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1、1商业市场发展环境分析典型商业项目发展状况分析南昌市商业市场发展环境/竞争格局分析2区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征 人均消费：绝对值相对较低，但消费占比较高-增速较快，属于快速增长高消费商业市场3区域商业发展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征 消费结构：南昌市消费结构升级趋势明显，娱乐、文化等新兴业态消费增长速度高于平均水平，成为南昌消费的新热点24.00%南昌市消费市场平均增长率4 虽然南昌对周边城市具有强大的吸金力，但通过调研及访谈发现，南昌部分中高端商业消费外溢。财富广场的相关负责人估计，南昌的高端群体中，约60%的消费在本市，剩下40%的消费流向外地。区域商业发
2、展环境分析(一) 社会消费潜力及结构特征南昌的省会辐射效应南昌市与其他省内城市相比，体现出典型的省会辐射效应，即城市消费总额高于本地居民消费总额，其他城市则明显的体现为消费溢出效应5 5n 目前，南昌主城区已经形成以八一广场商圈为核心，以洪城大市场、城东商圈为两翼的三大商圈n以八一广场为核心，向外辐射出中山路、胜利路步行街、福州路休闲娱乐街、孺子路餐饮街等商业街，目前成熟的商圈以传统业态为主n正在形成的新商圈包括红谷滩、紫金城等综合性、体验性的新型业态八一 广场 商圈红谷滩 商圈洪城大市场 商圈基地紫金城城东 商圈成熟商圈成长中商圈成熟商业街成长中商业街中山路胜 利 路福州路区域商业发展环境分
3、析(二) 商圈布局：一主四副商圈6八一广场南昌的市级核心商圈，目前已经形成融写字楼、IT、百货、旅游于一体的综合性商业中心，标志性商业有：万达购物广场、财富广场、新大地电脑城、百货大楼、丽华广场、恒茂华城 商圈规模：约30万平方米 核心业态：包含3个主力百货、1个大卖场、多家电脑城发展特征：除财富广场外，大多数综合百货均降低百货业态的身价和档次，向中低档百货和超市结合的方向发展附：南昌市核心商圈概况1 八一广场：综合百货为主，档次不高万达购物中心新洪客隆财富广场恒茂国际丽华购物广场南昌百货7附：南昌市核心商圈概况2 中山路：品牌专卖为主中山路商业街中山路作为南昌传统商业街区，已经形成南昌老城区
4、内仅次于八一商圈的商业街，商圈主营服装、休闲商品、餐饮等是南昌时尚购物主要商圈之一l 核心业态：包含2个主力百货(百盛、天虹)、众多品牌专卖、餐饮等l发展特征：以大型百货和品牌专卖店为主题的时尚流行购物街，品牌专卖多以街铺形式为主，店铺分布较散乱，停车场缺乏。百盛购物中心天虹百货金童商厦 （女人街）8附：南昌市核心商圈概况3 胜利路：年轻时尚服饰专卖胜利路步行街南昌目前人气最旺的步行街l 核心业态：以年轻时尚的服装珠宝品牌专卖为主l发展特征：定位时尚人群，但消费力明显不足行业/业态店铺数量/间所占比例/%服装11864.10% 鞋业137.10% 珠宝名表116.00% 饰品94.90%饭店/
5、小食84.30%眼镜73.80% 床上用品42.20% 茶艺31.60% 皮具31.60% 服饰超市21.10% 文具/文印21.10%家电/通讯10.50%婴儿用品10.50% 书店10.50% 琴行10.50% 合计：184100.00%9n 目前，南昌的商业业态较为传统，主要以商业街、传统百货、大卖场等业态为主，具有特色的体验性的新型商业业态目前招商情况并不理想，如紫金城、赣江新天地、碧水蓝天等n 近期新开发的商业项目已开始强调综合性及特色景观的打造，城市商业发展进入新的阶段 早期以胜利路街铺为 主要商业形式，逐渐 形成中山路、福州路 等多条商业街带状商 业街1234目前以八一广场为核心
6、 ，周边包含财富广场、 南昌百货、丽华广场、 洪客隆等传统百货大卖场/综合性购物 中心主题性 购物街区以沃尔玛为代表的世界级大卖场 等相继进入，家乐福也即将进入 南昌市场 国美、苏宁、红星美凯龙等电 器、家居专业店也相继布点 紫金城、赣江新天地等一批主 题性购物街区相继开业区域商业发展环境分析(二) 城市商业发展进程四部曲123紫金城12碧水蓝天543赣江新天地恒茂星时尚生活中心45福州路休闲街典型关联性商业设施发展状况分析 布局及相关设施选取11典型关联性商业设施发展状况分析 1. 紫金城紫金城位于东湖区沿江北大道，西枕赣江，总建筑面积110万平米，集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、商务于一体
7、，是目前南昌规模最大的复合型商业地产设施总用地面积40万总建筑面积 110万 紫金城购物公园35万 高端生态住宅 70万 甲级写字楼 5万 广场设施4万容积率 2.47建筑密度 22.1% 绿化率 40.5% 相关指标高端生态住宅 70万平米商业区 35万平米商务办公 5万平米广场 4万平米典型关联性商业设施发展状况分析 1. 紫金城商业核心区82154367类型项目主题描述主力店大型百货百货已与巴黎春天签约次主力店 运动小镇运动健身由大型旗舰店组团形成的 运动主题商业和健身场馆， 单层展示面积2000平米时尚小镇潮流百货二、三线品牌聚集，针对 年轻群体的潮流百货江南小镇餐饮中式及特色餐饮区其
8、他香榭丽舍大 街高端女装LV、宝姿等国际名品、奢 侈品专售街米兰大道创意街市“买手概念店”、创意家 居家饰、古董杂货等创意商 业威尼斯小镇康体休闲水主题休闲功能区，包括 洗浴中心、足疗、SPA等月光小镇休闲娱乐电影院、夜总会、KTV、 电玩城一体的娱乐场所规划五星级酒店婚恋广场婚恋婚纱摄影、教堂等婚恋主 题情境广场12345678功能分区及业态规划 紫金城商业核心区建筑面积35万平米，以欧洲小镇为建筑风貌，两条主要步行街道串起各个主题广场和特色商业空间，形成一个融休闲购物、餐饮娱乐、旅游度假于一体的情境小镇99商户业态签约面积进程巴黎春天综合性百货3.5万已签约嘉禾影院电影院8800已进驻装修
9、铂金夜总会娱乐6280已进驻装修帕蓬泰皇餐厅餐饮1501.32已开业福记珍鲜酒楼餐饮2334.7已开业浩沙真冰场娱乐1640已签约博士眼镜钟表眼镜237已签约DQ冰淇淋休闲餐饮173已签约DQ冰淇淋休闲餐饮121已签约鱼映像暖暖婚纱摄影105已签约国美电器连锁家电5993.3意向签约宏图三胞数码3C4250.4意向签约28%40%23%9%规划业态配比典型商业设施分析 1. 紫金城商业核心区典型关联性商业设施发展状况分析 1. 紫金城商业核心区优势l 地理位置优越，地处沿江北大道，毗邻赣江一线江景l 欧式小镇的建筑风格在南昌独一无二，商业空间富有趣味， 投资超过20亿，建筑质量颇高l租金水平不
10、高，且有政府相关政策扶持，具有一定发展潜力瓶颈l 商业体量大，业态种类多，区位上远离城市传统 繁华中心，而周边居住氛围尚未成型，增加了招商 和养育难度l 投资大，租金水平不高，拉长了投资回收期典型关联性商业设施发展状况分析 2. 蓝天碧水购物广场分类商户零售百货沃尔玛（主力店）苏宁电器（次主力店）宁波名品直销中心服饰百货餐饮船吧（西餐、烧烤）迪欧咖啡味千拉面肯德基名厨世家休闲茶座卡拉多西点娱乐698酒吧电玩世界儿童乐园美容美体美时慕美容SPA嘉莱特健身中心沙宣美发生活配套银行幸福泉早教蓝天碧水以零售、餐饮、娱乐为主的区域商业中心n 蓝天碧水广场位于青山南路72号，占地约8.2万平米，商业建筑面
11、积超过5万 平米，商业建筑风格以欧式为主，将体验型商业空间与共享式庭院有机结合， 旨在打造集百货、公寓、餐饮、娱乐一体的综合型商业设施总用地面积8.2万总建筑面积 15万 商业建筑面积5.2万 地下商业及停车 3.6万 住宅6.2万总投资约6亿入驻商户：经济指标：优势n 易通达：位于城市主干道青山路，与城市中心车距5分钟n 有客群：周边大量中高端楼盘，有一定客群支撑n 具特色：广场的海盗船造型餐饮设施富有特色，对年轻客群 具有一定吸引力；主力店沃尔玛在南昌市民心目中有极好的口 碑，能聚集一定人气问题n 客群外流：与市中心仅一街之隔，客群易被分流蓝天碧水沃 尔玛在南昌3家分店中经营状况相对较差n
12、 经营模式不佳：商铺除沃尔玛外，采取售后返租模式，物业管 理跟不上，招商状况不理想海盗船造型的餐饮设施周边中高档楼盘商铺稍显冷清典型关联性商业设施发展状况分析 2. 蓝天碧水购物广场典型关联性商业设施发展状况分析 3. 赣江新天地赣江新天地看得见江景的“娱乐食尚港”n “赣江新天地”位于赣江十里景观长廊南端，占地142314，总建筑面积 99553，34栋欧式建筑分为时尚特色、餐饮、名店、宾馆休闲、酒吧娱乐、 美食街六大组团，以高端餐饮娱乐为龙头，集商旅、公务、度假于一体，是南 昌规模最大的滨江商业设施总用地面积14.23万总建筑面积 9.96万其中：地下建筑面积3.75万地上建筑面积 6.2
13、1万建筑密度21.4%容积率0.44分类商户餐饮东京都日本料理拉芳舍咖啡美食芭蕉店泰国餐厅魅力赣江西餐厅东海海鲜楼阿一鲍鱼公馆中味馆锦绣福楼元详隆娱乐休闲KK酒吧品爱吧魅力赣江红酒廊魅力赣江俱乐部阳光康体会所港隆会CCU会所大华府邸朋湾伊甸园酒店怡和假日酒店生活配套维纳斯电影制片厂（婚庆 ）入驻商户：50%15%15%15%5%典型关联性商业设施发展状况分析 3. 赣江新天地优势n 交通便利：位于赣江中大道，毗邻南昌大桥，交通便利n 自然资源：占据不可比拟的1200米江景资源n 背景雄厚：由政府投资10亿打造，租金水平低，免租期 可达16个月；并以只租不售模式和投资要求保证商户质量n 规划利好
14、：未来地铁一、二号线将红谷滩与主城贯通， 政府机构的迁入、CBD的建设成形、与会展中心的联动均 会为新天地带来有效客源短板n 沿赣江呈长条形分布，规划空间缺少趣味n 主打高档会所、餐饮，业态较为单一n 定位高端，基本面向商务、公务人士，客群范围较窄n 红谷滩新城区尚不及中心城区繁华，目前存在交通瓶颈， 缺乏商业氛围和人气l定位：以八一广场附近中高档社区家庭、写字楼白领为主 要消费群体，定位为时尚休闲街区l特点：四大欧式主题风格建筑l业态：娱乐类（酒吧、KTV等）、餐饮类（中、西餐）、 休闲服务类（美容、美发等）、大卖场类（大润发、国美、 苏宁）及特色零售类等南昌恒茂星时尚生活中心依托八一广场黄金地段，形成配套恒茂国际华城高档住宅和办公的精品商业街l定位：娱乐运动主题商业街l业态：娱乐类（酒吧、KTV等）、餐饮类（中、西餐）、 依托省体育馆的运动品牌专卖类（李宁、双星、耐克、阿迪 达斯、健身运动器材等）福州路休闲街街长1200余米，以餐饮、运动主题商业、酒吧娱乐为主要设施典型关联性商业设施发展状况分析 4. 恒茂星时尚&福州路休闲街
