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0436 房地产估价四，（一）物质折旧：建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。1、自然经过的老化；2、正常使用的磨损；3、以外破坏 损毁；4、延迟维修的损坏残存。（二）功能折旧：建筑物在功能上的缺失、落后或过剩造成的建筑物价值减损。1、功能缺失；2、功能落后；3、功能过剩。（三）外部折旧：建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。五，解（1）设该宗土地的总价为 V:开发完成后的总价值=180045002/(1+10%)2 =1338.84（万元） （3 分）（2）建安工程费等的总额=800（1+12%）4500260%/(1+10%)0.5+40%/(1+10%)1.5=740.91（万元）（3）销售税费总额=1338.84（2%+6%）=107.11（万元）（4）购买土地的税费总额=V3%=0.03V（5）V=1338.84-740.91-107.11-0.03VV=476.52（万元）土地总价=476.52（万元）土地单价=1058.93（万元）楼面地价=529.47（万元）
