和当地房产政策出具公证书”。实践中， 公证员对在异地的房产无从核实，仅凭房产凭证的原件或复印件予以出证，无法确认委托人对该房产的权利。 房产委托书公证属于对单方民事法律行为的证明， 公证书也是仅能证明委托人的签字、捺指印行为的真实性、委托意思表示明确，但对委托事项的真实性实际上无法证明，委托人是否享有权利， 应在受托人办理受托事项时再依法由相关机构或人员考量、确认。 因此，我处几年来的做法是：在办理委托房产出租、出售、抵押公证书的证词后面加上公证员提示： 使用本公证书的有关单位或个人， 请及时到房地产管理部门核实产权情况， 本公证书未对该委托书涉及的房地产权属予以证明。（四）审查
11、转委托、期限和权限：转委托是指受托人将其享有的代理权的全部或一部分转委托给他人行使的行为， 但原委托人仍应对其转委托的代理行为承担法律责任。受托人有无转委托权，要看委托人是否授与受托人转让委托权。 如有，转委托的权限、期限不得超过原委托权限和期限。（五）建议出台相关规定，切实履行告知义务：公证法第27条规定了告知义务，不履行告知义务就违反了法定程序， 违反法定程序制作的公证书就不能产生法律效力，可能承担不利的法律后果，轻则公证书被认定无效，重则成为民事被告，承担赔偿责任。 实践中，由于各地的公证发展状况不同，特别是我们山区公证处，公证员人少证多，有时一名公证员研究 提升 /业务研究44中国公证
12、 CHINA NOTARY一天要办理几十件公证， 公证员与当事人见面的时间很短，加之当事人接受教育程度的不同，就难免出现简单和走过场等有待解决的问题。 公证机构履行告知义务通常有两种情况： 一种是依法律法规和办证规则必须履行的告知义务。如：继承法、遗嘱公证细则等规定要告知当事人的事项。另一种是公证员作为一名法律专业人员在当事人申办某项公证时，凭借自己的工作经验，在办理该公证时可能发生的法律后果及所产生的法律意义， 要及时提示当事人知晓，房产委托公证就属这一种，以免给当事人造成不必要的损失或不良后果。 现在大多公证处都制定“公证员告知”， 我处的做法是，要求卖房当事人在办理委托书公证之前仔细阅读
13、委托书 “公证员告知”，并在上面签字，将公证的风险口头提示他们，让他们可以“知险而退”。（六）建议设定委托期限，确定买受人：不容忽视的是，房子在被委托之后，一直到落入最终的买家手中之前，中间可以无数次被“委托”，每“委托”一次，就至少逃掉一次契税，损失最大的还是国家利益，无意中我们也成了“帮凶”，而且这一次次成功的“委托”，造成了恶性循环，在客观上为房产价格的上涨起到了推波助澜的作用，从而不利于社会的和谐。因此，给这样的“房产委托公证”加一定期限，确定一个买受人， 尽量不给那些想谋取不当利益的人留有时间，让他们在办理委托公证之后，必须在较短的时间内办完所有事项，而且只对一个确定的买受人有效，从
14、而抑制炒房。（七）建议普及公证行业网络管理软件的使用：借鉴金融系统建立个人诚信档案、 中国高等教育学生信息网等的做法，将某些房产委托公证，如委托房产抵押贷款、出售等公证的相关内容面向社会公开，使用该公证书的有关单位或个人， 可以根据委托人的身份证号码在中国公证网或福建省公证网或宁德市公证网“信息公示”栏目中查询。让假证、伪证无立足之地，同时也可减少我们接受电话查询的困扰,如今年以来， 我处接受外地金融机构电话查询委托按揭购房、委托抵押贷款公证书真实性的件数，约占此类办证数的十份之一。（八）建议提高公证费的标准：国家现行公证服务收费管理办法的标准，已经十三年了，市场经济已发生根本的变化，物价上涨
15、惊人，况且房产委托公证还没有规定标准，各公证处收费标准不一，据了解大约都在200-300元左右。 办理过户与委托费用悬殊、 利用廉价房产委托书公证进行炒房成了炒房者们的最佳手段。综上，房产委托公证的风险是相当大的，仅靠公证机构在办理公证这一环节来降低风险， 作用是不大的。赠与公证、遗嘱公证、遗赠扶养协议公证、招标投标公证等都制定有相关办证规则、细则。西安彩票案的爆发后，司法部又及时出台了开奖公证细则。希望房产委托公证不要等到问题出现后再 “亡羊补牢”。 因此，笔者建议司法部联合其他部门包括房产部门、税收部门、物价部门等采取措施，尽快制定细致的房产委托公证细则，这对维护国家、社会、公证机构、公民
16、的利益，消除房产委托公证的潜在风险意义重大。（本文责编 齐祥春 ）资深公证员曲玉国撰写的公证诚信论一书不久前由中国文化出版社出版，中国公证协会段正坤会长特意为该书作序，中国政法大学公证法学研究中心主任马宏俊也为该书写了序言。公证诚信论揭示了公证的诚信本质，以本体论、规范论、发展论探讨了公证行业和相关领域普遍关注的理论和实务问题。 可作为公证行业开展宣传咨询、质量管理、职业培训的工具书，也可作为大专院校学生选修公证学或公证法课程的辅助教材。该书作者曲玉国曾担任地市机关秘书，市辖区党委办公室主任，司法局长，还曾长期担任宁夏回族自治区公证处主任，他结合在北方民族大学担任公证学教授期间的教学实践、公证管理和公证实务撰写的公证诚信论一书，对于开展社会诚信体系建设，促进公证行业发展，具有现实意义。公证诚信论作者曲玉国 联系电话：138965019057公证诚信论 出版发行武汉市江天公证处主任 ： 徐研 地址 ：湖北省武汉市汉口香港路 145 号远洋大厦
