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1、近日， 富力地产旗下北京 “富 力家园” 小区物业贪腐、 管理严重 缺失、 公共维修基金被盗等问题 被业主和媒体曝光。然而， 这只 是物业管理纠纷的冰山一角。 近年来， 关于小区物业纠纷 的话题不绝于耳， 小区物业管理 之痛已经成为一个社会问题。 近期， 就有重庆市的业主向 记者反映关于小区公共收益和业 主 知 情 权 等 问 题 。 记 者 调 查 发 现， 物业纠纷中诸多浮出水面的 问题只是表象， 更多悬念、 更多痛 点和难点还在后面。关注 案例特别关注2017年 9月8日星期五版式陈艳编辑毕小婷校对崔晓慧周 末2公共收益收支成谜 业主知情权难实现小区大门、 中庭花园、 楼房外墙、 电梯四
2、壁各类 广告渐渐充斥小区的各个角落。这些广告是怎么出现 的？明明是封闭式的小区， 为什么会有摊贩进来摆摊设 点？那些无关的社会车辆又是如何停进小区的？ 随着业主权利意识的提高， 部分业主开始关注到这 些问题。 “我已经交足了物业费， 那这些广告、 摊位的收益 用到哪儿了？一年能有多少收益？怎么不见给我们分 红， 也没有向我们公示过？ ” 重庆市珠江太阳城小区的 业主张女士终于按捺不住心中的疑惑， 对小区物业提 出了质询， 要求物业告知小区公共收益的收支情况、 公 示情况。 物业一名工作人员干净利落地挡了回去：“我们没 有公示义务， 因为我们是包干型物业公司， 不是薪酬型 物业公司。 ” 在张女
3、士的强烈要求下， 物业公司负责人终于回复 称， 公共收益是以一个专门账户存在公司， 并表示依照 相关法律规定， 公共收益的使用需要业主委员会讨论形 成多数意见决议， 否则公共收益将只会用于小区专项维 修基金。 张女士进一步追问小区一年总共有多少收益， 物业 负责人说不对某一位业主公开。 无独有偶， 重庆市龙湖春森彼岸小区的一位业主也 有相似经历， 不同的是龙湖物业并没有直接否认自己的 公示或告知义务， 而是采用打太极的方式始终不予回答。 “长达一两个月的时间， 十几次通话， 多次微信沟 通， 但龙湖物业一直推诿， 要么说需要找财务要资料， 要 么说查账需要业主请第三方独立审计机构去查。不管 我
4、怎么解释， 怎么表达诉求， 他们就这样绕来绕去不做 回答。 ” 龙湖春森彼岸小区业主王先生对记者说。 小区公共收益在法律上是究竟如何界定的？业 主是否享有知情权？物业公司是否应该向业主公示、 告知？ 围绕这些问题， 记者采访了西南政法大学民商法学 院教授黄忠。黄忠说， 按照物权法第七十三条的规定， 除非是城镇公共绿地、 公共道路或者明示属于个人所 有， 否则建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业 服务用房， 属于业主共有。物权法第八十二条规定， 物 业服务企业根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物 及其附属设施， 并接受业主的监督。这意味着， 公共收 益属于业主共有， 业主享有对公共收益的知
5、情权。业委会主张集体权利 知情权属个人权利业主实现知情权想来不是什么难事， 然而在现实生 活中却举步维艰， 即便是大型房企物业也在推诿和回 绝。记者在调查中发现， 一些物业公司将不公开、 不公 示的原因推给业主委员会。 珠江太阳城小区物业一方面说自己没有公示义务， 一方面又说即便要了解情况也要通过业主委员会或 20%以上的业主联名， 不单独答复一位业主。龙湖春森 彼岸小区物业也提到因为龙湖的小区都没有业主委员 会， 所以业主要查账需聘请第三方独立审计机构。 按照这些物业公司的答复， 很多业主不理解， 难道 不通过业主委员会， 业主就什么权利都不能行使？ 最近， 重庆市渝北区人民法院发布了物业服
6、务纠纷 典型案例， 渝北区法院民四庭庭长黄青松在接受记者采 访时说， 业委会在法律上的地位的确非常重要， 因为在 物业管理合同、 物业服务合同中， 业主的权利是属于全 体业主的集体权利而非个人权利， 需要业委会或业主大 会主张才行， 不能由个人进行主张。 然而， 尴尬的是， 目前重庆的多数小区都没有业主 委员会。业委会成立之难是物业管理的又一痛点。 黄青松说：“我们很多街道社区都开展了组织成立 业委会的工作， 前期宣传发动工作都做了， 最后选举时 业主却不来， 业主对个人权利的漠视是导致业委会缺位 的一个重要原因。 ” 另外， 业主之间利益不完全统一， 有的业主担心业 委会成员侵占利益，“各人
7、自扫门前雪” 等想法以及诸多 现实问题导致业委会的成立一直面临困境。 据重庆市江北区五里店街道城市管理科李学赞介 绍， 业委会属于自治组织， 街道办只有协调督促的职能， 并不能去牵头成立。一个住宅小区成立业委会， 需要 20%以上业主同意。“按照 重庆市物业管理条例 规定， 需要小区半数以上业主书面同意后才能由政府指定物 业所在地社区居(村)民委员会代行业委会的职责。而半 数以上业主书面同意存在实施困境” 。 那么， 业主的知情权是否属于集体权利， 是否必须 通过业主委员会才能行使？答案是否定的。 黄青松说， 业主知情权是一项个人权利， 业主在知 情权受到侵害时可以向法院起诉。 最高人民法院关
8、于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 第十三条规定：“业主 请求公布、 查阅下列应当向业主公开的情况和资料的， 人民法院应予支持： (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、 使用情况； (二)管理规约、 业主大会议事规 则， 以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录； (三)物业服务合同、 共有部分的使用和收益情况； (四)建 筑区划内规划用于停放汽车的车位、 车库的处分情况； (五)其他应当向业主公开的情况和资料。 ”职能部门人员不足 物业监管有待加强物业纠纷逐渐增多， 除了采用诉讼方式进行维权， 也有不少业主希望加强对物业公司的监管。对此， 李学 赞说：“我们的工
9、作主要是调解矛盾， 街道对物业管理起 到的更多的是督促引导作用。 ” 比如对有些物业自称属于包干型物业公司不具有 公示义务这种情况， 李学赞说：“按法律规定， 公共收益 属于业主共有， 物业公司必须进行公示。如果业主找到 街道， 我们会对物业进行督促， 要求物业公示公共收益 或联系物业查看账目。 ” “政府部门本就应为老百姓做好服务， 但我们现在 的工作也面临一些问题， 一是责任划分， 再就是人员配 备。 ” 李学赞建议进一步细化监管职责。 据李学赞介绍， 目前街道负责物业管理的专业管理 人员较少， 五里店街道下辖 14 万多人， 70 多个小区， 但 只有城市管理科的 1 名工作人员在兼管，
10、“希望能加强 人员配备， 同时加强工作人员的法律培训” 。 那么， 对于物业公司的监管， 房管部门是否有相应 职能和力量？重庆市国土房管局相关人员表示，“根据 国务院 物业管理条例 等有关规定， 县级以上地方人 民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管 理活动的监督管理工作。根据 重庆市物业管理条例 的相关规定， 重庆市区县房管部门主要通过物业管理 区域备案、 物业管理招投标的监督指导、 物业服务合同 备案、 日常巡查等方式对物业企业从事物业服务活动 进行监管” 。 然而， 在今年上半年物业服务企业 “双随机” 检查 中， 重庆市国土房管局抽查的20家物业企业中， 有12家 企业存在不同
11、程度的问题。 记者调查也发现， 因物业纠纷常涉及规划、 环保等 多部门， 物业监管中责任不明、 配合不畅等问题时有发 生， 这亦成为物业监管中的痛点、 难点。 物业纠纷的频发也引发社会各界的关注。近期， 20 余位法律、 物业界专家学者共同倡导发起成立中国物业 律师联盟， 旨在通过标准化物业费清收、 协助成立业委 会等方式， 解决物业管理中出现的问题。(法日)开门上车， 左手拽过安全带， 右手顺势接过金属片 插入卡扣。 “上车第一件事就是系好安全带。 ” 张萌侧过头对记 者说，“坐在副驾驶也一样。 ” 张萌在北京市朝阳区一家网络公司工作， 4 年前拿 到驾驶证。“虽然驾校教练说上车后要先调好座
12、椅、 后视 镜， 但自己的车开过一次就可以省去这些环节了。上车 系好安全带是最重要的。 ” 张萌说。不系安全带安全风险大去年夏天， 张萌和亲戚驾车回舅舅家， 当时全车人 都没有系安全带。车辆行驶到一个岔口时， 突然一辆电 动车急速驶出， 两辆车距离很近， 亲戚立刻踩下刹车， 全 车人都被一股巨大的力量往前推去。 “坐在正副驾驶座的是两个亲戚， 因为没有系安全带， 一个直接撞向方向盘， 一个直接撞向挡风玻璃， 幸亏他们 都伸出手在前面挡了一下， 头部才没有受到伤害。我和姐 姐的身体也往前冲， 胳膊结结实实地撞到前排座椅， 当时 觉得自己的骨头都快骨折了， 浑身剧痛。坐在我旁边的妹 妹就没那么幸运
13、了， 妹妹年龄小体重又轻， 直接脱离座位 飞了起来， 脖子被前排座椅蹭破了一大块皮。 ” 张萌说，“虽 说大家的伤不严重， 但现在想起来还是很后怕。 ” 张萌告诉记者， 对于有车一族来说， 其实大部分人 都了解安全带的作用、 不系好安全带的危险。 “我在网上看过一些视频， 内容是机动车安全试 验。 ” 张萌说， 她对两个试验记忆深刻。在一个试验里， 每小时40公里的速度下急刹车， 系了安全带的娃娃坐姿 没有发生任何变化， 没有系安全带的娃娃的头向前倾斜 至座椅与挡风玻璃中间距离。在每小时 50 公里的速度 下急刹车， 系安全带的娃娃安然无恙， 而没系安全带的 娃娃身体向前倾， 头部已经撞到了前
14、挡风玻璃上。在另一个碰撞试验里， 工作人员把碰撞机器调整到时速12公 里， 结果， 在不系安全带的情况下， 人也会飞出去。 亲身经历了一次事故， 再加上观看各种试验视频， 现在， 张萌每次上车都会先系好安全带， 同时提醒坐在 副驾驶和后排的人系好安全带。严格执法倒逼公民守法在华夏银行太原分行工作的杜女士告诉记者：“无 论是坐车还是驾驶车辆， 我都会系好安全带， 就算是坐 长途大巴， 我也会系好安全带。不系安全带的话， 总感 觉不安全， 系上了安全带心里就很踏实了。 ” “实事求是地说， 几年前， 我身边的人都不太重视 系安全带， 大家都认为不系安全带不会有啥事儿。对 于惯性伤害， 大家也认为没
15、那么可怕。 ” 杜女士说， 这几 年的情况就不同了， 法律法规对系安全带的规定更明 确， 而且交警查处的力度更大， 这些让大家对系安全带 越来越重视。 杜女士说的相关规定， 指的是从 2013 年 1 月 1 日起 施行的修订后的 机动车驾驶证申领和使用规定 ， 其中 规定： 驾驶机动车在高速公路或者城市快速路上行驶 时， 驾驶人未按规定系安全带的， 一次记2分。 修订后的 机动车驾驶证申领和使用规定 被称为 “史上最严交规” ， 自施行后， 各地交警部门都加大了严 格执法力度。 比如， 自 2016 年 10 月 1 日起， 湖北省武汉市电子警 察将正式开始抓拍驾车不系安全带的交通违法行为；
16、 今 年 3 月 25 日起实施的 上海市道路交通管理条例 第七 十五条规定， 在配有安全带的座位就座时未使用安全带 的， 对机动车乘坐人处警告或者二十元以上五十元以下 罚款； 河北省秦皇岛市自2016年4月20日开始执行新的 交通执法标准， 对驾驶机动车不按规定使用安全带的交通违法行为不限区域道路进行抓拍； 江苏省规定， 在高 速公路上或城市快速路上行驶时， 驾驶人未按规定使用 安全带的， 罚款 50 元、 记 2 分。在高速公路或城市快速 路以外的道路上行驶时， 驾驶人未按规定使用安全带 的， 罚款50元、 不记分普法宣传提升安全意识记者在采访中了解到， 在越来越多人认识到 “上车系 好安全带” 背后， 除了法律法规明确规定、 交警部门严格 执法等原因外， 与形式多样的普法宣传也有紧密联系。 “现在对这方面的宣传也越来越多， 中小学都会组 织学生观看相关视频。我儿子和外甥女的学校对这方 面特别重视， 很注重培养学生的交通安全意识。 ” 杜女士 说，“就我身边的亲朋好友来说， 大家不光有自己主动系 好安全带的意识， 还会提醒他人系好安全带
