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1、8年11月24日星期四责编：江舒版式设计：阿伦校对：许文彬房闻日前， 住房和城乡建设部副部 长齐骥宣布， 今后 3 年国家将加大 城镇廉租房和经济适用房等保障性 住房建设， 建设投资总额初步测算 将超过 9000 亿元。 未来三年的 9000 亿元住房保 障投资，有专家测算，单这一项就可 以拉动 4.5 万亿元的固定资产投资 和 6.75 万亿元的 GDP。 在中央提 出 “ 国十条”刺激经济的背景之下， 大力加强保障性住房建设无疑是 “ 4 万亿”方案中重要组成部分，对于备 受金融海啸冲击的整个国家经济都 起到相当重大的提振作用。 然而，这 9000 亿元的意义绝不 仅仅是救经济的一个权宜之
2、策，更反 映出中央政府在城镇住房供应体系 方面战略决策的重大调整和转变。 新中国成立后， 在长达三四十 年的时间里， 我国的城镇居民住房 都是由政府和单位统一建设、 统一 分配。 改革开放后逐步开始住房制 度改革， 商品住房的开发销售令房 地产业得以逐步兴起。 而在上世纪 90 年代末 “ 房改”末班车开走之后， 住房供应走向完全市场化， 虽然其 间也有零星的经济适用房供应，但 城镇居民要圆上安居之梦基本上都 得向开发商购买商品房。 而参照和吸取了海外一些发达 国家、地区的经验基础上，近年我国 上下逐步对居民住房达成了应“ 双 轨”供应的共识，即中高收入阶层在 市场上购买商品房， 而中低收入阶
3、 层则可以购买由政府提供的保障性 住房、 贫困阶层则可以租住政府提 供的廉租房。 这次中央决定大手笔地拿出 9000 亿元投向住房保障建设，既适 逢其时，也标志着中国住房供应 “ 双 轨”并行时代的正式开启。南 方 日 报“ 10 22 房贷新政”执行已有近一个月，关于 “ 改善性住 房”的定义概念未能明确。 记者在采访中发现，业内外重点关 注的 “ 第二套房”的政策调整仍未出台。 记者发现，针对 “ 首次购房”的放贷条件，各家银行的政策 较为统一。根据规定，如果是优质客户，或者是普通住宅，首套 住房一律可享受到 “ 贷八成、利率下浮 30%”的优惠。 但在业 内外普遍关注的第二套房限定方面，
4、松绑政策尚未出台，即贷 款成数仍为六成，利率上浮 10%。 其实与早先的 “ 二套住房” 信贷收紧基调并无二致。 不少业内人士认为， “ 二套房”松绑政策迟迟未出台，有可 能会打击市场对新政的热情，从而使新政的效果大打折扣。齐 鲁 晚 报财政部和央行日前宣布 的刺激住房消费政策， 被普 遍视为房地产调控取向正式 转变的标志，也给正处于 “ 蛰 冬” 状态中的拉萨房地产业 带来了 “ 春天”即将到来的遐 想。 但拉萨一些房地产业内 人士认为， 房地产调控政策 的转向是为了保持经济稳定 增长，而非真正拯救楼市，利 好政策在短期内难以驱走楼 市 “ 乌云”。利好政策效果难以短期显现 拉萨楼市继续“蛰
5、冬” 文 /图 记 者 江 舒专业从事房地产中介服务的拉 萨罗布房地产信息中心的罗布旺堆 22 日告诉记者，目前，房屋交易环 节的税费主要包括： 二手房交易中 的契税、营业税、个人所得税、印花 税、土地增值税等；一手房买卖中的 契税、印花税等。 他认为，这次政策 调整对房地产市场的整体交易有利 好的一面， 对恢复市场信心也有一 定作用，但在目前的市场条件下，实 质利好有限。他举例说，在二手房交 易流程中， 所有税费占房屋总价近 10%， 但这次政策调整没有涉及税 种中比例最大的占比 5.5%的营业 税和占比 1%的个税。对于二套房贷政策， 宏发尼霞 苑的策划总监邓先生认为，这次政策 调整可以说
6、是对二套房贷政策的部 分修正，可以让银行在实际操作中有 更大的空间。 他说，为抑制过热的投 资性需求，中央去年 9 月出台的二套 房贷政策提高了购买第二套及以上 住房的首付比例和贷款利率。此次央 行扩大房贷利率下限，将最大首付比 例从 30%调整为 20%， 并且将贷款 利率和首付比例的确定权下放给金 融机构。 央行称，对居民首次购买普 通自住房和改善型普通自住房的贷 款需求，金融机构可在贷款利率和首 付比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、 非普通住房的贷款条件，金 融机构适当予以提高。 但不少业内人士对政策的进一 步松动充满期待。 对于前年开始执 行的购房未满 5 年转让的须全额征 收营业
7、税政策，拉萨世邦国际花园的 李智认为，这主要是针对当时楼市过 于火爆，投资泡沫比较大而实施的， 但目前形势已经改变，其 “ 错杀”居 民改善性住房需求的负面影响已超 过了对投资性需求的遏制作用，因此 应当尽快调整。 他认为，这种调整估 计是回到以前的政策，即 “ 个人将购 买不足 2 年的住房对外销售的，应 全额征收营业税”。期待政策进一步松动调控转向并非 “ 救房价”记者采访的大多数业内人士认 为，以紧缩为主题的房地产调控取向 的转变，主要是基于保持经济稳定增 长的考虑，并不意味着抑制房地产投 资泡沫的转变，也不是 “ 救房价”。 自治区建设厅一位不愿透露姓 名的有关负责人说，降低住房交易税
8、 费是强调民生问题，而不是政府 “ 救 市”。他说，这次政策调整传递出了政 府支持个人自住型住房消费、严格遏制投资型需求的信号。在房地产市场从 之前的投资占主导转变为目前的消费 占主导的情况下，开发商的销售策略不 转变，销售自然也上不去，政府的这些 优惠政策发挥的作用就不一定太大。他 还建议，对于改善性住房购买的优惠政 策应该进一步细化，用技术性标准对改 善性住房的购买进行严格限定，避免住 房投资 （ 投机）者浑水摸鱼。 但成都美联置业总经理刘先生称，目前房地产调控取向从抑制需求 到抑制投资性需求、激活自住需求；从 抑制房地产过快过热发展到现在的保 持房地产市场稳定健康发展，变化是 相当明显的
9、。 他认为，这种变化主要 是基于当前国内外经济形势做出的， 在经济形势不乐观的情况下，投资成 为拉动经济增长的主要手段，而房地 产投资在投资总量中占比很高，在国 民经济中占据举足轻重的地位。市场 “ 乌云”短期难驱散记者从一些网络媒体的在线调 查了解到， 有过半的被调查者认为 房价还应当调整。 但拉萨的房价目 前并不存在偏高的情况， 属于刚性 房价，并不是购房者买房的障碍。记 者认为， 目前拉萨楼市偏冷在很大 程度上是购房者出手滞后和投资性购房减少使然。 对于这次政策调整， 有开发商认 为来得非常及时，增添了他们的信心。 但也有人认为，楼市调整才刚刚开始， 老百姓的实际购买力和对收入的预期 是
10、决定楼市长期表现的关键。 调控政 策的松动有利于楼市回暖， 但复苏还有一个过程，2007 年拉萨楼市的繁荣 景象在今后几年将难以再现。 有业内人士认为， 在经济下行风 险加大和行业周期性调整态势下，房 地产政策的部分松动更多的是激励市 场信心， 难以在短期内驱散市场观望 “ 乌云”，扭转行业调整势头。9000亿 中国住房供应 进入 “ 双轨”时代二套房迟迟未“松绑” 可能会打击市场热情二套房贷广州 “ 松绑”相 关 新 闻 近 日 ， 某 国 有 大 银 行 广 州 地 区 某 支 行 个 贷 部 有 关 人 士 表示 ， 如 果 第 一 套 房 贷 已 经 还 清 ， 再 次 购 买 第 二 套 住 房 ， 不 管 面积 在 9 0平 方 米 以 下 还 是 在 9 0平 方 米 以 上 ， 只 要 其 信 用 情 况等 经 过 该 行 评 定 符 合 要 求 ， 可 以 申 请 获 得 最 低 下 浮 3 0 的 优惠 利 率 ， 与 首 次 购 房 的 下 浮 幅 度 相 同 。搜 房 网
