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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2011本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。旅游地产专题研究二战-建筑中心12.2011Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2011汇报说明自1999年“旅游房地产”这个概念出现后，旅游房地产在我国卷起了一股浪潮。2001年7月，在海口举办的“首届中国旅游房地产发展论坛”，2001年11月，在杭州召开的“中国旅游景观房地产论坛 ”，2002年4月，北京召开的“第二届中
2、国旅游房地产发展论坛”将旅游房地产推向了市场的风口浪尖。一时间，旅游房地产成了房地产业和旅游业这两大热门行业共同关注的热点。本报告只限于中原集团内部培训使用Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011目录 Contents旅游地产的理论基础相关案例12042380PageCode of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产的理论基础Part 1Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产发展
3、的背景1旅游功能三层论2旅游度假市场的发展趋势3旅游地产的理论基础 通过对旅游地产的研究，我们对旅游地产的理论基础进行了分解阐述旅游地产的五种驱动力4Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产发展的背景 旅游地产是地域民俗走向世界的窗口旅游地产是朝阳产业，旅游资源与土地资源的不可复制和不可再生性决定了旅游地产的美好前 景。相关数据表明，全世界目前已有1000万个家庭和个人购买了旅游度假房产和度假权益。预 计在未来10年，中国将有500万个家庭参与到旅游地产购买行列，以每家出资20万元计算，将 产生价值10000亿元的市
4、场需求。n旅游业成为世界第一大产业n中国将发展旅游业纳入国家战略体系，旅游业将迎来一个新的黄金发展期n中国是亚洲最大的客源市场n2015年中国将成为世界最大旅游目的地国家2010年5月30日第一届世界旅游大会国家旅游局 局长 邵琪伟世界旅游业理事会总裁兼首席执行官 鲍姆加藤世界旅游发展组织第十一届世界旅游大会主题：旅游，世界第一大产业，迈向新领域Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产发展的背景1旅游地产的理念和分类2旅游度假市场的发展趋势3旅游地产的理论基础旅游地产的五种驱动力4Code of this repor
5、t | 8 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产的理念概念特点、优势所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅 游、休闲、度假、居住为一体的置业项目可称为旅游房地产。旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接,具有更好的自然景观、 建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产的分类旅游地产可分四种类型n 自然资源依托型风景区小镇 n 新旧城类型特色古镇 n 主题乐园型迪斯尼乐园小镇 n 行业依托型拉斯维加斯、博鳌旅游地产的功能是
6、什么？交通运输业娱乐业文化产业生态产业餐饮业购物业商务会议业房地产业旅游 地产n生态功能 n旅游集散功能 n商业宜居功能 n商务会议功能n景区景点阶段塑造景区景点知名度为主 n产品系列阶段整合、创新旅游产品 n旅游和房地产结合阶段着力开发周边房地产 n主题城镇提升阶段旅游资源内涵和文化层级升 级旅游地产有没有产业链？旅游地产的分阶段特征？Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产不同于住宅地产和商业地产1、旅游地产需要有旅游的路线作为支撑2、旅游的客流量均匀分布而不是集中涌入3、旅游地产的借助资源的运营来融和商业、商
7、务、度假、养生、住宿、休闲、购物为一体的综合性产品，他的投资群体、客户群体、消费群体、经营群体比较复杂4、旅游地产他的产品组成是需要流动性与长久性功能兼备的特性共同出现的5、旅游地产推广的空间性和受众群体的阶级性很明显6、旅游地产的推广不单是媒体、报刊、现场活动、单页的宣传他需要企业与企业联手、企业与政府形象联手、国际化品牌与本土资源的联手、产品营销渠道和产品的运营管理模式的联手7、旅游地产的推广是阶梯式与持续型和爆炸型相结合的攻击组合8、时代性、前卫性、创意性的推广策略是旅游地产成功的一个市场渠道Code of this report | 11 Copyright Centaline Gro
8、up, 2011旅游地产发展的背景1旅游地产的理念和分类2旅游度假市场的发展趋势3旅游地产的理论基础旅游地产的五种驱动力4Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011旅游度假市场的发展趋势背景资料： 国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光 旅游；当人均GDP达到20003000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均 GDP达到30005000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时 期国内旅游市场业正在
9、经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变 ，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简 单升级观光旅游休闲旅游度假旅游国内趋势世界趋势观光 旅游度假 旅游休闲 旅游Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产发展的背景1旅游地产的理念和分类2旅游度假市场的发展趋势3旅游地产的五种驱动力4旅游地产的理论基础Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011旅游地产的五种驱动力休闲旅游地产的 Resort
10、五种核心驱动力核心驱动力主题 社区 驱动自然/人 文资源 驱动商务 活动 驱动主题 产品 驱动特殊娱 乐产业 驱动愉景湾，香港华侨城深圳云顶马来西亚博鳌海南安徽，西 藏、云南 、四川Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011n区域背景：位于区域经济发 达，城市化程度较高的深圳 市，地处南山区东部，南临 深圳湾n资源：资源条件一般，区域 内无特殊资源n交通：东西向的沙河西路、 侨城西路、侨城东路和南北 向的侨城北路、深南大道、 滨海大道构成华侨城的主要 道路骨架n规模：占地450公顷，东南面 建成区约320公顷，其中旅游 用地
11、约130公顷，中西部在建 和待建区为130公顷n人口： 3.5万人4现已建成四大主题公园，成为以主题公园为主体，集旅游、展 览、娱乐、居住为一体大型旅游度假居住区主题产品驱动型深圳华侨城强势主题公园提升区域价值Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011适应性 KPI体系主题产品核心驱动力资源稀缺度可利用现有资源不强，自身资源体系不具备竞争力；无过多条件限制后天资源培育，有充足的发挥空间获得的政策支持力度对城市系统具有很强的依赖性和互动性，所以对政策的依赖性较高区域经济发达程度发达的周边地区的经济发展水平、足够的区域人口规模对
12、本类项目生存发展起着重要作用城市化程度城市化水平通常较高开发主体跨行业操作能力主要是通过运营主题产品发展旅游产业，并以旅游资源带动城市地产，所以对跨行业操作能力要求高主题产品驱动型主题产品驱动型旅游度假区的适应性KPI体系Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011n区域背景：海南琼海市的海边小镇，n资源：集江、河、湖、海、山麓、岛屿、椰林、沙滩、奇石、温泉和田园等景观于一体，自然资源较为丰富、原始。n规模：辖有17个村委会，205个村民小组，总人口2.7万人，总面积86平方公里 海口市博鳌商务活动驱动型4主要依靠博鳌论坛的强
13、势带 动，形成了以商务活动驱动的 旅游度假区海南博鳌商务会议带动区域发展Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011适应性 KPI体系商务活动核心驱动力资源稀缺度主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力获得的政策支持力度由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高区域经济发达程度需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求城市化程度对周边城市化水平要求较低开发主体跨行业操作能力开发主体需具备强大的商务会议
14、策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力商务活动驱动型商务活动驱动型旅游度假区的适应性KPI体系Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2011成都芙蓉古城利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅 游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式4区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路 成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中 心20多公里 4交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设 有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线 4资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、 海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、 四川省商业学校、
15、成都星星外国语学校等4项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、 旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建 筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都 缩影式的极富传统色彩的小区4目标客户： 4对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、 收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人 4注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态 的都市人群 4预期有升值潜力的投资客户4占地面积：680亩4建筑面积：20.43万平方米4水面面积：3万余平方米4容积率： 0.44绿化覆盖率：72%4建筑密度：17%自然/人文资源驱动驱动型Code of this report | 20 Copyright Centaline Gr
16、oup, 2011整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大 功能传统居住区建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅； 特色商业区小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等； 文化休闲区诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲 广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等； 运动保健区中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场 、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武 术馆、乒乓球室等运动健身场所； 会所宾馆区生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等 皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史 文化的灵魂主轴线 酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北各功能区以水系园林环
