物权担保法律制度变革及 法律风险防范我国物权担保法制度的历史沿革• 《经济合同法》开始涉及物权担保 《经济合同法》第19条第四款规定：“定作方 超过领取期限6个月不领取定作物的承揽方 有权将定作物变卖，所得价款在扣除报酬 、保管费用以后，用定作方的名义存入银 行我国物权担保法制度的历史沿革• 《民法通则》初步建立物权担保制度 • 《民法通则》第89条笼统的规定了保证、抵押、 定金、留置等四种担保方式 • 在物权担保立法定位上，将抵押权、留置权两个 物权担保，与保证、定金等担保方式，一并规定 在“债务履行的担保”的条文中 • 在种类上，只规定抵押权，留置权两种物权担保 ，将质权包括在抵押权中 • 内容表述上，条文只表述担保的种类及其实行效 果，没有关于物权担保设定、公示及效力的规定 我国物权担保法律制度的历史沿革• 《担保法》标志着现代物权担保制度的形成 • 一方面《担保法》在物权担保的种类设置上有了 重要突破，将质权纳入物权担保的范围 • 另一方面《担保法》明确系统地规定了物权担保 的效力与实现，增强了物权担保的可操作性 • 由于物权立法的相对滞后，对物权担保的定位相 对模糊，把具有担保债权实现功能的担保方式、 均集中在一起加以规定。
我国物权担保法律制度的历史沿革• 《物权法》丰富和发展了物权担保制度 • 物权担保财产范围拓宽 • 物权担保登记制度发展 • 物权担保实现方式简化在建工程抵押及其法律风险防范• 在建工程抵押整体要求 • 《城市房地产抵押管理办法》第3条的规定，在建工程抵 押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其 合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不 转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为 • 《担保法》司法解释第47条规定“以依法获准尚未建造的 或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办 理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效” • 《物权法》第180条规定：“债务人或者第三人有权处分的 下列财产可以抵押：…（五）正在建造的建筑物、船舶、 航空器在建工程抵押及其法律风险防范• （二）工程款优先受偿权与银行抵押权的 冲突 • 《合同法》第286条规定 • 最高人民法院《关于建设工程价款优先受 偿问题的批复》 在建工程抵押及其法律风险防范• （三）在建工程抵押权与房屋买受人期待 权之间的冲突 • 房屋买受人期待权，是指开发商将经批准 预售的在建商品房以签订买卖合同的方式 预售给买受人，买受人享有合同上的债权 。
在房地产交易实践中，普遍存在着开发 商在建设中的房屋设定贷款抵押权，又将 房屋预售给买受人的情况在建工程抵押及其法律风险防范• （四）划拨土地上在建工程抵押 • 担保法》56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得 的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的 款额后，抵押权人有优先受偿权 • 国家土地管理局颁布的《划拨土地使用权管理暂行办法》 第26条规定：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让 、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取， 最低不得低于标定地价的40%标定地价由所在地市、县 人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让 、出租、抵押期限和地块条件核定 抵押担保登记及其法律法风险防范• 不动产权属信息不一致可能引发的风险 • 在建工程抵押登记 • 最高额抵押登记 • 房屋预告登记 • 借新还旧业务中的抵押登记 • 错误登记责任追究抵押权实现及其法律风险防范• 租赁权对抵押权的影响 • 抵押权实现过程中的不动产过户 • 个人居住抵押房屋处置特殊主体抵押担保及其 法律风险防范• 国家机关不动产抵押担保 • 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事 业单位、社会团体不动产抵押 • 夫妻共有不动产抵押本次讲座结束 谢谢!。