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1、第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念o （一）房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上 的附着物，包括物质实体和依托于物质实体 上的权益。又称不动产，是房产和地产的总 称，两者具有整体性和不可分割性。包括： 土地、建筑物及地上附着物、房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押 权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产的含义o 1、房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及 维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值 的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产 过程，它的生产结果是建筑物或构筑
2、物。房地产业 是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产 和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初 级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产的含义o2、房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建 筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住 宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地 。我国的地产是指有限期的土地使用权。两者间的关系主要包 括几个方面： （1）实物形态上看，房产与地产密不可分；（2）从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价 格都包含地产价格； （3）从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起
3、的。 差异包括几个方面：（1）二者属性不同；（2）二者增值规律不同；（3）权属性质不同；（4）二者价格构成不同。二 、 房地产土地相关政策o 土地是一种基本的自然资源，是由气候、地 貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立 的自然综合体。从管理和利用的角度看，土 地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆 地和水域及其向上或向下的空间。土地是一 种有限的资源。 o 我国实行土地公有制，即土地所有权分为国 有土地所有权和农民集体土地所有权。二 、 房地产土地相关政策o国有土地的范围是：1 . 城市市区的土地；2 . 农村和城市郊区中已经依法没收、征收 、征购为国有的土地；3 . 国家依法征用的土地；4
4、 . 依法不属于 集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其它土地；5 . 农村集体经 济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体土地；6 . 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不 再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 o农民集体土地的范围：1.农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外， 属于农民集体所有；2.宅基地和自留地、自留山，属于农民集体 所有；3.土地改革时，分给农民并颁发了土地所有证的土地，属 于农民集体所有；4.实行六十条时确定为集体所有的土地， 属于农民集体所有。国有土地使用权出让国 家土地使用者土地使用权（一定年限）土地使用权出让金只拥有土地
5、使用权， 没有所有权土地使用权出让(土地 一级市场)由国家垄断国有土地出让方式：国有土地使用权出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年综合或其它用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年二 、 房地产土地相关政策1.划拨方式2.拍卖方式3.协议方式4.挂牌方式二、 房地产土地相关政策我国的土地管理制度o国家实行土地登记制度。属于国有土地的，核发国有土地使用 证；属于集体土地的，核发集体土地所有证；使用集体土 地的，核发集体土地使用证。 o国家实行国有土地有偿有期限使用制度。除国家核准的划拨土地 以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市 场交
6、易等，均实行有偿有期限使用制度。 o国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用 途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途变更须经有批 准权的人民政府核准。三、 房地产的特征 o1、房地产的自然特征（1）位置的固定性；（2）使用的耐久性； （3）资源的有限性； （4）物业的差异性。 o2房地产的经济特征生产周期资金密集性相互影响性易受政策限制性房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上 升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地 。 三、 什么是房地产行业o房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称 。房地产业的主要内
7、容（1）土地开发和再开发；（2）房屋开发和建设；（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵 押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、 经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和 公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 o总之，确切地说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环 节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人，以及各类技术人员构 成的有机体系。四、 开发商、建筑商、代理商的区别房地产业与建筑
8、业之间既有区别又有密切联系。 o1、建筑业：建筑是属于第二产业，属于物质生产部门。 o2、房地产业：房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多 种性质，属于第三产业。 o3、开发商：一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为 开发商； o4、建筑商和承包商：从事房屋建设和设备安装企业称为建筑 商和承包商。在项目开发建设活动中，房地产企业和建筑企业 往往成甲方和乙方的密切合作关系。 o5、代理商：从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服 务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物 业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。五、 房地产的类型划分o 按用途划分：1、居住房地产2、商业
9、房地产3、旅游房地产4、工业房地产5、农业房地产 o按建筑物使用性质分类1、居住建筑：商品房、经 济适用房、廉租房2、公共建筑：包括办公楼 、商场、影剧院、医院、 体育馆等。3、工业建筑：包括工业厂 房、仓库等。4、农业建筑：指各类供农 业生产使用的房屋如种子 库、拖拉机站、饲养牲畜 用房等第二章 城市居住区规划知识一、居住区的分级规模与特点 城市居住区分级控制规模表居住区居住小区组团户数11.6万300050003001000人口35万11.5万10003000面积（公 顷）50100 1535461、居住区是一个在一定地域范围内为居民提供居住、游憩和 日常生活服务的社区。它一般由35个居住
10、小区或若干个居住 组团组成。 2、居住小区指由城市道路或自然界线(河流等)划分的、具有 一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段 ，它由若干 居住组团组成，是构成居住区的一个单位。 3、居住组团指由若干栋住宅组合而成的，并不为小区主干道 路穿越的地块，内设为居民服务的最基本的管理服务设施和庭 院，它是构成居住区或居住小区的基本单位。 4、住宅街坊是由城市道路或居住区道路划分，用地大小不定 ，无固定规模的住宅建设地块。它的规模介于居住组团和居住 小区之间。 城市居住区规划常用技术指标用地红线 经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界 线 。 容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比
11、值。 建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的 比例。 道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等） 靠临街面的界线。又称建筑控制线。 城市绿线 是指城市各类绿地范围的控制线。 1、用地性质 2、用地面积 3、用地红线 4、容积率 5、建筑控制高度 6、建筑密度 7、道路红线 8、建筑红线后退距离 9、建筑线 10、绿地率 11、交通出入口方位 12、停车泊位 13、建筑间距 14、日照标准 15、日照间距系数 16、城市绿线 城市规划常用术语及指标用地红线经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线建筑红线是指
12、建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 道路红线道路用地和两例建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。 居住区规划知识车行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线居住区规划知识城市道路（含居住区级道 路）用地的规划控制线。 居住区规划知识建筑间距日照标准：大寒日3小时日照间距系数 ： 1.47居住区规划知识建筑用地面积建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,
13、其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。容积率越高，利用率越高；国家对容积率有限制，别墅1，多层在1-1.5，小高层、高层在1.5以上，如果在1.8以上肯定有高层居住区规划知识建筑密度（建筑覆盖率 ）用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。建筑物垂直投影面积，国家对密度有限制，密度肯定小于1绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，
14、对于购房者来说，绿化率高为好绿地率是指项目规划建设用地范围内的各类绿地的总和与规划建设用地面积之比，绿地率控制的比较严格，一般离建筑物1.5米内的绿化及离道路1米内的绿化不计入绿地率内的绿地面积覆盖率与楼层及绿化率之间的关系覆盖率高、层数低、绿化率低 覆盖率低、层数高、绿化率高居住区规划知识居住区规划知识房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 层高层
15、高是指房产高度以“层“为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 居住区规划知识净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。建筑高度建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。建筑间距两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 ，居住区规划知识多层建筑物高度高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 小高层介于多层及高层之间，一般指7-18层之间的建筑。 高层高层住宅为18层及
16、以上。 超高层百米以上别墅高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。居住区规划知识板式建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比大于或等于2的建筑,并且短边长度小于或等于16米。点式（塔式）建筑指建筑平面外廓基本成矩形,其长边与短边之比小于2的建筑。居住区规划知识“七通一平”即道路通、水上通、排污通、排水通、电力通、通讯通、煤气通土地平整 第三章 房屋建筑知识房屋建筑知识房屋建筑结构分类标准 o 钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的，包括网架、门式梁、悬索结构等。o 钢筋混凝土结构（框架结构）:承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄 壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结 构的建筑物 o 混合结构（砖混结构）:承重的主要结构是
