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1、 地理概述 宝山区最南端的大型居住社区集中地， 属区域重要商业地块。本案项目地理描述项目位于殷高西路、江杨南路口地理位置项目西区1、2层目前唯有为数不多的几间商铺尚在营业； 东区目前商家仍在维持营业，但商场顾客人流明显不足，无 法支撑如此大体量项目的正常运作。 B1层目前未打开营业，因此下沉式广场处于封闭的状态。项目南临殷高西路，西靠江杨南路。 殷高西路以南为景瑞生活广场和好百年家居，景瑞生活广场 除沃尔玛、苏宁电器外，还汇聚了以餐饮娱乐为主的众多商 户。江杨南路以西是卜蜂莲花。 两家卖场均顾客人流较少，其一楼开设的快餐店也经营状况 不佳。项目现状商业周边 情况项目 自身居住Inspiring
2、 启迪性Sustainable 可持续发展性将长江国贸打造成以生活配套为主，集娱乐、餐饮、购物功能为一体，富有凝聚力和引导力 的商业新地标项目总体概念周边环境的范围确定基本上以本项目为中心，对 半径在1公里范围内的区域，或利用交通工具需要 在5分钟内到达区域，作为本项目的主要的竞争对 手。 我们将半径在2公里内的区域，或利用交通工具需 要在10分钟方可到达的为本项目的次级竞争区域。彭浦新村 彭浦新村做为最早期的动迁安置基地，商业格局 由于大量的人口导入经过常年的积累已完全成型。 消费力集中，品牌针对周边居民，档次不高。 长江南路 距离项目最近，步行约20分钟。由于有世纪联 华的存在，带动了商业
3、氛围。由于周边居民层 次不高，以低档商业形态为主。项目竞争分析项目名称祥腾生活广场体量(sqm)20000开业时间2009出租率20%首层租金沿街报价4元（按建筑面积计 算，得房率 86%）项目名称景瑞生活广场体量(sqm)118000开业时间2008出租率60%首层租金沿街报价3-4元（按建筑面积计 算，得房率 70%）殷高西路案例分析长江南路饮休 闲 娱 乐 40%品牌服饰火锅饮品 小食面 包 西 点大型餐饮儿童乐园游艺桌球浴场 母婴专卖KTV运动折扣售零 20%餐 40%长江国贸楼层简介小型餐饮 城隍庙小吃 吴越人家 振鼎鸡地方风味 川流不息 四姑娘川菜 黑三娘楼层简介大型餐饮 跃民海鲜
4、 小桥流水 麦盛莉火锅 陌生人 小尾羊 苏武牧羊品牌快餐 味千拉面 新亚大包楼层简介儿童乐园 卡通尼 乐乐派 翻斗乐儿童摄影 小鬼当佳 芝麻开门 卡通乐儿童早教 金宝贝 红黄蓝 天才宝贝楼层简介KTV 自由港 上海歌城 扬歌手机数码 协亨 迪信通眼镜公场楼层简介鞋类专区 达芙妮 红蜻蜓 奥康手机数码 歌诗玛 奕婷珠宝金店 老庙黄金 张铁军翡翠楼层简介SWOT分析优势： 卖场集中 项目所在区域商业氛围浓厚 项目周边居住人口密度大 消费需求旺盛 项目结构好 容易分割调整 周边商业竞争少 现有商业多数较为落后机遇： 周边暂无同质项目竞争 未来人口导入众多 发展潜力巨大 通过有效布局规划 可以成为地标
5、商业劣势： 公共交通不便捷 项目格局过于狭长 人流动线组织困难 周边人群消费层次不高 马路过宽 难以与对面商业做有效衔接动 非主要商圈 招商难度大 项目外观单调 缺乏吸引力及震撼力威胁： 周边商业格局杂乱 空铺余量大 项目二次调整 业内口碑对招商形成负面影响 产权过于分散 统一经营问题难以解决项目建议：设置多条免费班车在周边的淞南新村、共和 新村等住宅小区及轨道交通站点 定时定点接送东西区最靠外部分进行竖向分割，引进大型业态。 尽可能与商场在某一楼层留门，缩短商场内部纵深度定位初期因地制宜，针对性选择匹配的品牌业态组合对商场外观进行设计改造，凸显项目特色，做为东西区域 的衔接部分，下沉式广场显
6、得尤为重要，建议在下沉式广 场定期或不定期进行推广活动，盘活人气问题公共交通不便捷非主要商圈 招商难度大项目外观单调 缺乏吸引力及震撼力周边商业格局杂乱 空铺余量大， 容易造成恶性竞争，价格无法提升既然出此招商在价格上是不可能有最大化的体现，所以为 达到竞争优势，在品牌选择上是关键。前期的优惠条件是 吸引品牌入驻的重要条件项目二次调整 业内口碑对招商形成负面影响精准的商业定位规划，形象上佳的招商道具， 内外改造的效果图，强力的招商团队解决方案项目格局过于狭长 人流动线组织困难方位建筑 面积积 （平 方米 ）业态业态租赁赁 面积积 （平 方米 ）得房 率2012年2013年2014年2015年2
7、016年2017年2018年2019年2020年2021年日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元）日租单单 价（元 ）年租金 （元） 西区B1（出租 面积）12490 地方餐饮4418 66% 3.5 4515196 3.5 4797396 3.78548596 3 3.78609551 5 4.08 6583156 4.08 65
8、8315 6 4.49 7241471 4.49 7241471 4.94 796561 8 4.94 7965618 西区B1（商 铺面积）食品一店1830 2 1068720 2 1135515 2.16129849 5 2.16144277 2 2.33 1558194 2.33 155819 4 2.57 1714013 2.57 1714013 2.82 188541 4 2.82 1885414 西区B1（商 铺面积）小型餐饮、休闲餐饮1993 4.5 2618841 4.5 2782519 4.86318189 2 4.86353543 6 5.25 3818271 5.25 3
9、81827 1 5.77 4200098 5.77 4200098 6.35 462010 8 6.35 4620108 西区1楼（出 租面积）10480 大型餐饮3427 69% 2 2001368 2 2126454 2.16243166 2 2.16270184 7 2.33 2917995 2.33 291799 5 2.57 3209794 2.57 3209794 2.82 353077 3 2.82 3530773 西区1楼（商 铺面积）食品一店2008 2 1172847 2 1246150 2.16142500 9 2.16158334 4 2.33 1710011 2.33
10、 171001 1 2.57 1881012 2.57 1881012 2.82 206911 4 2.82 2069114 西区1楼（商 铺面积）品牌快餐、轻餐饮、面包西点1780 5.9 3066067 5.9 3257696 6.372372527 2 6.372413919 1 6.88 4470326 6.88 447032 6 7.57 4917359 7.57 4917359 8.33 540909 4 8.33 5409094 西区2楼（出 租面积）10500 大型餐饮、火锅3417 71% 2 1995528 2 2120249 2.16242456 7 2.16269396
11、 3 2.33 2909480 2.33 290948 0 2.57 3200428 2.57 3200428 2.82 352047 1 2.82 3520471 西区2楼（商 铺面积）儿童乐园、爱婴 室、儿童培训摄 影3986 2 2327824 2 2473313 2.16282830 6 2.16314256 2 2.33 3393967 2.33 339396 7 2.57 3733364 2.57 3733364 2.82 410670 1 2.82 4106701 东区B1(出租 面积）11900 浴场、KTV3873 64% 1.5 1696374 1.5 1802397 1.
12、62206109 4 1.62229010 5 1.75 2473313 1.75 247331 3 1.92 2720645 1.92 2720645 2.12 299270 9 2.12 2992709 东区B1（商 铺面积）运动折扣、眼镜公场、数码通讯、 男女内衣、家居家饰3786 2 2211024 2 2349213 2.16268639 4 2.16298488 2 2.33 3223673 2.33 322367 3 2.57 3546040 2.57 3546040 2.82 390064 4 2.82 3900644 东区1楼（出 租面积）10480 浴场、KTV3427 6
13、9% 1.5 1501026 1.5 1594840 1.62182374 7 1.62202638 5 1.75 2188496 1.75 218849 6 1.92 2407345 1.92 2407345 2.12 264808 0 2.12 2648080 东区1楼（商 铺面积）品牌服饰、珠宝金店、化妆品、皮具 箱包3778 5.5 6067468 5.5 6446685 5.94737197 4 5.94819108 2 6.42 8846368 6.42 884636 8 7.06 9731005 7.06 9731005 7.76 107041 06 7.76 1070410 6
14、 东区2楼（出 租面积）10500 浴场、KTV3422 84% 1.5 1498836 1.5 1592513 1.62182108 6 1.62202342 9 1.75 2185303 1.75 218530 3 1.92 2403833 1.92 2403833 2.12 264421 6 2.12 2644216 东区2楼（商 铺面积）影院3950 1.5 1730100 1.5 1838231 1.62210207 2 1.62233563 5 1.75 2522486 1.75 252248 6 1.92 2774734 1.92 2774734 2.12 305220 8 2.
15、12 3052208 东区2楼（商 铺面积）桌球游艺、休闲餐饮1397 2815848 2 866839 2.16 991255 2.16110139 5 2.33 1189506 2.33 118950 6 2.57 1308457 2.57 1308457 2.82 143930 3 2.82 1439303 小计66350 46492 2.02 34287068 2.15 3643001 0 2.45 416587 87 2.73 462875 42 2.95 4999054 5 2.95 499905 45 3.24 5498959 9 3.24 5498959 9 3.56 6048
16、85 59 3.56 6048855 9 回租支出 3721810 0 3721810 0 372181 00 446617 00 44661700 446617 00 5210530 0 5210530 0 521053 00 5210530 0 总计 - 2931032 -788090 444068 7 162584 2 5328845 532884 5 2884299 2884299 838325 9 8383259 长长江国际际商贸贸中心测测算表开 业 前 费 用 支 出 汇 总 表（共12个月）2011年合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一、人员薪资成本 预算51,00 078,20 0100,3 00131,7 50198,05 0274,55 0296,65 0366,35 0476,8 50527,00
