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1、LOGO保定市场调查及分析 (下)第五章 区域性房地产市场概况一、 区域性房地产市场环境新市区的楼市大致可以分为南、北重点工业开发区域、朝阳大街中段商业开发区域，三大板块既分又合，看似各自独立，却以朝阳大街纵贯其中，相互连接，形成独特的三点一线分布带，其中以北部及中部重点开发区域最为集中、突出，支撑整个新市区的房地产市场发展。根据政府规划，高新科技产业区为重点经济开发区域，土地用途主要是工业用途为主，预计今后几年房地产热点主要集中在以下地方：（1）成立以“中国电谷”为核心的重点经济开发区域（北二环路附近用地）（2）旧城改造过程中在开发的土地，以朝阳大街北段、中段为核心的大项商、住项目集中开发（
2、3）朝阳大街与天鹅路交汇处将成为新市区重点核心地带二、本项目所在区域调查分析此次调研工作以锁定式区域调查，即以高新区域内朝阳大街与隆兴路为中心点辐射周边12公里,区域内推售的主要楼盘共有6个，主要有花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭。锁定区域内在售项目存在以下特点锁定区域内在售项目存在以下特点：1、在售项目大多数均采用以住为主，商为辅的形式进行项目功能分配；2、在商业的配比中，分别包括：底商、写字楼。此类项目中住宅虽在销售，但写字楼部分还集中在未销售阶段，因此判断其销售模式为先住后商。3、北部区域楼市明显受政策影响成份较强。4、随着重点区域的不断开发及经济增长，商业项目
3、在该区域内具有较高的市场前景。5、在整体三大板块中，南部开发项目相对北部而言较少。通过以上特点进行分析，新市区的楼市市场发展中，商业项目所占比重将日渐增多，而项目功能分配将依旧采用现有的商、住结合形式。其中，临紧北部区域的商业项目升值空间最大。本项目区域性竞争项目对比本项目区域性竞争项目对比表表项目名称总建筑面积（万平 米）均 价 （元平）面积范围 （平米）容积率开盘时间 销售情况花倾城102868601602006年3月销售率95%青年新城10多层2900 高层2570 362008年1月尾 盘新一代C区632830106-400多2.51三期待定二期尾盘中铁地产402800100多-300
4、多2.1待定70%警盾家园19.82750116 -2491.8待定销售70%.名人国际10.62660-3800 155 -2352002年9月二期尾盘,一期封盘兴远现代城290049-1202005年月仁和公寓51097629002006年10月假日第一城352750 100160 2006年4月11日65诚信 丽景蓝湾1528001271502006年9月55%朝阳龙座270058-1562006年月三、建筑类型分析 根据对2007年区域内在售的6个楼盘的统计，目前本区域楼市供应以小高层和高层为主。加之新政策对多层项目的不再批放，锁定式区域内住宅楼盘的发展趋势会是高层越来越多；据调查人员
5、了解到，目前这6个项目虽在产品上有明显的同质化现象，但大多数销售状况良好，均能满足现金流的要求。在功能配比上，仍以老式的住宅加底商的配比方式占大多数，但因城市规划的影响目前本区域内写字楼项目正日渐增多。四、户型分析本次市场调查特针对高新区锁定区域内主要楼盘的户型进行了统计分析。统计数据来源于花倾城、兴远现代城、沃豪星城、九号公寓、朝阳龙座、尚北岚庭，其中沃豪星城项目无住宅。其余共2832套单位。从统计结果可以看出，2007年区域发售的楼盘以三房为主，占总量的28，其次为二房和四房，各占总量的22，这三种户型就占了推售总量的三分之二。五、价格分析锁定区域推售楼盘均价（4月17日价格）1、 在目前
6、在售的6个楼盘中，均价都在2700元/ 平方米以上，这相对于以前发售的楼盘价格高出许多。2、 高新区新盘均价目前涨浮度及销售率偏高的主要原因之一是高新区位于城市重点开发区域，受政策及规划影响因素较重，因此房地产项目也相对比较受到投资者重视，从而也促进了价格及销售率的上涨；二是随着近年来 政府部门的不断大力开发，本区域已受到大多数消费者认可，从而支撑了销售率的居高不下。项目名称花倾城兴远现代城九号公寓朝阳龙座尚北岚庭价格（元/平方米）28682900270028001、 根据此次针对本项目锁定式调查资料的分析及消费调查分析得出：消费者中有意在本区置业的人数较多。而由于本区属于城市重点开发的经济区
7、域，因此作为商业项目环境十分优越，日渐引起投资者的高度重视。2 、 此外在随经济变化而增加人均收入水平的同时也带动着消费者的购买承受力，促进了本区域的房地产市场的发展，预计区内住宅楼盘价格会在今年年底突破3500元，而写字楼项目将会突破3800元。3、 在项目结构上，本区域内未来开发项目依旧以高层为主，项目定位上综合体项目将日渐增多。而面积范围将主要集中在90-120平米范围之间。从目前项目产品品质来看，地下车位、大面积社区园林、会所、商业配套等设施开始凸现，反应出目前房地产开发商开始意识到项目配套设施完善的重要性，而从整体项目品质上进行提升。六、本项目区域总结4、在市场竞争不断加剧的情况下，
8、部分开发商开始聘请北京等区域内的专业策划及代理公司进行项目操作，并聘请国外知名机构进行社区整体布局规划，以增加项目操作的成功机率，并在小范围集中开发的情况下，占领市场，但目前从户型结构上依旧显示出明显的同质化。5、在项目的位置分布上，成片集中现象严重，因此会造成严重的恶性竞争现象。从项目的操作上及销售人员的专业水平中可以看出，目前保定市房地产市场销售人员整体水平低下，专业知识缺乏。6、通过销售率及购买力的调查中显示，本区项目大多数以短期实现现金流为目的。因此，均以普通住宅的形式出现，缺少高、中档产品。七、本项目区域外高新区重点项目为更深一步分析新市区楼市构成，本次市场调查工作特针对接近新市区商
9、业核心区域项目进行抽样式调查，其结果如下：以假日第一城最为突出，该项目从产品配套、地理位置、社区规划、形象包装、目标客群定位等方面都高于仁和公寓项目，而该项目定位为建筑综合体，与本项目同处朝阳大街东侧，但在地理位置上优于本项目，如项目入市时与该项目销售周期相撞将为本项目入市造成压力。项目名称总建筑面积 （万平米）均价 （元平）面积范围 （平米）容积率 开盘时间销售情况仁和公寓51097629002006年10月假日第一城352750100160 2006年4月11日65八、竞争区域市场分析一、竞争区域选择目前，距离本项目地块最接近的住宅集中开发区域为北市区，以复兴路和恒祥北大街交叉路口为核心的
10、临近地带，因此选择该区域作为本项目的竞争区域。调查项目分布图调查项目分布图据统计，目前高新区对外发售楼盘数量少于该区域的主要竞争区域以复兴路与恒祥大街交汇处为核心的北市区。根据前述片区土地利用现状及特征分析，随着工业逐步开展，该板块作为商、住项目（写字楼、住宅结合）的功能会日益加强，预计未来几年该区域推出的同类项目数量会逐步增加。在竞争区域内主要项目包括：诚信丽景蓝湾、华冠庄园、世纪新园、警盾家园、秀兰新城、侨升金苑小区、世纪华庭、名人国际、中铁奥林匹亚花园、新一代C区、康城锋尚等项目。 其中最主要的项目有：诚信丽景蓝湾、警盾家园、新一代C区、名人国际。其中凤凰城、青年新城已封盘。属于高端产品
11、的项目为名人国际。九、竞争区域项目分析项目主要基本情况对比表项目名称总建筑面积（万 平米）均 价 （元平）面积范围 （平米）容积率开盘时间销售情况青年新城10多层2900 高层2570 36 2008年1月尾盘新一代C区632830106-400多2.51三期开盘待定二期尾盘销售鑫和-奥林匹亚402800100多-300多2.1待定70%警盾家园19.82750116 -2491.8待定销售70%.诚信丽景蓝湾1528001271502006年9月55%目前竞争区域主要项目中，结构除青年新城外均为高层建筑。按目前所调情况来看，预计在售项目在今年7月将全部进入尾盘或封盘阶段。其中产品规划上最突出
12、的项目为诚信丽景蓝湾，该项目在社区规划中推出水景园林，从整体上提升了产品品质。另外，在竞争区域内将设有大型超市沃尔玛超市，从区域上而言为此部分项目提供了生活配套设施的进一步完善。针对于本项目地块而言，该区域集中开发的项目数量及规模上均超过于本项目所在区域，因此在未来的区域整体环境上，将优越本项目区域。目前该区域内大型综合型项目新一代C区，虽通过市场调查人员了解该项目商场及写字楼处于待定阶段，但已明确标注在该项目售楼处的沙盘上。该项目与本项目所在区域距离较近，如正常开发的话，将对于本项目商业部分造成威胁。十、本项目SWOT分析1、项目优势理解A、不可复制的地段价值本项目位于朝阳北大街东侧，是城市
13、核心主干道之一。连贯新市区南、北两端，生活、工作、休闲便利。分布交通路线106、102、35、29路，交通便捷。B、重点经济开发区域内本项目地处保定市重点经济开发区域内，整体经济水平将随着城市的经济发展而不断发展，形成经济利好区域。加之本区域内的多项优惠政策，对于外来投资者具有政策利好因素。2、项目劣势理解A、本项目所在地基本为工业，虽大多为无污染工业，但还是会对本项目造成一定负面影响。B、本项目紧临区域内生活配套设施不够完善，因此会造成一定负面影响。C、本项目周边商业氛围不够成熟，因此也会造成一定负面影响。3、项目威胁理解A、利率变动。2006年央行提息，虽未对市场构成太大影响，但如今年央行
14、再次加息，将从理论上进入加息周期。而这将使目标客户对购买能力和抗风险能力重新评估，因此，市场需求将受到不确定因素影响。B、紧临区域内的新一代C区3期，项目所在地的朝阳龙座等项目对于本项目的销售市场也构成威胁。4、项目机会理解A、保定楼市持续看好保定楼市经过几年的发展，进一步活跃。进入2005年后，利好消息进一步进入实质阶段，有利于刺激楼市活跃，同时政府也加大了保定对京、津、石的交通规划，楼市将持续看好。B、政策利好因素改善全区的投资环境，鼓励国内外客商前来投资兴业，并切实保护投资者的合法利益。软件上，区委、区政府在认真执行国家有关外商投资的法律、法规和政策的同时，制定出台了我区关于优化环境、加
15、快发展的若干规定等一系列优惠政策，并相继成立了优化环境工作领导小组、投资环境投诉中心、涉法案件投诉中心、项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务；硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯的交通网络。C、区域环境利好因素不断加强保定市电信局、供水公司、电业局、煤气公司均坐落在我区，为我区发展提供了充裕的水、电、汽和先进、便捷的通讯服务。结合旧村改造，全区的城区建设方兴未艾，一个个小区相继建立，为居民提供了舒适、优美的生活环境。D、区域规划带动房地产市场发展根据区“十五”规划总体部署，大力实施“工业立区、开放强区、科教兴区、三产富区”的发展战略，本区域将以道路建设为突
16、破口，大力开发房地产、努力营造大市场、工业上规模、农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进一步优化产业结构，培育高新技术企业，这势必带动以写字楼为主的商业项目市场发展。十一、案例分析本项目选取朝阳龙座和新一代C区作为典型案例进行数据对比。选择这两个项目作为参考的主要依据：两个项目都位于本项目周边区域；朝阳龙座项目与本项目地域临近，周边环境、交通条件和配套等均有较强的可借鉴性；新一代C区的总体定位与此项目类似，都属于建筑综合体，有一定的可借鉴性。比较分析表项目名称朝阳龙座新一代C区位置朝阳北大街与隆兴路交汇处西北侧恒祥北大街与复兴路交汇处占地面积-253万平方米建筑面积17万平方米63万平方米（含地下车库）容积率-2.51绿化率40%40%总户数800多户1200户户型一、二、三居三室二厅二卫、四室二厅二卫、二室一厅一卫主力户型-最高层数3329-30类型建筑综合体建筑综合体均价（元）27002
