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1、武当山三丰旅游服务广场 商业定位运营方案结构内容市场分析本体审视l 项目定位部分总体定位l 运营推广部分运营方案推广方案武当山旅游现现状 武当山商业现业现 状 商家需求分析 案例分析项项目基本情况 SWOT分析 目标标客户户分析项项目定位 案名建议议 业态业态 分布 业态业态 延伸运营营管理 采购购模式 合作方案推广策略 推广排期市场分析武当山旅游现状分析武当山，位于湖北省十堰市丹江口 市境内，是中国著名的道教圣地之 一。景区面积古称“方圆八百里”，现有 312平方千米。武当山景区东接历史名 城湖北省襄阳市，西靠车城十堰市城 区，南依原始森林神龙架林区，北临 大型人工淡水湖、南水北调中线工程
2、源头丹江口水库。武当山不仅拥 有奇特绚丽的自然景观，而且拥有丰 富多彩的人文景观。可以说，武当山 无与伦比的美，是自然美与人文美高 度和谐的统一，因此被誉为“亘古无 双胜境，天下第一仙山”。武当山简介武当山，作为国家重点风景名胜区、国家5A级旅游风景区、全国武 术之乡、全国八大避暑胜地之一，其古建筑群被列入联合国世界文化 遗产名录，并先后荣获“全国文明风景名胜区”称号和“全国文明风景旅 游区示范点”称号。2009年，武当山入选中国世界纪录协会中国道教第一 山。市场分析武当山旅游现状分析武当山旅游线路设计一日游线路金殿天柱峰太和宫二日游线路第一日玉虚宫第二日紫霄宫金殿太子坡玄岳门龙头香南岩宫市场
3、分析武当山旅游现状分析武当山旅游总体规划“三区”就是武当山核 心区、丹江水源区、十堰城 区；“三线”的南线由武当山 房县竹山竹溪对接神 农架方向，连接西南市场； 东线由武当山丹江口库区 对接河南方向，连接中原客 源市场；西线由武当山郧 县郧西对接西安方向，连 接西北客源市场，实现国内 外旅游市场大对接。“三区三线”市场分析武当山旅游现状分析武当山游客人数10年间，武当山的游客接待量已经增长了20多倍，旅游收 入增长了40多倍。年份游客量年增长率（%）游客量（万人次）旅游收入（亿元）2003/200.62201152.235018.6201225.744025201318.252030表一武当山
4、2003年2013年游客数量及旅游收入市场分析武当山商业现状分析武当山经济发展目标表一p 综合经济实力进一步增强。到2015年，特区国内生产总值超过35亿元，年 均增长29.8%；财政总收入达到6亿元，年均增长24.6%，其中：地方一般预算 收入达到3亿元，年均增长30.3%。p 生态文化旅游综合竞争力进一步提升。到2015年，旅游人数达到1000万人 次/年，年均递增37.8%；实现旅游门票收入3亿元，年均递增24.6%，旅游经济 总收入达到30亿元，年均增长23.4%。海外旅游人数达到23万人次，年均增长20 ，实现旅游外汇收入1000万美元。p 城镇化步伐进一步加快。到2015年，城镇集
5、群建成区面积达到64平方公里 ，建成区人口达到4万人。特区城镇化率达到70%。p 人民生活水平进一步提高。特区总人口控制在8万人以内，年均自然增长率 控制在6以内；城镇居民人均可支配收入超过2.3万元，年均递增16%；农民人 均纯收入超过7800元，年均递增16.4%；城镇人均住房建筑面积达到35平方米。市场分析武当山商业现状分析武当山商业现状表一武当山商业业态分布商圈面积积楼层层租金标标准转让费转让费 用备备注 武当山金街（10万 方）7万方商业街（ 308间商铺）一层150元/平米/月 二层100-120元/平米/月 三层80元/平米 3万方百货商场 一层扣点 坪效约为300 元/平米二层
6、扣点 坪效约为200 元/平米三层扣点 坪效约为180 元/平米四层扣点 坪效约为150 元/平米五层扣点 坪效约为150 元/平米 武当山银街 一层200-250元/平米/月4万元/平米 二层120-140元/平米/月 三层100元/平米/月 市场分析武当山商业现状分析武当山商业现状表一武当山商业业态分布商圈面积楼层租金标准转让费用备注 武当山商业街6万方，街长约 250米街铺230-380元/平米/月3-5万元/平米 小吃街 内铺一层200-120元/平米/月 内铺二层110-80元/平米/月 内铺三层80元/平米/月 内铺四层60-50元/平米/月 内铺五层40元/平米/月 女人世界内铺
7、一层120元/平米/月 内铺二层85元/平米/月 武当山善水街120-200元/平米/月 120-280元/平米/月 市场分析武当山商业现状分析武当山商业现状表一p 武当山市区以小型零售商业为主，零星布局，无大型一站式商业中心，缺乏 商业氛围。市场分析武当山商业现状分析武当山商业现状表一p 武当山景区商业配套模式落后，不成系统，以旅游产品零售和酒店为主，品 质参差不齐，价格混乱缺乏监管。市场分析武当山商业现状分析武当山商业现状表一p 武当山旅游商品主要是武当道茶、香菇、黑木耳、白花蒿子、扫帚菜等土特产，天 麻、五灵脂、金钗等名贵药材，绿松石、武当龙头、武当剑、真武神像等镇宅之类的道 教用品。市
8、场分析武当山商业现状分析武当山商业发展趋势表一壹商业业态单业业态单 一，今后将往多元化发发 展。贰贰商业业集中程度很低，在未来会逐渐渐 形成商业带业带 。叁叁市场场价格混乱，缺乏监监管。为为促进进 武当山旅游发发展必将形成规规范价格 体系。市场分析商品需求分析表一序号销销售模式结结算方式方式特点1联营固定毛利率、 固定毛利额厂商或供货商直接入驻 销售，超市按销售额抽 成。1、风险较 小； 2、回报较 少。2供货现金、经销 、 代销由厂商或供货商处直接 进货结 算，超市方销 售。1、前期垫付较多； 2、有滞销存货风险 ； 3、合作模式简单 ，受供 货商欢迎。3自营/由厂家生产商品后贴牌 进入超市
9、销售。1、在市场上形成差异化 竞争； 2、缺乏品牌知名度。销售模式市场分析商品需求分析产品需求分析表一选择产品时确定几大要素：u 能否准确代表地方特色；u 品牌知名度；u 同类商品市场份额及价格；u 产品品质；u 供应商信誉；u 能否迎合武当山道家文化。市场分析案例分析七彩云南表一七彩云南是昆明七彩云南实业股份有限公司的简称，是集旅游商品生产、 购物、餐饮、观光为一体的大型综合性旅游企业。市场分析案例分析七彩云南表一七彩云南位于昆明市东南约20公 里处，是一个占地36000平方米的大 院。院的中间是许愿池，池畔绿树掩 映，池水清澈见底，池中有七尊三国 人物的雕像，从北到南分别为赵云、 关羽、刘
10、备、张飞、诸葛亮、孟获和 关兴。许愿池的南 北西三面环池而立 的分别是庆沣祥茶庄、翡翠珠宝商 城、工艺品馆、土特产馆、名药馆、 植物精馆和怡心园七彩云南大酒店七 处餐饮购物店，都是金顶白墙傣族风 格的建筑。东面则是流光溢彩，独具 云南特色的七彩云南的大门楼，上面 有启功的题词“七彩云南”。在西南 两面购物店的身后还有一处名园 七彩云南孔雀园，园中风光旖旎，景 色秀丽，茂林修竹，小桥流水，驯养 孔雀千余只。来自全国各地的旅行团，几乎都会被导游带到“七彩云南”，那里有百年老店“庆沣 祥”茶庄 ，还有各类购 物馆：银 饰、玉器、土特产、中药材等。在那里，商品明码标 价，货真价实，开具发票。在消费者中
11、形成了良好口碑。七彩云南被誉为亚洲最富丽的旅游胜地，是云南省旅游局重点推介的景点之一。市场分析案例分析七彩云南表一一直以来，七彩云南坚持纯正通透、谦和诚信、温润厚道的珠宝经营商德，致力于将翡翠文化推向世界，而不是简单地作为翡翠 的销售商。除翡翠外，北京七彩云南还是精品普洱茶的缔造者，依托云南省生态资源优势全力发展云南茶产业，旗下拥有覆盖全国市 场的“七彩云南”茶叶品牌“庆沣祥”茶庄。玉文化和茶文化的价值传递值传递 者本体审视项目基本情况三丰广场表一 武当山三丰广场坐落于武当山风景区山门西侧，占地1.4万平方米 ，建面40880平方米。以打造旅游生活mall为核心，整合山水、道 教历史文化旅游资
12、源，形成集“养生、休闲、居住、娱乐、美食、 购物”的六大产业空间。本体审视项目基本情况三丰广场表一三丰广场北靠汉十高速东至丹江口市武当山景区东临武当山市区本体审视项目基本情况SWOT分析表一优势Strengths：劣势Weakness：地理位置：武当山是联合国教科文组织公布的世界文化遗产圣地。多年来武 当山旅游业的发展已经有一定的规模和基础。本案位于武当景区正大门入口右 侧汉十、十银高速出入口正前方100余米处。 政府支持：政府规划将武当山打造成世界级旅游精品而本案属于重点项目， 它的成功建设可极大提升武当山的旅游服务功能。 社会效应：项目的整体规划定位将以打造旅游特色，完善社区商业功能的理
13、念为基准。由于商业功能的丰富不仅为旅游及零售等相关产业带来经济创收， 更可为社会提供更多的就业岗位及创业机遇，从而促进和谐社会的构建。 投资成本：武当特区政府在招商过程中，本着放水养鱼，共同发展的精神， 在相关收费项目上，让利于投资商，谋求共同发展、使得开发成本相对低廉。 人文环境：随着2014年法定假日的调整，刺激了短线旅游消费，省内短线旅 游，武当逐步成为首选之地。 资金充沛：本项目开发商争取各界支持，筹备了相当的资金，从而为本项目 长期持续的经营奠定了良好的经济基础。 产品价格：武当山区域内房地产及商业地产都属于发展初级，在项目销售价 格和商业价值上还有很大的增涨空间。武当山旅游内容的单
14、一性，制约旅游特色的创新： 整个武当特区内的建筑外观、形象都基本雷同，虽然在一定程度上展现了区域 的特色，但对游客而言，只能走马观花，看看建筑、看看庙观，缺少对传统道 教的了解与文化层面上的收获。区域内旅游地产处于初期阶段，真正商业价值有待培育 武当山与全国其它名山相比，开发程度低，接入游客规模和旅游收入与国内其 它同等名山相比，一直较为落后，处于旅游发展的低水平初期，在旅游商业及 道教文化的挖掘、弘扬上都需加强特色和合理科学的规划。机会Opportunities：威胁Threats：旅游产品、旅游配套服务的局限性，导致旅客群体受限 武当山虽然是国家级重点风景名胜区，是世界文化遗产的国际旅游品
15、牌，但是 整个武当行政特区内旅游特色氛围极不明显，除武当山外的其它可游景点陈旧 且可观光性不强，旅游配套服务商业较为稀缺，重点表现在特色文化、特色餐 饮、特色产品、娱乐休闲方面均无规模，且无法将其与旅游景点相联动，从而 达到迟滞游客行程目的，流失了很大一部分渡假观光旅客群体。 人均GDP的快速增长，促使旅游地产飞速发展 近几年来，随着居民收入水平的不断提高，我国旅游业出现了一个较为明显的 变化，即从一般意义上的观光旅游转向度假、休闲的方向转化。游客的不断激 增为旅游地产培育了大量而稳定的个人投资者和消费客源。 旅游特区强力开发，大力推动旅游地产的商业价值以旅游产业为主导产业的小城镇建设，是中国
16、城市化进程中非常重要的一个部 分，是大多数农民转化为城镇居民的基本模式。对以低价获取的小镇土地为依 托，面向全国乃至国际销售风景旅游地的度假物业，利差极大，一旦销售成功 ，获利将十分丰厚。山岳型旅游胜地竞争 全国各地知名山岳型旅游景点，如泰山、黄山、武夷山、张家界、九寨沟等地 游客量都在数百万乃至上千万人次以上，多数名山旅游产业都已经发展成熟， 而作为1994年就获批世界文化遗产的武当山，年游客量却不足百万，故其旅游 量的稳步上升还有待各方不懈的共同努力！同质商业项目的竞争 武当金街商铺项目占踞武当山山门内，拥有更为优越的旅游商业氛 围，虽然整个项目招商规划并不成功，销售情况也欠佳，但其导致 了片区内商业投资者心理更加趋于成熟和理性。本体审视项目基本情况目标客户分析表一p 三丰广场作为旅游商业主要是以来武当山游玩的游客为主，作为武当山地区最 大的一站式休闲购物中心也必将吸引部分当地居民的消费。 p 在旅客客群中的主力客群为都市人群，包括前来旅游度
