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1、2012.11.8深中投管理提升系列：产品质量提升的思考及举措深中投质量管理历程深中投质量管理分析深中投产品质量提升的思考二二四四三一深中投未来大“质”观目 录深中投产品质量提升的举措五一、深中投质量管理历程3.苏州蓝岸国际1.中旅国际公馆 高档社区样板 物业服务人性化样板 成功因素： 质量目标聚焦 决策效率高 本地项目一级管控 产品定位清晰、规划起点高1.中旅国际公馆2.港中旅大厦 CBD地标建筑 出租率100% 成功因素： 质量目标聚焦 本地项目一级管控 重视技术把控核心质量（深基 坑、核心筒、幕墙节能、顶部大 空间）3.苏州蓝岸国际 园区的高尚住宅区 市场化运作的第一个异地项目 成功因素
2、： 政府监管透明 建筑市场规范 管理链条顺畅 规划融入本土文化2.港中旅大厦1、回首过去，深中投质量管理成功案例：市优质结构工程奖 安全文明标化工地奖建设部3A认证 园林式花园小区奖 安全文明标兵小区奖国家银质奖 全国高科技建材应用示范楼盘 3一、深中投质量管理历程2、随着旅游地产异地化开发推进，深中投项目开发暴露出一些质量问题防水 通病 地下室、外墙、屋面不同程度的出现渗 漏感观 质量 工程细部质量粗糙（室内平整度、垂直 度、外立面感观差等）客户 感受入伙配套、保障设施滞后（道路、景 观、园林绿化）后期服务弱（舒适性、人性化、耐久 性、服务质量）4渗漏洋房地暖管外露暴露工程管理中存在短板一、
3、深中投质量管理历程3、深中投项目质量管理“得”与“失”质量管控中，“人”是核心：专业能力、责任心、执行力；生产链上质量目标传递与聚焦极其重要：要加强各阶段质量过程管控，保证实施过程中质量目标的层层传递；选择诚实、守信、能力强的总包，是保证工程质量的重要因素。5深刻体会得管控链条短，决策迅速，质量目 标清晰建筑市场规范，政府监管严格， 施工从业人员素质高是影响质量 的重要因素项目团队熟悉项目所在地规范条 例，项目可操作性强项目开发体量适中、节奏合理失异地施工，管控难度加大，组织 管控体系应对不足对项目所在地区域文化了解不够 （节气、工期、合作单位诚信、 建筑市场规范度等）成本管控、进度管控与质量
4、管控 脱节，项目管理难以均衡发展大体量开发、缺乏合理的标准工 期，资源难以匹配，质量让路于 进度等目标二、深中投质量管理分析1、质量环境因素分析3.产品结构：从单一住宅向多元发展品质由普通扩展为中高端产品具有可游可居的特性2.产业布局：走出“本土”迈向“全国”二、深中投质量管理分析质量 4.发展现状：质量与成本、进度、安全之 间协同发展认识不足1.建筑市场：管理、劳务人员整体素质下滑5.人才配置：扩张中人才被“稀释、摊薄”招投标难以保证质量目标未考虑地域文化、施工 工艺水平差异对产品多元化下的项目 开发复杂度程度认识不够 ，技术应对措施不足力保进度、成本后门不倒 质量管控处于次要地位人员专业技
5、术水平参差不齐 质量意识淡薄，责任心不强建立合作单位的动态评估 与信息库；建立总包战略 合作关系“新形势”“新挑战”原有的思维方式管控能力与投资布局同步 发展标杆企业人才储备与培养机制 知识积累与学习产品标准化+差异化设计 形成技术成熟的产品线以质量、安全为底线，成 本、进度协调发展7问题传递问题叠加传递规划设计阶段 质量目标策划不清晰； 缺乏产品设计的经验总结和专项质 量提升研究； 设计管理流程中，质量细节把关不 严，设计成果完整性不足。投资策划阶段 质量目标策划缺失招标及成本管控阶段 招投标方法扭曲，只重程序，不重效果 ； 成本管控与市场信息脱节，难以调动总 包的积极性； 对总包单位、供应
6、商缺乏动态评估和履 约评价；未建立合作方信息库，难以形 成战略合作伙伴。施工阶段 施工过程中图纸会审交底不充分、现场工 程师责任心不强、现场管理能力薄弱； 问题叠加后，项目公司对总包的履约管理 及现场监管不畅，质量目标难以实现； 板块对项目公司日常质量管控力度不够， 缺少巡检、互检、考核、奖罚等手段； 不同地区、不同产品类型下的合理建造工 期缺失；后门不倒的前提下，项目公司弱化 了项目开发的“大局观”。p 公司缺乏整体质量策划目标，质量目标不传递、不聚焦； p 各业务模块缺少严密的质量把控流程及指引，导致质量问题向后叠加传递； p 各业务模块缺少明确的质量责任体系，质量问题难以追溯； p 为了
7、入伙而入伙、忽视了无形质量目标（客户的满意度）。交付阶段 问题集中 爆发！影响客户感受及项 目后续销售问题叠加传递2、内部质量管控误区二、深中投质量管理分析8问 题叠 加 传 递结果出现项目上，问题发生全过程3、 “质量、进度、成本” 之间的驱动关系未统筹协调二、深中投质量管理分析质量进度成本p 赶进度，质量难以保证；p 成本控制僵化、赶进度，质量让路；安 全 底 线质量进度成本安 全 底 线僵成本、赶进度，质量让路质量、成本、进度三者统筹协调9三、深中投产品质量提升的思考“我们都生活在质量堤坝后面Life Behind the Quality Dikes”约瑟夫莫西朱兰（Joseph M.J
8、uran)美国著名质量管理专家1、 深中投产品质量提升框架全生产链 质量管控体系建制度 梳流程 定标准 出指引全生产链 质量责任体系 权责分解 岗位责任制 绩效考核全生产链 质量能力建设专业能力 创新能力 知识积累传承质量提升 质量聚焦责任意识能力提升投策、设计、招标、施工、营销、运营服务三、深中投产品质量提升的思考总体策划总体设计方案设计招投标/采购营销 扩初 施工图入伙/客服产品策划投资 拓展施工2、建立全生产链质量管控体系建“网”筑“坝”（3网6坝）能力提升体系网质量管控体系网质量责任体系网质量提升策划质量大坝施 工 质 量 大 坝验收质量大坝招 标 质 量 大 坝设 计 质 量 大 坝
9、运营维护质量大坝三、深中投产品质量提升的思考3、基于深中投管理和开发现状，建“网”筑“坝”以施工阶段为切入点，向生产链前后延伸施工质量管理质量管控体系质量责任体系质量能力建设（指引简化工作、权责明晰） 工程管理业务流程 （基本准则） 工程管理制度（施工标准动作） 施工管理作业指引（建造标准） 施工技术标准流程清晰流程清晰流程清晰 体系完整体系完整体系完整（分解质量责任主体） 经营责任书（奖惩制度） 绩效考核（产品缺陷与预防手册、质量交流会） 项目经验总结创新能力 （专业培训、技术交流） 专业能力（责任到人） 岗位责任制施工质量建“网” 建体系、明责任、提能力三、深中投产品质量提升的思考过程 管
10、控工程项目管 理策划书施工计划 施工组织设计 劳动力需求进场计划 材料设备需求进场计划设计交底、图纸会审 质量手册、通病防治 策划书的交流培训 总包施工资源配置情况招标质量 策划施工准备、 质量交底会建 造施工计划施工质量筑“坝”推进质量策划与质量过程控制，保证质量目标传递、聚焦质量目标、工作流程 施工技术及验收标准目标传递质量聚焦目标传递质量聚焦公司管控验收制度履约单位 管理检查制度样板制度巡检制度审批制度考核制度设计变更 签证制度责任制度材料样板 施工样板材料进场验收单 材料、工序检查责任到人 质量控制点、关键工序验收总包验收主要管理人员不 得随意更换 施工资源（材 料、人工）动态监 控及
11、调整 合作方履约评价 ，建立合作方动态 信息库监理验收板块项目公司成品保护成品验收 交接单 成品保护 标准生产链三、深中投产品质量提升的思考总 包 单 位 自 检政府 验收项 目 公 司 验 收物 业 验 收公 司 抽 检入 伙总 结合格通过通过通过合格新增：二次淋水试验入伙样板房制度分楼栋责任到人整体感观验收 以入伙样板房标准验收以入伙样板房标准 交付小业主考核产品有形质量 优化产品不足之处 学习继承产品成功经验物业交接 验收验 收工程项目管 理策划书质量整改期竣工入伙验收管控各施工单位建立质量整改小组快速反应机制质量验收筑“坝”重视质量整改期，增加多个质量控制节点，建立快速反应机制质量控制
12、向生产链后端延伸三、深中投产品质量提升的思考销售投诉处理售后/物业无形质量靠态度以热情耐心的服务态度提升产品质量， 用品质获得社会及深中投“双赢”局面。微笑 主动 热情 耐心各施工单位专业维修组 由物业统一管理定期客服回访 第三方满意度客服调查建立投诉迅速反应机制设备运营维护 小业主沟通联谊工程项目管 理策划书目标传递质量聚焦销售 物业质量目标生产链目标传递质量聚焦销售物业 质量策划书提高服务质量 提升产品无形质量运营维护建“网”筑“坝”提升服务品质，客户需求快速反应质量控制向生产链后端延伸招标质量 策划交楼标准的准确表述三、深中投产品质量提升的思考了解报 名单位 信息单位筛选 确定考察 单位
13、了解单位 信息，分 重点考察确定邀 标单位细化评审标准、 评审要求细化评审中技术权重评标重视项目公司意见 优选动态考核优良合作方重点考察履约能力，信誉度 拟派本工程项目管理人员素质、项目经理综合资源加大项目公司话语权制度落实到具体操作适合不同质量标准的招标招标质量建“网”筑“坝”重形更重实，严格合同执行质量控制向生产链前端延伸工程项目管 理策划书招标质量 策划目标传递质量聚焦招投标合同策划 质量目标生产链设计质量 策划目标传递质量聚焦生产链细化评标办法 提高评审质量 合同谈判质量目标、惩奖制度 施工资源配置 成品保护标准 施工技术及验收标准后评价招投标效果评 价、责任追溯三、深中投产品质量提升
14、的思考施工现场服务总结、后评价设计单位选择设计过程管理图纸审核注重相关业绩 服务态度、业界口碑推行项目负责人制 专项质量研究技术措施 建立管理流程与相应的责权体系审图要点标准化 设计的可实现性 图纸会审与专业协调 图纸交底 及时反馈机制 专业工程师巡查、驻场考核产品有形质量 优化产品不足之处 学习继承产品成功经验招标质量 策划规划设计质量目标 （清晰）设计质量 策划目标传递质量聚焦投策质量 策划目标传递质量聚焦生产链重在过程管控 提高设计质量设计质量建“网”筑“坝”设计把关，严防死守质量控制向生产链前端延伸产品标准化+差异化设计 形成成熟的产品线三、深中投产品质量提升的思考投资策划设计质量 策
15、划投策质量 策划目标传递质量聚焦生产链策划质量建“网”筑“坝”精准定位、质量聚焦质量控制向生产链前端延伸可研报告策划报告产品定位 项目策划建议书品质定位 建造标准注重实际调研 数据真实可靠深入现场调研 项目准确定位 项目开发策略提供充分设计依据根据市场客户定位 制定建造标准提高投策质量 清晰产品定位三、深中投产品质量提升的思考四、深中投产品质量提升的举措1、产品质量提升的举措组织保障组 长：总经理 副 组 长：质量分管领导成 员：总经理室成员运营管理部投资策划中心规划设计中心成本控制中心市场营销部领导小组物业公司项目公司四、深中投产品质量提升的举措质量管理 领导小组质量管理 执行小组统筹协调统
16、筹协调2、产品质量提升的举措目前深中投质量管理提升已推动的重点工作思考与举措并行，成熟一点推一点，循环提高四、深中投产品质量提升的举措一、在建项目质量管控举措项目 公司存在问题采取措施效果沈阳 项目 二期房屋渗漏加快收尾工程； 成立质量整改小组 ，引进专业维修单位 别墅屋面露台（1）将有组织排水改为无组织排水， 取消原女儿墙，增加排水坡度（2）增加卷材泛水高度漏点明显减少洋房区：（1）阳台增加地漏，风帽基座增设不锈钢或铝板整体覆盖打胶封闭（2）外墙装饰线和外空调机位处：用水泥基 防水材料封堵阳台及屋面渗漏治理效果好 ； 外墙漏点减少，冻融季后继 续跟踪整改效果青岛 项目房屋渗漏对渗漏的屋面系统集中返工，加强工程监控，全程旁站漏点减少 室内地坪外墙涂料 等感观质量差地坪采取局部凿除+水泥胶浆抹平消除了质量问题外墙涂料由深中投专业装修工程师驻场
