《广州DZ房地产项目的可行性研究》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州DZ房地产项目的可行性研究（67页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、捅斐房地产项目投资是一种高风险高回报的投资。在我国，房地产业经过二十几年的发展，己经成为我国国民经济的重要支柱之一。但是目前国内房地产业中还存在很多不完善的地方，尤其在投资可行性分析的风险研究方面还不够深入，表现在其一、对房地产前期的可行性研究，重在对项目是否可行的研究，研究主要是在分析调查的基础上，通过对项目成本和收入进行分析，利用财务评价的方法得出项目投资开发的各个指标，以此作为项目是否可行的判断依据其二，定性分析和经验决策仍是进行房地产开发风险分析中常用的方法，风险分析还很表面，决策失误的现象大量存在。房地产企业在开发经营过程中，不仅关心项目是否可行，更关心在开发过程中对各环节风险的研究
2、，以做到对有可能发生的风险提前做好防范措施，目前国内这方面的研究很少。在房地产可行性研究中加强对风险的分析，可以减少投资决策的盲目性，提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用，使房地产市场健康发展和不断完善。鉴于以上状况，作者结合自己在房地产开发企业的工作实际，选取了广N D Z 房地产项目的可行性研究为题目进行研究，力图通过具体案例对房地产投资进行深入的可行性分析及投资风险的研究，试图建立一套更为完善的前期可行性分析流程“项目可行性研究+ 风险分析”。为企业的良性发展提供科学的决策依据，同时，也希望本研究能够对同行企业起到一定的借鉴作用。关键词：房地产可行性研究项目功能定位财务评价风
3、险分析A b s t r a c tR e a le s t a t ei n v e s t m e n ti sah i g h r i s kh i g h - r e t u r ni n v e s t m e n t s I nC h i n a ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yd e v e l o p e do v e r2 0y e a r sa n di th a sb e e no n eo ft h ei m p o r t a n tp i l l a r s H o w e v e r ，t h ec u r r e n
4、 td o m e s t i cr e a le s t a t et h e r ea r es t i l lm a n yi m p e r f e c t i o n si np l a c e ，p a r t i c u l a r l yi nt h ei n v e s t m e n tf e a s i b i l i t ya n a l y s i so ft h er i s kr e s e a r c hi sn o te n o u g h F i r s t ，t h er e a le s t a t ep r e f e a s i b i l i t
5、ys t u d yo nt h el i e so ft h ep r o j e c tf e a s i b i l i t ys t u d yo na n a l y s i so ft h es u r v e yw a sm a i n l yb a s e do nt h ea d o p t i o no ft h ep r o j e c tc o s ta n dr e v e n u ea n a l y s i s ，f i n a n c i a le v a l u a t i o no ft h eu s eo fm e t h o d st h a ti n
6、v e s t m e n ta n dd e v e l o p m e n tp r o j e c t sT h ev a r i o u si n d i c a t o r s ，a st h ep r o j e c ti sf e a s i b l eb a s e do nt h ej u d g e m e n t S e c o n d ，t h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n de x p e r i e n c ei nd e c i s i o n - m a k i n gi ss t i l lar i s ka
7、 n a l y s i so fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti nt h ec o m m o n l yu s e dm e t h o d ，r i s ka n a l y s i si ss t i l lv e r ys u p e r f i c i a l ，d e c i s i o n m a k i n gp h e n o m e n o na n dt h e r ea r eal o to fm i s t a k e s T h e r e f o r e ，t h ea u t h o r ss e l e c
8、tt h e ( ( T h ef e a s i b i l i t ys t u d yo fD Zr e a le s t a t ep r o j e c t so fG u a n g z h o u ) ) f o rt h et o p i ct os t u d y ，i nab i dt ot h ea d o p t i o no fs p e c i f i cc a s e so fr e a le s t a t ei n v e s t m e n ti nd e p t h F e a s i b i l i t yA n a l y s i so ft h er
9、 e s e a r c ha n di n v e s t m e n tr i s ki na na t t e m p tt oe s t a b l i s ham o r ec o m p l e t ea n a l y s i so ft h ep r e f e a s i b i l i t yp r o c e s s ，”t h ef e a s i b i l i t yo ft h ep r o j e c t+ r i s ka n a l y s i s ”F o rt h es o u n dd e v e l o p m e n to fe n t e r p
10、 r i s e st op r o v i d eas c i e n t i f i cb a s i sf o rd e c i s i o nm a k i n g ，w h i l ea l s oh o p et h a tt h i ss t u d yo fp e e rc o m p a n i e sc a np l a yar o l ei nt h ed r a w K e yw o r d s ：R e a le s t a t e ；F e a s i b i l i t ya n a l y s i s ；F u n c t i o no ft h ep r o
11、j e c t ；F i n a n c i a lE v a l u a t i o n ；R i s kA n a l y s i sI I论文独创性声明本人声明：本人所呈交的学位论文是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外，对论文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成果。本声明的法律责任由本人承担。论文作者签名：弓琢。矿J 年月2 日论文知识产权权属声明本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品，知识产权归属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利
12、等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时，署名单位仍然为长安大学。( 保密的论文在解密后应遵守此规定)妒占年多月日 瑚年6 具严日长安大学硕上学位论文1 1 研究背景第一章绪论随着我国社会主义市场经济的逐步完善，全面建设小康社会目标的逐步深化，房地产业在宏观范围内已走出了近2 0 年的酝酿和探索阶段，迅速发展成为国民经济的重要产业，并拉动相关配套产业形成了一个支撑宏观经济快速发展的重要产业群体，成为国民经济基础性、先导性和支柱性产业。我国从1 9 9 9 年以来，房地产开发投资持续高速增长，仅2 0 0 3 年一年，房地产开发投资额突破1 万亿元大关，增速达到了
13、2 9 7 。房地产开发投资占固定资产投资的比例过高，2 0 0 3年高达2 3 7 ，比国际通常水平1 0 1 5 高出近1 0 个百分点。有些大城市尤其高，如上海市为4 0 7 ，北京市为6 0 5 。另外房地产开发投资增速远高于G D P 增速。近三年来房地产开发投资规模平均以2 5 6 的高速增长，为G D P 平均增速的3 倍左右；房地产投资占G D P 的比重也在逐年递增，2 0 0 3 年高达8 7 ，年均增长约1 个百分点，明显高出国际一般水平的5 左右【。房地产投资的增长推动了我国房地产企业的快速发展。由国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同
14、组成的中国房地产T O P l 0 研究组发布( ( 2 0 0 6 中国房地产百强研究报告称，我国房地业集中度进一步加强。百强企业中房地产企业0 5 年实现销售额2 3 8 4 0 7 亿元，占全国市场份额的1 8 0 6 ，这- - L k 例在2 0 0 4年为1 3 4 9 ，而在2 0 0 3 年为8 4 3 t 2 1 。报告显示，房地产百强企业2 0 0 3 “ - 2 0 0 5 年连续3 年的平均销售额增长率为6 1 4 ，年均主营业务收入增长率为4 9 3 5 ，年均净利润增长率为5 0 。房地产百强企业2 0 0 4 - - 2 0 0 6 年年均总资产收益率、净资产收益
15、率、销售利润率分别为7 8 3 、1 8 6 8 、1 7 4 。房地产业对国民经济和企业发展的推动是不可否认的，但是，房地产业在我国的迅猛发展曾几度导致房地产投资过热。地产价格泡沫、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫，这三种房地产泡沫形式均己R 益凸显。面对这种严重过剩的局面，国家采取了强制措施，对房地产投资进行了严格的调控、整理和采取宏观调控措施，抵制由于房地产投资开发过猛过热造成的基建规模过大、投资结构不合理、房地产价格猛涨、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。2 0 0 5 年5 月，国务院出台了房地产调控的“新八条措施，白调控政策出台半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显，房地产行业也因此受
16、到了较大的冲1第一章绪论击。2 0 0 7 年，通过对2 0 0 6 年我国房地产调控和出台的各项政策和措施的分析，建设部仍将从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善：一是把政策职能和市场职能进一步明确分开。因为2 0 0 6 年的宏观调控过程中，各个地区和环节有打乱仗的地方。2 0 0 7 年，在相应的房地产政策中，该由政府办的就要由政府办，同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用。二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年内就能一下子解决的。比如说困难群体特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入分配体系等多方面的因素，是个比较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决。三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待。四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一
