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1、建筑新技术应用2环保技术和智能化部分楼盘运用该项作为营 销亮点，市场尚存在空缺，发挥空间大楼盘智能化技术林景瑞园可视对讲电子防盗门星河翠庭可视对讲电子防盗门朗诗国际街区恒温、恒湿、新风、低噪 系统楼盘环保节能技术林景瑞园新风系统、净化水器中浩森林湾新风系统中海塞纳丽舍中空玻璃市场现状n南京楼盘的小区智能化一般都做到单元可视对 讲、闭路电视监控、户内紧急报警等，少数高 档楼盘做到一卡通子系统，红外线防盗。一般 客户所感知的差异不大。n极少数楼盘采取太阳能热水装置入户，雨水收 集处理系统，变频二次供水系统、外墙保温等 环保技术。但市场对此反应并不强烈。同时， 中空玻璃采取的相对多一些，销售人员在介
2、绍 时也会作为品质的亮点推荐。n基于目前市场竞争，本项目在环保技术采用上 只要做到一两点就足以形成竞争优势。所采用 的智能化技术主要还是辅助物管要求，保证市 场一般水平。n基于未来住宅发展趋势，采取一定的环保技术 有助于项目定位、后期开发以及营销推广。全国部分城市已经出台了民用建筑节能 管理规定，推广节能建筑，建筑节能的 要求执行50%的节能标准。生态节能住宅 已被提上了发展日程。智能化应用【新中式流水园林豪宅新中式流水园林豪宅】建筑单体内装标准建筑单体内装标准必选动作选修动作（楼王或样板 房可选用）功能附加：装修风格： 8/个性化的装修风格体现豪宅居家特色4/卧室配置指纹门锁迎合私人空间需求
3、2/智能控制系统达到集中控制目的3/灯光感应智能系统迎合实用性需要1/基本智能化设备迎合居住、安全需要5/外墙保温设备体现高尚住家环保理念7/地缘热泵系统迎合舒适型居住需求6/中央新风系统体现生态生活需求【新中式流水园林豪宅新中式流水园林豪宅】宅屋智能化宅屋智能化必选必选 墙体； 专用粘结胶； 阻燃型聚苯硬质泡沫板； 无水泥，纤维增强抹灰膏； 高强度玻璃纤维网格布 饰面层；外墙保温的三大优越性： 冬暖夏凉，有效改善建筑物 的室内环境； 保护主体结构，减少质量通 病； 保温层设在墙体外侧，不影 响室内使用面积和装修；外墙保温灯光感应智能系统令装修后的房子灯光、电路、视频、保安、 机械和环境系统都
4、作到了与自动化的完全融合，可根据一天当 中的时间早晚或人与房间的距离自发决定开关。灯光感应系统作用：增强室内空间的 私密性及安全性适用范围：入户大门、主 卧室、书房、私人藏品陈 列室等重要私人空间卧室配置指纹门锁【新中式流水园林豪宅新中式流水园林豪宅】宅屋智能化宅屋智能化必选必选家庭智能控制系统作用：智能控制系统能将灯光、空调、音响、电 视等家电系统及车库管理系统、安保系统集合于 一个智能控制盒中， 能够达到远程遥控、安全保 障、减少控制面板及美观等作用。中央新风系统作用：保证尊贵住家在门窗全部关闭的情况 下依然能够享受室外新风，让江南水乡的生 态鲜氧及时补充到室内。地缘热泵充分利用浅层土壤热
5、交换能力，通过管子与地下土壤进 行热交换，把地下土壤作为热源进行制冷、制热，大大 减少了供热方面的能耗。 【新中式流水园林豪宅新中式流水园林豪宅】宅屋智能化宅屋智能化可选可选注意：地缘热泵对地板及屋顶的材料要求 极为苛刻，如果需要用到此项，需在建筑 之初即已考虑相关材质的铺设。【新中式流水园林豪宅新中式流水园林豪宅】宅屋智能化宅屋智能化安防系统安防系统n豪宅安防系统 土坡绿篱监控系统； 河道红外线报警系统； 周界防范报警系统； 闭路电视监控系统； 彩色LCD可视对讲系统；移动目标接近提示系统 电子巡更管理系统； 家庭综合布线系统；（含家庭办公） 家庭智能化系统（含住宅报警、家电 控制）； 背景
6、音响及紧急广播系统； 小区车辆出入管理系统；公共设备监控系统； 门窗感应防盗系统； 物业管理及综合信息管理平 台系统； 宽带网接入系统； 四表远程自动抄表系统 LED广告屏及触摸屏查询系统 。 别墅区住宅自动感应门禁系 统 燃气、消防自动防范和紧急 求助系统 离线式电子巡更9一套社区智能科技配套体系一套社区智能科技配套体系本项目创新原 则v目标客户追求优越于普通大众生活的要求v软件园区域高科技、智能化、网络化、信息化的特性体现v外地高端项目创新的借鉴v大连当地气候、生活习惯等方面的特征本项目创新方 式冬季室内保暖系统：外墙、外窗、混凝土采暖 等社区网络集成：家庭网络、宽带网络、有线电 视等家居
7、智能体系：可视对讲、家庭安防、物业报 修等使高收入人群享受到南方暖冬的舒适生 活使高收入人群享受到高效、信息、便捷 的生活使高收入人群享受到智能、安全的生活10项目产品策划 配套建议 智能化设施物业名称恒联名人世家九间堂假日风景智能化内容1）安保系统： 社区周边设置红外 报警系统； 社区主要道路口设 置全天候摄像监控 系统； 德国TCS可视对讲 访客系统； 电子寻更系统； 安装紧急求助系统 ； 户内安装门、窗磁 及红外报警系统； 2）遥控门系统： 每户奉送意大利 NICE庭院门遥控开 门机和遥控车库门 电动装置。1）、安保系统： 第一重：小区周界红外线 报警系统，电视监控系统 跟踪； 第二重，
8、电子寻更及区内 电视监控系统； 第三重：每户庭院围墙周 界报警设德国TCS黑白可 视对讲系统，每户配四个 可视对讲分机； 第四重：家庭安防报警系 统，包括主动红外移动感 应探测，燃气泄露感应探 测； 第五重：紧急报警按钮， 每户设置多个紧急报警按 纽。 2）、卫视、电话以有线电 视： 每户设卫视及有线电视两 根进户线路，在主要房间 预留终端。1）五重安防系统： 第一重周界防越系统 ； 第二重闭录监控系统 ； 第三重门禁系统； 第四重楼宇对讲系统 ； 第五重紧急求助系统 ； 2）全天候车辆管理系 统； 3） “一卡通”系统 ； 4）自助电子查询服务 ；u从选取的案例可以看出 ，对智能化的配置要求
9、 ，根据物业形式不同会 有一定差异，但是都突 出了安保方面的智能化 管理系统。基本都是以 五重安保作为基本模版 ；u其他智能化要求都采用 了最基本的智能化要求 ，没有对智能化做过多 的阐释。11项目产品策划 配套建议 智能化设施序号系统名称作用备注1闭路电视监控子系统安全防范2周界防范报警子系统安全防范3楼宇可视对讲子系统安全防范4家庭安全防范子系统安全防范5电子巡更子系统安全防范6车库管理子系统安全防范做基本的车辆出入户控制7宽带信息系统信息通信8有线电视系统信息通信9家居信息系统（综合布线）信息通信10一卡通系统消费、停车、发卡11背景音响及紧急广播子系统物业管理12公共显示系统物业管理1
10、3小区导询系统物业管理14物业管理系统物业管理15远程抄表系统物业管理16建筑设备监控系统设备控制17小区控制中心系统系统控制、物业管理只保留系统控制系统u智能化的投入相对整个 房地产开发来讲，属于 比较小的投资量而且营 造周期易于控制，随着 小区智能化的发展，不 易形成比较突出的智能 化产品差距，即使由于 智能化的设计产生了相 对强势卖点，竞争对手 也能在短时间内迎头赶 上；u智能化设备建议以基本 的配置为准，不作为产 品主打卖点营造。 节能技术应用13客户对环保技术的感知只停留在概念上，需要性价比 高的节能产品，对环保技术的价格比较敏感n对于节能产品知道一些，但了解不多。要有感受得到的 真
11、正效果才愿意买单。n私有房住户关注太阳能热水器，愿意为此买单。n对于保温墙体感兴趣，但关心价格。n不愿意为智能化产品付出高溢价。主要观点：客户需求n环保技术是未来发展的方向，目前市场上稀缺，可以做 为n考虑成本基础上， 采取大部分客户认同，并切身感知 到价值的技术，如中空隔音玻璃、保温墙体。n智能化技术应适当选取，只需比一般市场做法略有领先 ，做为营销卖点，概念不能太超前。指导意义客户观点林景瑞园房子还是要居住舒适，更看重品质， 生态环保能给自己带来领先的居住体 验，愿意多付那么一笔钱环保技术从技术层面考虑是喜欢的， 但是并不一定想要，关键在于价格朗诗国际 街区恒温、恒湿、新风、防噪系统挺不错
12、 的，但是要比周边楼盘高出1500的价 格未免太离谱，花那些钱不值得宣传是很好，但很多开发商到头来做 不到位，出了问题没人解决旭日景城希望能够装太阳能热水器，但旭日景 城为了外立面美观起见不允许业主装对保温墙体材料感兴趣，就是价格不 能太贵塞纳丽舍智能化产品好是好，但相对价格就高 了。很多生态节能技术只是噱头，没 办法衡量到底节约了多少。14在控制成本的前提下，发展生态节能住宅创新建议本项目生态节能创新建议n根据定位、成本和相应的客户需求，采取生态节能技术。n通过产品设计节能。如，注意南北通透，玻璃与墙面的比例，避免暗厨暗卫 。n采用低成本节能新技术。推荐生态节能型住宅技术节能技术价格单位建筑
13、面积价格 （元/平方米）备注新风系统3050 变压式止逆烟道10元 不锈钢双封地漏60元/个1元此价格为直径63毫米规格外保温墙系统85元 中水、直饮水、雨水收集系统10元 中空镀膜LOW-E玻璃650元/平方米（窗面积）100元镀膜按150元/平方米计算断热铝材窗框1500元/平方米（窗面积）250元世界顶级德国旭格 食物垃圾处理机1060元/户10元住宅规格 地下车库防水层50元/平方米（车库地面）11元包括材料费和人工费 生态灭蚊机6000元/台0.76元1台/10000平建面同层排水系统3500元/个卫生间55元住宅规格 若都采用，则成本约提高250元/平方米左右。15在客厅、卧室安装
14、进风器，在厨房、卫生间安装排风气。保证室内拥有均衡的连续的清新空气。不用开窗即可获得新鲜空气， 减少室内热损失，节省能源。驱除室内装饰造成的可能长时 间存在的有害气体。新风系统的三大原则n原则一：定义通风路径 新风从空气较洁净区域进入， 由污浊处排出。一般污浊空气 从浴室、卫生间及厨房排出， 而新鲜空气则从起居室、卧室 等区域送入。n原则二：定义通风风量 以满足人们日常工作、休息时 所需的新鲜空气量。按国家通 风规范，每人每小时必须保证 30立方米。n原则三：定义通风时间 保证新风的连续性，一年365 天，一天24小时连续不间断通 风。新风系统16外墙保温系统n 采用欧洲标准四层外墙 防护技术
15、，总厚度420至520 厘米n能严密阻止冷热辐射和传 导n干挂幕墙起到“遮阳伞” 的功能，保护外保温板不受 雨雪侵蚀，可以抵挡辐射n外保温方式防止冷/热桥产 生，优于内保温n流动空气层挥发保温板水 汽，永久保持保温板的干燥 及保温效果n传热系数低至0.2至0.3室内室外外墙保温截面断桥加厚混凝土外墙加厚保温层流动空气层干挂砖幕墙干挂幕墙进气散热伸缩缝空气层外保温 混凝土层 干挂彩釉玻璃断桥干挂龙骨架 Moma外墙系统17外窗保温系统n外窗子系统 外窗型材采用铝合金断热型材，配高 强度密封胶条； 玻璃采用双层中空玻璃（5+30+5） mm。 夏季使用遮阳卷帘。 外窗的传热系数达到了2.7W/ m
16、2 门窗保温方式可有效节能30%40%夏季使用遮阳卷帘，室 内柔和温馨的采光效果建筑、节能环保新材料的应用遵循气候设计和节能的基本方法，对建筑规划分区、群体和单体、建筑朝向、间距、太阳辐射、风向以及外部空间环境进行研究后，利用新型节能环保材料，创造出的低能耗甚至“0能耗”建筑，提升住宅科技含量，为客户安全提供保障，全面提升居住品质。如各功能房之间的对讲系统、隔音换气系统、总线系统等。烧结节能模数砖混凝土多孔（盲孔）砖ASB暖辐射基砖大岗彩瓦 生态篇建筑技术的突出点 对新、贵材料的运用 如新型管材、高贵装饰材料、树种等 对高新技术、设备的运用 如恒温恒湿（MOMA国际寓所、锋尚国际）、先进厨卫设备、外窗 中空断桥隔热保温技术（中空惰性气体层厚度为12mm）、 210cm进深电梯桥厢、智能技术等方面 运用环保生态的技术 如遮阳、隔热、中
