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0436 房地产估价四,(一)物质折旧:建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。1、自然经过的老化;2、正常使用的磨损;3、以外破坏 损毁;4、延迟维修的损坏残存。(二)功能折旧:建筑物在功能上的缺失、落后或过剩造成的建筑物价值减损。1、功能缺失;2、功能落后;3、功能过剩。(三)外部折旧:建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。五,解(1)设该宗土地的总价为 V:开发完成后的总价值=180045002/(1+10%)2 =1338.84(万元) (3 分)(2)建安工程费等的总额=800(1+12%)4500260%/(1+10%)0.5+40%/(1+10%)1.5=740.91(万元)(3)销售税费总额=1338.84(2%+6%)=107.11(万元)(4)购买土地的税费总额=V3%=0.03V(5)V=1338.84-740.91-107.11-0.03VV=476.52(万元)土地总价=476.52(万元)土地单价=1058.93(万元)楼面地价=529.47(万元)