《2011-8-23土地使用权交易的避税方案(罗)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011-8-23土地使用权交易的避税方案(罗)（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 湖南启元律师事务所湖南启元律师事务所HUNAN QIYUAN LAW FIRM 410007 湖南省长沙市 芙蓉中路二段 359 号佳天国际新城 A 座 17 层 Tel：(0731)82953777 Fax：(0731)82953779http:/关于 A 公司土地使用权交易的初步税务方案致：李总致：李总一、本律师了解到的基本情况一、本律师了解到的基本情况A 公司名下有 60 亩土地，欲以 2100 万元的交易价格转让给某 C 公司，首付 1620 万，余下的 480 万分三次在一年内付清。二、直接转让土地涉及的税费二、直接转让土地涉及的税费转让方：1、营业税 2100 万元（土地取得的成
2、本） 5%2、城市维护建设税 县、镇的为： 营业税5%3、教育费附加 3% 湖南省地方教育费附加 1.5% 营业税（3%+1.5%）4、印花税 2100 万元0.05% 5、土地增值税增值额/扣除项目=Y (增值额=2100 万元扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y50% ， 土地增值税税额= 增值额30%；50% Y 100% ， 土地增值税税额= 增值额40%扣除项目5%； 100%Y 200%， 土地增值税税额= 增值额50%扣除项目15%；Y200% ， 土地增值税税额= 增值额60%扣除项目35%；6、企业所得税2100土地取得的成本
3、上述所有税费 25%受让方1、印花税2100 万元0.05%2、契税21003%（税率的幅度为 3%-5%）三、以土地投资入股设立新公司涉及的税费三、以土地投资入股设立新公司涉及的税费总体方案是由 A 公司以土地投资入股，与要受让土地的 C 公司共同成立一家新公司 B，公司成立后，然后由 A 公司将所持有的 B 公司股权全部转让给 C 公司。（一）以土地投资入股涉及的税费转让方1、营业税及附加（符合下列规定条件的无需缴纳）财税2002191 号以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。2、土地增值税财税200621 号对于
4、以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 （财税字1995048 号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自 2006 年 3 月 2 日起执行） 。若 B 公司是从事房地产开发的企业，则 A 公司需要缴纳土地增值税增值额/扣除项目=Y (增值额=土地评估价扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y50% ， 土地增值税税额= 增值额30%；50%Y 100% ，土地增值税税额= 增值额40%扣除项目
5、5%；100%Y 200%， 土地增值税税额= 增值额50%扣除项目15%；Y200% ， 土地增值税税额= 增值额60%扣除项目35%；3、印花税土地评估价0.05%4、企业所得税国税发2000118 号企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失；上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5 个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。公允价值是指独立企业之间按照公平交
6、易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。 ” 企业所得税为：（土地的评估价取得土地的成本上述税金）25%受让方1、契税财法字199752 号以土地使用权作价投资、入股的行为视为土地使用权转让，应缴纳契税。土地评估价3%（税率的幅度为 3%-5%）2、印花税土地评估价0.05% （二）股权转让涉及税费（按原值转让，即土地投资入股时被评估的金额）转让方1、营业税及附加财税2002191 号规定：对股权转让不征收营业税。2、土地增值税股权转让，土地仍在 B 公司名下，并未发生转移，不缴纳增值税3、印花税股权转让价款（土地评估价）0.05% 4、企业所得税（原价转让，未产生所得）受让方1、契
7、税财税2008175 号 在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。2、印花税股权转让价款（土地评估价）0.05% 四、两种方案税费比较四、两种方案税费比较第一种直接转让涉及税费：营业税及附加、印花税（2 次） 、企业所得税、土地增值税、契税。第二种间接转让涉及税费：土地增值税、印花税（4 次） 、企业所得税、契税。第二种方式下，交易价格需要相关部门作出评估认定，假设这个评估价格为 X，虽然两种方式下土地取得的成本都是一致的，但前者的交易价格已经确定为 2100 万元，那么土地转让的收入为 2100 万元，计算各项税费的时候均以 2100 万元为收入额。计
8、算第二种方法下的各项税费时，则均以土地评估价 X 为收入额。 ，则通过比较可知：1、第二种比第一种少交了营业税及附加，多交了两次印花税，营业税及附加= 2100 万元（土地取得的成本） 5.49%，两次印花税=X0.05%2=0.1%X。其他各项税费计算方式一样，但收入额不一样。2、欲对比两种方式税费的差额，主要看交易价格 2100 万元和评估价 X 之间的差额大小。若两者差额越大，则筹划的空间越大。A 公司可通过权衡税收筹划的空间大小与成立一家新公司的操作成本大小（包括时间和金钱） ，决定采用第一种还是第二种方法。五、特别提示五、特别提示由于对背景资料了解十分有限，本律师在假设的基础上，通过
9、分析，作出如下提示：C 公司受让该土地后是否进行房地产开发，其本身是否具有房地产开发资质？若前两者回答都是肯定的，那么，双方新成立 B 公司后，土地入股到了 B 公司名下，在这种情况下，房地产开发是以 C 公司的名义进行还是 B 公司的名义进行呢？如果是以 C 公司自己的名义进行，那么土地最终还是要从 B 公司转让到 C 公司名下，这样便再次涉及到土地使用权的转让，又将产生土地转让的相关税费。基于上述假设，虽然第二种方式的税务成本比较低，但如果 C 公司获得土地后欲直接以自己的名义从事房地产开发，则其最终还将面临土地转让的问题，这已经超过其预期，并直接导致其交易成本增加。六、若 C 公司同意增
10、资扩股，则可作如下交易安排：这种安排实际上也是以土地投资入股，但并不是新成立一家公司，而是由 C 公司增资扩股，A 公司以该土地作价入股，参与接受 C 公司利润分配，共同承担投资风险，在这种情况下，可以免征营业税及附加，然后 A 公司再将该股权转让给 C 公司，即可达到避税的目的。在这种方式下，双方需要缴纳的税费如下（计算方式参考上述第二种方式）：以土地投资入股 C 公司时：（对土地价格进行评估）转让方：土地增值税（假设 C 公司从事房地产开发）企业所得税印花税受让方：印花税契税A 公司将股权转让时：转让方：印花税企业所得税（若为原值转让，则无需缴纳）受让方：印花税此种方式与上述第二种方式下的税费一致，但操作比较简单，且避免了上述假设成立情况下可能面临的问题，但需满足以下条件：1、C 公司愿意做增资扩股；2、交易双方应当符合免征营业税的前提：“参与接受 C 公司利润分配，共同承担投资风险”；具体的股权操作安排，待进一步了解该土地的具体情况，且土地评估价基本确定后再进行。以上方案根据本人对目前法律法规的了解作出的税务方案，仅供参考。湖南启元律师事务所湖南启元律师事务所 罗钢罗钢2011.8.23
