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1、0 PRIVATE & CONFIDENTIAL 对房地产估价基本概念的理解对房地产估价基本概念的理解 估价及顾问服务部 深圳市戴德梁行 1 估价依据的法规估价依据的法规 1 1、房地产估价规范（、房地产估价规范（GB/T 50291GB/T 50291- -1999)1999) （国家技术监督局、建设部国家技术监督局、建设部19991999年发布）年发布） 2 2、房地产抵押估价指导意见、房地产抵押估价指导意见 （建设部、银监会（建设部、银监会,2006.1.13,2006.1.13发布发布) ) 3 3、国有土地上房屋征收评估办法、国有土地上房屋征收评估办法 （建设部（建设部201120
2、11年年6 6月月3 3日发布）日发布） 2 基本概念基本概念 房地产 房地产估价 市场价值 交吉出售的市场价值 带租约出售的市场价值 整体转让的市场价值 分割业权出售的市场价值 抵押价值 法定优先受偿款 重置成本（投保） 3 基本概念基本概念 房地产房地产 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权 益 房地产权指一定期限的土地使用权和房屋所有权 权利束：占有、使用、收益、处分 土地使用年期（物权法的规定） 深圳土地使用年期的几种情况 4 基本概念基本概念 房地产估价房地产估价 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房
3、地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 实质是模拟市场价格的形成过程，来对其价值进行判断。 估价应是模拟市场定价，而不是替代市场定价 5 房地产估价房地产估价 估价本质是评估价值，而不是评估价格 价值是物的真实所在，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动中心 价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。 估价是通过一系列技术手段和过程求索其价值。 6 房地产估价房地产估价 估价行业所从事的估价，是一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业估价。 1）由专业
4、人员和专业机构完成 2）是一种专业意见 3）具有公信力 4）实行有偿服务 5）承担法律责任 7 房地产估价房地产估价 估价是提供价值意见，而不是作价格担保。 估价专业意见分为两类 咨询性或参考性的 鉴证性或证据性的 两类都要承担一定的法律责任 8 房地产估价房地产估价 估价都有误差，但误差应在合理范围 在英国和其他英联邦国家，法官使用的误差范围通常是10% 实际中是通过考察估价程序有无疏漏、估价过程有无失误，间接对其估价结果予以肯定或否定 9 基本概念基本概念 市场价值定义 我们对该物业权益之估值乃我们根据市场价值所作出的意见，所谓市场价值，就我们所下定义而言，乃指在适当的行销以后，交易双方均
5、在自愿、公平、知情、审慎及并无被强迫的情况下，在估值当日交易该物业的价值。 10 基本概念基本概念 交吉出售的市场价值 交吉是指物业空置或可以以空置状态出售，没有租约、抵押等的限制。此时物业权益没有特殊限制。可以按照通常的估价方法，就可以得出交吉出售的公开市场价值。 11 基本概念基本概念 带租约出售的市场价值 在我们的估价中，常常也会碰到，评估的物业已经出租，双方已签署合法的租赁合同，已办理租赁登记，且租期超越评估期日。根据合同法第229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁权合同的效力。在这种情况下，评估物业的使用权受到限制（不能自用；如果自用，必须解除原租赁合同），收益权也受到
6、限制，未来收益受租约租金及其它条款的限制。对于该类物业的评估，可按以下几种情况在估价中考虑租约对评估物业价值的影响 12 （1 1） 租约租金和市场租金一致租约租金和市场租金一致 对于租约租金和市场租金一致的情况，对于受让人来讲，其收益权益没有影响。受影响的，仅为其使用权。即受让人不能自用，因此评估物业意向购买人的范围就缩小了，这是其不利的一面；但同时其租期内的收益已经确定，对于购买投资型物业的人来讲，收益有保证，物业空置的风险较小，这又是其有利的一面。在目前有越来越多的人购买房地产进行投资的环境下，这两方面的影响可以互相抵消。因此对于此类租约租金和市场租金一致的情况，可按交吉出售的公开市场价
7、值标准进行评估 13 （2 2）租约租金和市场租金不一致）租约租金和市场租金不一致 对于此种情况，受让人的收益权和使用权均受到影响，而影响较大的，为其收益权。在这种情况下，可用以下公式计算评估物业带租约出售的公开市场价值。 V租 = V交吉 + V租调 （1） V租：带租约出售的公开市场价值 V交吉：交吉出售的公开市场价值 V租调：租约对物业价值影响的调整值 下面分两种情况，讨论一下下面分两种情况，讨论一下V V租调租调的计算方法的计算方法 14 （a）继续按原来的租金水平执行。这样，在租期内的收益就会和正常的市场租金收益有一个差异，而这个差异的现值就是我们要计算的V租调 n：剩余租约期限（从
8、评估之日起） A租i：第i年的租约租金 A市i：第i年的市场租金 15 （b）提前解除租约，租约一方对租约另一方按合同约定进行赔偿 当租约租金高于（或低于）市场租金时，评估物业的承租人（或出租人）会考虑解除租约，来使自己的利益最大化，减低损失。而提前解除租约，违约一方往往要依据租赁合同的约定，对另一方进行赔偿。而这个赔偿额即为V租调。其中出租方赔付给承租方的，V租调为负；承祖方赔付给出租方的，V租调为正。V租调的数值要依据租赁合同的约定进行计算 16 按照上述（a）、（b）两种情况，会算出两个V租调。公式（1）中应该采用哪一种呢？这个需要估价师根据评估物业的实际情况，分析（a）、（b）哪种情况
9、为将来最可能出现的，然后取最可能出现的状况下的V租调代入公式（1）中计算即可。正常情况下，应该选用绝对值最小状况下的V租调代入公式（1）进行计算 17 整体转让之公开市值价值整体转让之公开市值价值 在估价过程中，也会遇到客户要求对一栋物业（住宅、写字楼、商铺）整体价值进行评估的情况。此时，由于交易方式的特殊（整体转让，而不是一套一套地转让）。如果按正常的估价方法计算出每套物业的公开市场价值，进行简单累加，作为整体转让的价值，往往会导致评估值偏高，原因在于交易方式不同。对于整体转让之公开市场价值的评估，可按如下的方法进行： 18 整体转让之公开市值价值整体转让之公开市值价值 (1)直接用市场比较
10、法 (2)用整体收益法 (3)以分割业权出售之价值为基础进行调整 (4)以重置成本法来计算 19 抵押价值抵押价值 假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 法定优先受偿款法定优先受偿款 法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。 20 物权法、担保法和城市房地产抵押管理办法物权法、担保法和城市房地产抵押管理办法 在权利人有处分权的前提下，抵押设定方面规定： 1、房屋抵押的，其占用范围内的土地同时抵押； 2、以在建工程已完工部分抵押的，其
11、土地随之抵押； 3、享受优惠政策购得的房屋抵押的，其抵押额以权利人可以处分和收益的份额比例为限； 4、已出租房地产抵押的，租赁情况应告知抵押权人； 5、已抵押房地产转让或出租的，须经抵押权人同意； 6、有经营期限或土地使用年期的房地产抵押的，抵押期限不得超过上述期限。 2020 21 房屋保险重置成本房屋保险重置成本 房屋保险重置成本(前称重置价值)指对同一物业或一新式替代物业，并拥有与该物业相等面积，于指定日期之估算成本，其中包括其建造成本、财务费用及其它于建造该物业时所须之直接费用。 我们须要强调此约算房屋保险重置成本指由于发生火灾而直接导致损失之结构性损坏并由有关保险政策承担，并不包括由
12、于发生火灾而导致之其它后果损失或第三者责任。 22 估价原则估价原则 合法原则 最高最佳使用原则 独立、客观、公正及避免利益冲突 估价时点原则 23 估值假设估值假设 如果在估价报告中用到通常不会用到的假设条件，要慎重处理，必须经委托人同意 同时要在估价报告中清晰阐明估值成立的假设条件 估价师要能证明所采用的假设是恰当的 对以抵押贷款、拆迁补偿为目的的评估，原则上以合法的文件作为评估基础，不能滥用假设 24 抵押估价指导意见抵押估价指导意见 不得滥用假设和限制条件： 假设和限制条件应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，合理而有依据； 假设条件对估价结果有重大影响的，应当在报告中予以披露，并说明
13、其对估价结果可能产生的影响。 续贷房地产评估： 在评估续贷房地产抵押价值时，应当对已变化了的市场予以充分考虑和说明。 25 估值假设估值假设( (常用常用) ) 吾等在估值时，乃假定该物业权益之所有权人在市场上出售该物业权益，而并无凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议或任何类似安排，以抬高该等物业权益之价值。 在评估该物业权益时，吾等已假设有关物业权益之可转让土地使用权之任何应付地价亦已全数缴清。吾等乃依赖由 贵银行提供有关该物业业权之意见，并就估值而假设其所有权人对该物业享有可执行之业权。 26 估值假设估值假设( (常用常用) ) 吾等亦已假设有关物业权益之承让人或使用人可于获批
14、之土地使用年期尚未届满之整段期间内，对有关物业权益享有自由及不受干预之使用权或转让权。 吾等之估值并无考虑该物业权益所欠负之任何抵押、按揭或债项，亦无考虑在出售该物业权益时可能发生之任何开支或税项。除另有说明外，吾等假定该物业权益概无附带可能影响其价值之他项权利、限制及繁重支销。 27 比較法比較法 收益法收益法 成本法成本法 比较市场上比较市场上同类房地产同类房地产的交易案例的交易案例 按照其现在租按照其现在租 金之收益、剩金之收益、剩 余之租约年期、余之租约年期、 并考虑其将来并考虑其将来 续租之租金水续租之租金水 平，按市场上平，按市场上 对同类形物业对同类形物业 可接受之回报可接受之回
15、报 率，将其资本率，将其资本 化而获得之市化而获得之市 场价值场价值 房地产重新房地产重新购建价格扣购建价格扣除折旧除折旧 剩餘法剩餘法 房地产建成房地产建成后之总值，后之总值，扣除总发展扣除总发展成本、利息成本、利息及合理利润及合理利润后之剩余值后之剩余值 利潤法利潤法 剩余可使用剩余可使用 年期内，该年期内，该 物业预期所物业预期所 能产生之营能产生之营 业额，在扣业额，在扣 除一般合理除一般合理 经营之开支经营之开支 及费用后所及费用后所 得之利润，得之利润， 采用一个合采用一个合 理之贴现率理之贴现率 将其资本化将其资本化 而得之市值而得之市值 物业估值方法物业估值方法 28 物业估值方法物业估值方法 比较法比较法 比较法是着眼于市场上的成交，将同类形房地产的成交价格与被评估物业加以比较，并以此作为估算价格的方法。但是采用比较法估价必须要有一定数量可作比较的物业买卖，以此作为基础，然后，按各物业与被评估物业之差异，再作相对修正。一般修正因素包括：地点、时间、物业质素、设施、楼层、方向、观景等。 29 物业估值方法物业估值方法 收益法收益法 收益法一般用于已有收益或有潜在收益之物业（出租物业）。预计估价对象未来的正常净
