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1、世界500强企业写字楼 合肥金地国际城重庆著名写字楼申基会展国际深圳财富广场，深圳赛格广场，深圳鹏基商务时空等曾是我们主创的战斗痕迹，革命精神一直延续到满京华项目上，更加自信。THESE YEARS 曾经MANJINHUA FORTUNE 走进枭雄商务时代满京华OFFICE围剿法则BIC(博讯传意）广告市场满京华MANJINHUA PLAZA什么是冷兵器时代?所谓冷兵器时代就是指推广纯 粹物理硬性卖点它的确很管用, 但只局限于没有竞争的年代大中华交易广场：商务联合国；全球财富引擎； 国际诺德中心：甲级写字楼升级版；纯正商务； 标准安联大厦：甲级写字楼领跑者；活体建筑； 生态国际商会中心：新高度
2、，新旗舰； 地标新世界中心：新经济，新高度，新世界； 尺度金中环：会展联体，双地铁生态商务空间； 位置罗湖区的写字楼市场已经相当成熟，开发量较少；福田区，由于中心区的崛起，特别是CBD商务中心区的发展，使该片区成为深圳写字楼市场关注的热点，美联物业江少杰预测2008年写字楼租金会回归到6%左右的理性回报率。南山区由于位置的相对独立性，写字楼的辐射区域较小，以片区消化为主。2008 深圳写字楼市场扫描“概念”成为写字楼最大冲击力武器“中心区概念”、“CBD概念”、“会展概念”等虽然出现了一段时间，但直到今年才真正体现 出其魅力、威力。中心区写字楼正在利用这股概念热乘风破浪，大象起飞。“CEPA概
3、念”、“地铁概念”则是今年才刮起来的另一股热风。“宽体办公” 、“生态办公” 、“活体建筑”、“健康写字楼” 等概念相继问世。华润大厦打出 “第四代写字楼”的概念，提倡写字楼不仅要多元化，更要精品化、品牌化、人性 化、生态化，与国际商务办公环境接轨，以满足全球化时代跨国企业发展的需求。 1.写字楼市场供应量相继减少 据权威部分预测，中心区一手楼在26000左右 ，二手市场的总量才5000万平米 2.竞争格局的过度集中化 地铁地标、行业地标、商业地标 健康主题、生态主题、地铁主题、金融主题、 CBD主题、数码主题、国际化主题 3.产品的高度同质化 5A智能、区位交通、周边配套、豪华装修 外立面：
4、现代风格，LO玻璃幕墙写字楼市场存在的竞争，不能单纯理解为新盘与新盘的竞争，二手市场也是一个间隔性租赁竞争，但是，我们必须知道，市场我们是谁也无法控制的，最聪明的做法就是，挖出我们的“核商务动力”。我们的优势在哪里， 如何力挽狂澜？观念满京华MANJINHUA PLAZAA 外在三大隐患大部份企、事业主较为保守，依旧保持着厂房办公的传统概念，市场份额没有开发完整。观念隐患租赁市场的不景气，会直接影响投资客市场份额的萎缩投资隐患成本隐患 1、大幅度提高写字楼档次，会降低利润。2、价格竞争，同样降低开发商利润。B 内在三大隐患深圳写字楼开发以中档为主，市场缺少类似深圳地王广场，广州中信广场的高级写
5、字楼，硬件配置如电梯、大堂，以中档为主 硬件隐患深圳写字楼，商务配套主要以银行、会所、西餐厅为主，缺乏视频会议室、商务便利店等配套设施“国际商务”彻底变成了一句“空话”配套隐患推广隐患推广概念满天飞，没有从产品实际出发，缺乏核心竞争力，市场中没有真正象样的，高品质写字楼形象针对写字楼市场存在的6大隐患在本项目的推广中 是否要逐个规避？答案是NO！有些隐患在整个营销中是无法避免的 项目本身的体量并不算大， 没有必要、也没有义务去为整个中心区写字楼市场做出贡献 BIC主张有针对性地有所“取舍”观念隐患彻底转变所有人的传统观念是不可能的。当中国商务已经大张旗鼓地宣称与国际接轨，我们提出“你的思想与你
6、的办公室有没有跟上时代浪潮？”观念隐患产品的市场认可度是投资客的重要保障。提升产品的质素与推广高度是解决投资客的出路。建议在推广中强化其产品的“功能性”、“多元化”可根据买家的实际情况进行自由组合与分隔，满足多元需求。成本隐患不建议牺牲硬件成本来提升产品质素我们采取的策略是“产品是一样的，说法是不同的”硬件隐患采取的策略是将本项目具备的优势加以整合，建立“高端商务独特主张”，彻底区别于其他竞争产品，树立中心区高端商务价值标杆。配套隐患主张采用“软配套”的做法来弥补本身的商务配套的不足的缺陷。所谓“软配套”就是“服务配套”，在以往我们推广写字楼经验来看，中、小型公司企业以及创业者在商服咨询方面特
7、别有需求。我们的产品可以提供“商服咨询”来提升整个产品的竞争优势。我们拟订了一些服务内容，可根据实际情况 进行增加或删减一、商业服务类： 创业协助、商业法律咨询二、创造服务类：空间设计、商务写作及编辑、各国语言翻译、远程虚拟助理三、法律服务类：一般商业法律咨询、税务法律咨询、涉外事务法律咨询四、投资理财服务类：股票及债券投资顾问、按揭及其他贷款咨询、个人财务规划、会 计师事务所五、教育及进修服务类：学术专题合作、学术资助、会议与会务服务、移民及签证咨询六、金融服务类：投资与资产管理服务、证券经纪及投资银行的中介代理、保险 咨询、外汇交易咨讯七、其他综合服务类：经营与管理能力、人力资源流动等综合
8、实力的培训。八：其它电脑远程维护推广隐患全面塑造写字楼的形象调性，加上产品无论在区位还是本身的优良质素，配合合理价格，形成“最具智慧力性价比”、“小投入、大形象”的产品印象。卖给谁？以最快的速度达到目的， 从卖点到买点的跨越。客层满京华MANJINHUA PLAZA大比例的投资客小比例的自用型买家一、目标客户：从总体上来说，写字楼的用户分为三大板块：一、创业板块 二、发展板块 三、层峰板块根据市场环境、项目定位与产品质素和上述分析，我司认为本案的目标客户定位为：成长型板块朝阳产业的中小型公司为主层峰板块为辅“成长型”新锐公司为代表的一支新的市场需求力量 A、从企业性质来看：成长型中小民营企业、
9、具有上升发展力的新 兴行业 中小公司、新生实力公司、 会展关联企业、 内地企 业驻深办事处等；B、从行业分布来看：高科技、贸易、律师事务所、咨询等；C、部分投资型客户：信托、基金公司。二、板块特征：A、大批中小型公司完成原始积累，而不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓开始寻找真正意义上的办公场所；B、企业有着良好的企业发展规划和规范的管理制度；C、进入到二次创业期，随着企业规模快速扩大，对办公面积、企业 形 象、办公环境、配套设施将提出更高的要求。三、客户特点 ：自用客：作为发展型企业，他们考虑什么？配套资源+商务潜力+社会认同度+运营成本投资客：作为职业买手，他们考虑什么？区域前景+物业档次
10、+配套优势+回报分析本案不属于绝对中心区，但是我们必须充当中心区版块 一个核点，万基大厦，国税大厦，民生银行在旁，档次自然不会掉 价，关键是给客户一个足够吸引的说法，大家知道在一个高 档竞争的领域，硬比资源肯定是愚蠢做法，需要高明的 技法。广告形象需要塑造怎样的？资本运营的年代，敢为天下先，这些客户群或许就是未来的比尔盖茨，如果能思考到商务价值观上我们宁愿做市场的黑马，做这个时代的枭雄，做商界的黄浦军校。定位满京华MANJINHUA PLAZA枭雄经济广场R推广名枭雄 xio xing （USP）骁悍雄杰之人,犹言雄长,魁首,多指强横而有野心之人争为枭雄。陈琳檄吴将校部曲文备乃世之枭雄。三国演
11、义汉译英为什么是枭雄？因为每个企业都有战略扩张的企图心因为每个有上进心的人都想成为人上之人因为每个竞争果实都属于那些笑到最后的人实际上，我们在塑造一种人格化的商务信仰人人都有一颗枭雄心，人人都向着未来商界枭雄人物选列国美老总黄光裕，摧城拔寨，连营八百里，吞并收购，一路壮歌；奥门赌王何鸿燊，不懂赌术，却能让企业成为世界闻名；富士康总裁郭台铭 ，一生传奇，创造了业界巨大功绩；香港佳宁的陈松青,康力的柯俊文,他们都曾被称作商界枭雄；日本商界和政界的一代枭雄堤康次郎。枉死的都是英雄，在商场，如战场，兵不厌诈，促销，上市，重组，投资都是需要策略与战术的，而只有枭雄能懂得应变自如。时代赋予了枭雄全新涵义，
12、就是一匹举世不凡的黑马，天纵英才。何鸿燊出生于1921年11月25日，祖籍广东宝 安，生于香港。澳门机场，电视台占有 股权。 何鸿燊是澳门博彩史上权势最大、获利 最多、名气最响、在位最长的赌王，一 生充满传奇色彩。 叱咤风云的澳门娱乐业掌门人，94年何 鸿燊上京，分别会见江泽民、杨尚昆、 邹家华等国家领导人。黄光裕公司总部：北京主要行业：家电零售、 房地产行业地位：中国最大的家电连锁 销售商。 上市公司：中国鹏润(0493.HK)，2002 年4月收购；宁城老窖(600159)，2002 年11月收购商业策略：连锁经营，直接向厂家大量 进货的应付帐款使鹏润拥有可向其他领 域投资的现金流 鹏润地
13、产目前在北京三、四环附近储备 了丰富的土地资源。2004年4月， 国美电器正式杀入音像连锁业。去年5月 ，黄光裕抛售了“中国鹏润”11.1%的股份 ，成功套现7650万港元。预计国美今年内能够在香港上市。“西武”成为与新日本钢铁公司、 三菱重工业集团并列的日本三大 企业组织。1990年，操纵房地产 业的堤义明以160亿美元的身价 赫然成为世界首富 。为什么叫经济？ 我们认为，写字楼带来的就是商务经济， 经济是一个很时尚的名词，为全球最为关注的话题，100年不衰， 经济也是GDP的贡献者之一， 经济涉及时尚，资讯，财经，产业，股票，金融，外贸都成为经济话题。因此，枭雄经济广场，应该是一个以未来商
14、界教父为动力出发的写字楼 。 他应该是， 睿智的（满京华精诚共进理念） 独立的（24层的建筑姿态） 执行的（地段便捷效率高） 责任的（提供优质物服务） 信仰的（一颗大展宏图的事业心） 魄力的（WTO，深港一体后的机会点） 预见的（能够预测未来升值潜力）案名备选：诺亚国际广场 ROYAL 诺亚英文，翻译为最最顶极的皇家价值联邦1号广场 财富巨头的风云际会林肯国际中心 总统级的财富运筹基地全球商务直辖区推广定位生意是超越全球的，也就是我们的商务空间是无界的， 直辖在这里是一种享有独特权利的商务领地， 这种特权是满京华在写字楼附加值方面所精心赋予的 比如软件服务，硬件完善。 直辖其实也是一种说法，是
15、高级别的商务行政区，依据南商北政的规划， 我们在中心区版图。 直辖也是商务档次的象征，中国直辖市四个都是有经济发展潜力的区域，在 投资政策等方面都有优待，我们的写字楼也可做文章。 直辖区意味着，在中心区NB商务群中，有一个雄心万丈的写字楼预谋上市， 虽然体量不大，但智慧非凡，正如一台IBM就可以掌控世界。推广语为世界输送资本领袖！MANJINHUJH FORTUNE PLAZA竞争是极其残酷的， 既然要立于市场，就需要非常人的胆略与气魄， 我们说要做枭雄，就是要在甲级写字楼扎堆中站起来，毛泽东让中国人站起，枭雄经济广场让 商务精英富起来！只要上升到如此高度，才够资格叫板 于是，一个个具备图腾精
16、神资本领袖将从这栋大厦迈向国际。 枭雄经济广场承载重命。文案意境表达之一：如果曹公还在，21世纪的 世界商业奇才可能会重新 排名。文案意境表达之二：实力巨悬的楚汉之争，占 取天下的为什么是并不 强悍的刘邦？文案意境表达之三：以宋江的才华，是不甘心 在梁山领取每月的碎银糊 口的。推广阶段主题口号：第一阶段：为世界输送资本领袖第二阶段：全球商务直辖区第三阶段：枭雄所见略同形象线攻心线细节线三大战役，整合出击 MANJINHUA FORTUNE PLAZA登陆战活动战阵地战 三步曲 形象线时间跨度： 0年月8月中环财富广场 FORTUNE PLAZA阵地战准备时机：200月媒体通路：工地围墙导视系统户外广告牌工作重点:这一时期主要是项目前期一些准备工作的完善，推广手段主要以项目工地现场为主，形象告知。主题
