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1、物业对规划设计的具体建议物业对规划设计的具体建议一、小区公共建筑一、小区公共建筑1幼儿园：应布置在环境安静，接送方便的地段，儿童活动室和活动场地应有良好的 朝向，保证室外有一定面积的硬地和一定数量的活动器械。2学校：由于小学或初中学生活泼好动，所以学校应布置在小区边缘，选择比较僻静 的地段，并与住宅保持一定距离，以避免其室外活动的喧哗声干扰住户。3商业、服务业、金融、邮电、居民委员会的布局应相对集中，以便形成小区的服务 中心。服务中心一般应布局在小区的主出入口附近以方便居民，但同时也要考虑可能产生 的噪声扰民和气味污染等问题。4附属建筑如变电站、水泵房、锅炉房、燃气调压站、垃圾站等是否满足使用
2、，并考 虑建筑位置是否合理，是否会扰民。5居民委员会办公用房的规划应符合政府的规定。6业主委员会办公用房面积可以参照居民委员会用房(小于其面积)，可与居民委员会 办公室设在同一座楼内，与物业公司办公区相近，方便工作联系。7居民委员会和业主委员会办公用房最好不与物业公司在同一座楼内。二、小区公共道路二、小区公共道路1 道路的使用功能(1)应考虑便利居民日常生活方面的交通出行，如步行、骑自行车、驾驶机动车通行等。(2)便于清洁垃圾、递送邮件等市政公用车辆通行。(3)便于救护、消防、装修及搬家等车辆的通行，尤其是楼前小路更应考虑救护、消防、 装修及搬家车辆的通行。2小区道路分级(1)一级道路是小区的
3、主要道路，是解决小区内外联系的主干道，路宽应在 9 米以上 (2)二级道路是小区次要道路，用以解决内部联系，路宽为 7 米以上。 (3)三级道路为小区内的支路，用以解决住宅组群的联系，路宽不小于 4 米。 (4)四级道路为楼门前道路，路宽不小于 3 米，能满足上面所述的机动车通行要求。3小区道路的规划要求(1)建筑物外墙面与人行道边缘间距应大于 15 米，与机动车道的距离应不小于 3 米。(2)尽端式道路其长度不宜超过 120 米，尽端处应有 12 米2 米的回车场地。(3)单车道，每隔 150 米应有一段回车处。(4)道路两边应设有立道牙，以利于保护绿地，并防止下雨时绿地中的泥水、杂物流入
4、路面。(5)休闲区的甬道或人行步道应因地制宜，不一定全部采用立道牙，但要考虑防止行人 踩踏绿地的措施。例如，在过往行人较多的步行道两侧铺装漏孔砖，尤其在道路转弯处， 漏孔砖的铺设面积更应大一些，以防止行人贪走近道，踩踏绿地。(6)在甬道两边栽种小灌木形成“绿篱” ，也可以起到阻隔作用。为了景观多样性，可 采用“绿篱”隔离和漏孔砖交替使用。4道路铺装要求(1)高档小区可采用不同色彩的石材或其他彩色砖来铺装路面，而不宜采用沥青路面。(2)铺装用的彩砖或石材的品种、规格不宜过多，否则会加大日后维修用储料的成本， 一般应控制在五种以内，既可以满足不同风格的美观效果要求，也可以降低日后的储料成本。(3)
5、有机动车通过的路面，铺装材料(不论是石材还是彩砖)的尺寸不宜过大并应达到一 定的厚度，以满足承载要求，避免重载车辆对路面的损坏。(4)铺装应采用防滑材料，避免雨、雪天摔伤行人。(5)铺装路面应平坦，无沟缝，便于清洁。(6)铺装路面应易于渗水、排水，避免路面积水。三、自行车棚布局三、自行车棚布局低层建筑的小区，一般不设计地下室作为自行车存放处，多在室外设置自行车棚，此 时，应按下述原则考虑。1集中设置有利于管理，但既要考虑合理的服务半径，又要考虑管理的经济合理性。2分散设置不宜过多，要相对集中，并使周边的住户感到便利。3因是地面建筑，所以自行车棚的风格和式样应与小区的建筑风格一致。4因自行车棚周
6、边一般会有绿地，所以要对通往自行车棚通道的走向进行合理规划， 防止行人出入自行车棚时走捷径，踩踏绿地。四、娱乐、健身场所四、娱乐、健身场所1儿童游戏场地规划在规划设计时应考虑不同年龄段儿童的特点和需要，一般分为幼儿(2 岁以下)、学龄前 儿童(36 岁)、学龄儿童(612 岁)三个年龄组。(1)幼儿需要家长或成年人带领，活动量较小；学龄前儿童有很强的依恋家长的心理， 活动量和能力都不大，这两组年龄段的儿童游戏场地宜靠近住宅旁，可与老年人、成年人 休息活动场地结合布置。(2)学龄儿童体力及活动能力都较大，伴随而来的喧哗声也大，因此他们的游戏场地应 远离住宅，以减少对住户的干扰。2老年人、成年人休
7、息及健身场所老年人和成年人的活动主要是锻炼、聊天、打牌、下棋、乘凉或晒太阳，因而其活动 场所应布置在环境较为安静、景色较为优美的地段，一般可结合公共绿地单独设置或与幼 儿及学龄前儿童游戏场地结合设计。3对设施的使用功能性设计应从住户的视角出发，全面、细致地考虑各种设施的使用问题，如是否安全、规范、 既方便使用又方便维护等。五、园区景观和绿化五、园区景观和绿化园区景观和绿地不仅能美化园区，改善小气候，净化空气，减少噪声，为住户创造一 个优美、舒适、安逸的居住环境，同时也是城市美化的组成部分。1一般应将主体景观设置在小区的主出人口处及园区的中心地带，形成园区整体景观 的核心部分。小区主出入口区域的
8、景观最好能体现出小区名称的内涵。2. 园区内的水景景观不宜过多，较小型小区有一处即可；中型小区有 12 处即可； 较大型的小区有 23 处即可，但也应尽可能取下限。如此考虑，不但节省了水资源和电能， 也降低了物业管理成本。3由于木栈道的使用寿命短，且养护费用高，一般 12 年即自然损毁，所以景观中 的木栈道应不用或少用。4园区里不宜制作太多的“地形” ，可在重点地方少量修建。5人造上丘或高地不宜过高，坡度应尽量缓和，以利于存水。此外，人造土丘或高地 不能离住户窗户太近。6尽量少建或不建树池，即使建造，其高度不应超过 50 厘米、内径应不小于 15 米(方形树池比圆形树池要美观、大方)。如此规定
9、的原因在于使树根扎在树池之下，既有利 于树木生长，而且待树木长大后，树根也不会将树池拱裂。六、绿地组成及绿化六、绿地组成及绿化1.绿地组成(1)公共绿地，指居民公共使用的绿化用地，如居住区小公园、小区周边的绿地及林荫 道等。(2)公建专用绿化用地，指同区内的幼儿园、学校、商业服务中心等处的绿化用地。(3)庭院绿地，指住宅四周的绿化用地，包括住户的小院。(4)道路绿地，指同区内各道路的行道树及绿地。2绿地的规划及功能(1)遵循集中与分散、重点与一般、点线面结合的原则，形成完整统一的居住区绿地系 统，并与城市绿地系统相协调。(2)充分利用原有的自然资源和自然条件。(3)植物配置和种植力求投资少、管
10、理方便、效益好。(4)园内小块公共绿地，主要供居民(特别是老人、儿童)使用。绿地以观赏为主也可 在其中灵活设置一些游戏娱乐设施，供休息、活动用。(5)宅旁和庭院绿地主要功能是供业主休息及活动。(6)为保证采光，不宜在窗前种植高大型乔木和灌木。如果种植，则距离窗户应不小于 5 米。(7)院落之间可用“绿篱” 、栅栏或花墙隔离。高层住宅前后的绿地，因楼群间隔较大， 可作为一般的公共活动之用。(8)道路绿化在交叉路口的视距三角形内，不应栽植高大乔木、灌木，以免影响驾驶员 视线。(9)在地下建筑物上方种植，其土层厚度一般不应小于 15 米，植大树处土层厚度应 不小于 2 米。(10)所有施工中应改良士
11、壤，或按城市园林绿化工程施工及验收规范中对土质的 要求进行施工，施工中应施底肥。以上这些要求应在设计文件中明确规定。3选配植物的一般原则(1)大量而普遍的绿化应选择适宜本地条件、易长、易管、少修剪和少虫害的乔木、灌 木树种。(2)在入口及公共活动场所，应选择观赏性的乔木、灌木或少量花卉。(3)为较快形成绿化效果，可采用速生与慢生相结合的树种，并以速生树种为主。(4)行道树宜选用遮荫强的树种。(5)所有游戏娱乐、健身场地、路边不得种植有刺、有毒植物。(6)为提高美化效果，可采用乔木和灌木、常绿与落叶、不同树形及色彩多变化的树种 搭配组合。(7)根据当地的气候条件，选择适宜本地区生长的植物。(8)
12、尽量少种或不种时令花卉和草本花卉。(9)尽量少种宿根花卉，即使栽种，其面积也不应过大。4. 不便于管理的设计错误(1)因不易存水、难以养护等原因，应取消绿化丘设计，可采取平面种植，通过人工修 剪达到“丘”形效果。(2)波峰型种植草坪存在以下问题(尽量不采用此种设计)。倾角不应太大，因其上部不易存水，难以养护草坪。波谷问容易存水和积存污物，应有排水措施，若排水不畅，会使草死亡。因为割草机割刀的长度是最小为 50 厘米的直形刀，难以将峰顶和谷底修剪成圆形， 因而应加大波峰间距，缓解波峰倾角过大的问题，便于修剪。草坪中铺装的花岗石板小路，每块石板的间距应大于 650 厘米，以便于割草机通过。为了尽量
13、在地下管线密集处多种植，增加景观效果，应采用增建绿化池的形式栽种 植物，但不应栽种乔木绿化池的高度以 3040 厘米为佳。七、绿化用水七、绿化用水绿化用水应该本着节约水资源，降低养护成本，取水便利等原则考虑。1为降低养护成本，节约自来水，应建设地表水或地下雨水收集池，蓄水容积要足够 大，不仅能够收集雨水，还要能够收集景观水池中的废水。2将收集池水通过水泵管路与设计中的喷灌管网连接，进行喷灌。3如果没有喷灌管网，也可进行人工浇灌。4地下雨水收集池的位置，一般应设在小区雨水总排泄出口处。 5为了节约水资源，应采用喷灌方式，不宜采用漫地浇灌。6无论有无喷灌管网，均应在小区各楼前后、道路两边以交叉位置
14、和适当间距(以 70 米左右为宜)设置取水点，以解决喷灌死角用水或人工浇水问题。7各楼单元门口通道两侧的喷灌要考虑不影响人员出入。上述绿化用水的各类问题均应在审核设计图纸时加以关注，这些问题如果不解决好， 势必会给后期的绿化养护管理工作带来困难和经济损失。八、垃圾及清洁用水处理八、垃圾及清洁用水处理1垃圾储运场地的位置应考虑以下几点。(1)方便使用，位置适当。应设置在小区非主要出口处，道路通畅，便于运输。如果有 条件，以垃圾运输车辆不进入小区为最佳。(2)垃圾场距住宅、办公楼窗户 16 米以上，且处于夏季主导风向的下风口。(3)垃圾场应比较隐蔽，不碍观瞻。可用较密集的乔木、灌木相间的绿化方式加
15、以隔离 或用具有美化效果的建筑形式遮挡。(4)垃圾场地应有配套的水龙头、地漏，场地铺砌易排水，便于装车、运输、清扫。(5)各楼层垃圾桶的设置应合理。(6)楼层、地下室、地下车库、园区环境等处的清洁用水应方便取用。(7)电梯厅内吸尘用电方便。(8)天台设置照明及水龙头，以方便清洁使用。九、辅助设施九、辅助设施主要包括社区文化和公益宣传栏、公告牌、信箱、垃圾桶等。1社区文化和公益宣传栏一般应安装在小区的休闲活动中心区，式样、长度和高度与 中心区的景观相协调。2宣传栏的照明与周围照明相协调。3因宣传栏安装在室外，必须采用不易锈蚀材料制作。4公告牌一般安装在小区主出入口处、主要通道处或电梯厅，为了整齐
16、美观，长、宽、 高的具体尺寸要和环境协调，均应以不易锈蚀材料制作。5信箱应保证每户一个。 6信箱可以安放在整幢楼的一层大堂内，也可以安放在每个单元入口的避风阁内。第 二种方式，信箱可以设计成两面开箱的形式，即住户可以在避风阁内取出信报，投递员可 以将信件和报纸放进箱内，而不必使用“门禁卡”进入单元内，这就大大增加了安全防范 的功效。 7因小区楼宇的形式不尽相同，对信箱的形式、数量、安装方式的要求也不尽相同， 原则美观协调、满足使用和方便管理。 9垃圾桶室外安放的垃圾桶的式样和色彩应与周边环境相协调。十、园区道路、公共区域照明及景观照明控制十、园区道路、公共区域照明及景观照明控制园区道路、公共区域照明及景观照明的控制方式必须科学、合理。选择了控制方案也 就决定了以后的运行和管理模式，这不仅关系到日后运行、管理和维护是否方便，更重要 的是关系到能否在满足不同照明要求的前提下，大量节约电能，降低物业经营成本。1划分照明区域(1)将园区划分成若干的控制区域，对每个区域内
