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1、 法律风险无处不在!l 不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。l 不是事事处处都要照搬法条，不敢越雷池一步，而是 要认清法律规则，警惕风险。警 言培训说明【形式】：案例研讨【参考法规】：民法通则、民事诉讼法、合同法、物权法、城市房地产管理法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、相关司法解释培训说明l 广告宣传中的法律风险及防范l 认购过程中的法律风险及防范l 因房屋质量问题所引起的法律风险及防范l 车位销售过程中的法律风险及防范案例一因广告宣传不当所引起的纠纷开发商在销售某楼盘7栋时，在宣传资料中做了如下宣传：“厅、卧、主卫全部朝向高尔夫球场，均能享受到高尔夫景观，”房屋交付后，
2、7-1702业主投诉，两次卧无高尔夫景观，与销售承诺不符，业主要求换至卧室均有高尔夫景观的类似户型，如无合适户型，则要求退房。业主与开发商协商不成，最终以开发商违约为由向当地法院提起诉讼，请求追究开发商的违约责任。案例问题 分析广告宣传广告宣传资料的法律效力？开发商是否应当承担违约责任？开发商应如何规避广告宣传所带来的法律风险？案例问题 分析广告宣传广告宣传资料的法律效力案例问题 分析广告宣传要约邀请红线范围内红线范围内 说明和允诺具体确定说明和允诺具体确定 影响合同的订立和价格影响合同的订立和价格要约要约邀请是希望他人向自已发出要约要约是当事人一方向对方发出的希望与对方订立合同的意思表示 广
3、告宣传资料的法律效力问题： 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作 的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以 及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说 明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同 内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 -关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释 （20030601）案例问题 分析广告宣传广告宣传资料的法律效力问题关键词：说明和允诺具体确定案例问题 分析广告宣传广告宣传资料的法律效力问题：XX项目，全市最低价。所在学区内从幼儿园、小学到中学都是市属或省属重点名校。社区内将有
4、老年大学和儿童兴趣学校。紫薇幼儿园即将落成；并将引进市属重点小学。案例问题 分析广告宣传广告宣传资料的法律效力问题：合同法中关于“要约”的规定 第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意 思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束 。 第十五条 商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合 要约规定的，视为要约。司法解释违反合同法的地方：排除了合同法构成要约的第二个要件“甘受约束”；并把“ 视为要约”与“视为合同内容”相混淆。案例问题 分析广告宣传开发商应承担的责任：违约责任案例问题 分析广告宣传广告宣传法律风险防范：发布广告的原则：源头
5、控制，有把握才说第一道防线：发布前严格审查，避免夸张、不实、变更；第二道防线：全面设置广告提示语，表明广告不是要约；第三道防线：补充协议中明确约定广告和宣传资料的效力。 案例问题 分析广告宣传广告提示语示例：案例二未及时退还“诚意金”引起的纠纷某君向开发商提出申请，要求开发商退还“ 诚意金”，开发商称还要等15天之后才能返还。 因对开发商的拖延行为不满，某君将该开发商 告上法庭，要求开发商返还诚意金本金以及所 产生的利息。案例问题 分析认购案例三 认购书的单方解除某君与开发商签订认购协议书约定：由某君购 买某楼盘3-1101房，认购协议书签订时，某君应支 付房屋总价款20%的“订金”，认购协议
6、书签订之日 起15日内，双方签订商品房买卖合同，如某君违反 本协议，不得要求返还已支付的“订金”。如开发商违反 本协议双倍返还某君已支付的“订金”。 随后，某君按 照认购协议书的约定支付了“订金”，但在认购协 议书签订后，商品房买卖合同尚未签订前，因房 价下跌，某君提出要求解除协议，并要求开发商退还已 交付的“订金”。案例问题 分析认购诚意金、订金、与定金的法律效力？案例二中开发商该不该退还诚意金？案例三中开发商是否应返还已收取的“订金”？案例问题 分析认购诚意金、订金、与定金“诚意金”作为自创的商业用语，在现在的商品房销售 中，由于供求关系紧张，处于卖方市场的开发商普遍强势 ，由此采取了预售
7、证获得之前便收取费用的方式，用来甄 别、圈定客户。这种做法，往往不能保证所有缴纳诚意金 的客户都买到房，只是提供一种与买房相关的潜在机会。 因此，所谓的“诚意金”不具有合同效力及法律保护的性质 。“诚意金”并非“定金”。开发商在预售前收取“诚意金”，并 与排号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有“定金”性质 。从法律意义上讲，定金具有担保效力，担保未来双方将 签订具体买卖合同，缴纳定金之时，双方已经明确了标的 物以及价格。 案例问题 分析认购诚意金、订金、与定金“订金”通常是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议 后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定 所选房号、面积、房
8、屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需 在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得了在此期 限内的优先购买权。根据我国现行法律的有关规定，其不具有定 金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持 。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。 而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般 被视为预付款。但是最高人民法院关于适用中华人民共和国担 保法若干问题的解释第118条规定：“当事人交付留置金、担保 金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的 ，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”案例问题 分析认购诚意金、订金、与定金“定金”中华人民共和国担保法第八
9、十九条：“当事人可以约 定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债 务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不 履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一 方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”“定金”规则 1、交定金方违约：不返还；收定金方违约：双倍返还。2、定金总标的20%。3、定金条款从实际交付定金之日起生效。案例问题 分析认购诚意金、订金、与定金“定金”与“违约金”选择使用、不累加我国合同法第116条规定：“当事人既主张约定违约 金，又主张定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约 金或定金条款。” 案例问题 分析认购案例四因房屋质量问题所引起的纠纷业主与开发商签订
10、商品房买卖合同，约定：业主购 买开发商开发的某小区6-707号房，开发商应于2008年12月 25日前将房屋交付业主使用，交付条件为经有关政府部门办 妥竣工验收备案手续，开发商应提供住宅质量保证书、 住宅使用说明书和商品住宅交楼书，开发商不出示 上述证明文件及有关资料或出示不齐全，业主有权拒绝接受 交付，由此产生的延期交房责任由开发商承担。2008年12月 25日，业主到涉讼房屋收楼现场准备收楼，但以涉讼房屋存 在质量问题为由拒绝收楼。开发商表示愿意对该房屋进行整 修，并按合同约定延期交房责任条款赔偿整修期间业主的损 失。业主不同意以上处理方案，拒绝收楼。2009年6月10日，业主向法院起诉，
11、因房屋存在质量问题 ，不符合交付条件，要求追究开发商的延期交房责任。案例问题 分析交付因商品房质量问题所引起的责任有哪些？，法律关于保修期以及保修范围如何规定？开发商的交付义务是什么？对于业主无理拒收问题，开发商如何对策？案例问题 分析交付因商品房质量问题所引起的责任保修责任u “交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。”（司法解释）u “在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔 偿责任。”（商品房销售管理办法）案例问题 分析请注意：保修期和保修范围！交付因商品房质量问题所引起的责任 退房+赔偿损失的两种法定情形：一
12、、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格 的。 （商品房销售管理办法、司法解释）必须以交 付为前题；核验应由业主提出申请；二、因房屋质量问题严重影响正常居住使用（司法解释 ）。何为“严重影响正常居住使用”?应从能否实现合同目的来 分析，对丧失了主要功能或者正常生活状态无法保持，而又无 法修复的，才可以认定为“严重影响正常居住使用的”。 结论：绝大多数质量问题都达不到法律所要求的退房条 件，这对开发商是有利的。开发商有权放宽退房条件，但应当 获得相应对价，至少应以不承担赔偿，不遭受损失为前提。案例问题 分析交付赔偿损失包括哪些范围？u 直接损失：因质量问题而灭失的财产或支付的费用：被水
13、泡坏的壁纸、地板、家具，借宿费用；u 间接损失：正常情况下的可得利益：误工损失，房屋升值损失。可得利益不同于可能利益。u 精神损害赔偿不属于违约责任！侵权责任与违约责任不能同时主张。保修期和保修范围在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：u 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工 程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；u 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的 防渗漏，为年；u 供热与供冷系统，为个采暖期、供冷期；u 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为年 。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。-建设工程质量管理条例案例问题 分析交付超过保修期和保修
14、范围如何处理 对于维修工作，我们建议处理的基本原则是：以保修期为依据，以下四种情况由我方提供维修：u 在保修期内报修而未修的；u 在保修期内报修，至今未修好的；u 在保修期内报修并经过修理，但现在由于完全相同的问 题出现反复的；u 走访时发现未报修的小问题，但显然出现在保修期内的 。不属于上述情况的问题，套用社会收费标准，我方可提 供维修服务。案例问题 分析交付开发商的交付义务 按合同交付是开发商的义务；按合同收房也是买受人的 义务司法解释第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交 付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承 担，交付使用后由买受人承担；买受人
15、接到出卖人的书 面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失 的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人 承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。案例问题 分析交付开发商的交付义务 在合同没有其他约定的情况下开发商的法定交付义务u 竣工验收合格； u 书面通知买受人。 u 提供住宅质量保证书和住宅使用说明书容易出现的问题： u 通知行为难以举证； u 业主以质量瑕疵为由拒不收房。案例问题 分析交付对通知与送达的要求u 通知应采用书面形式并须有效送达。u 通知书如无盖章，视为未通知。u 电话通知、小区公告、报纸公告及其他非书面通知方式均不是有 效的通知送达方式。u 买方收到书面通知时，拒绝签收的，送达人可以邀请两名无利害 关系的证人到场，把通知书留在买方的通讯地址，并注明拒收原 因和送达日期，由送达人、证人签名即视为通知已送达。对业主的解除合同的通知要重视2009年5月13日，最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）开始实行，其第二十四条规定当事 人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法 院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期
