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1、XX 县人民医院危改房项目运作方案县人民医院危改房项目运作方案（多层、小高层混合方案）（多层、小高层混合方案）按照自治区人民政府区政发（2009）16 号文精神和规定，XX县人民医院东区（下称医院）原住宅小区符合危改房规定条件，可进行“面向市场”开发改造，同时根据县委县政府指示，同时可配合进行旧城改造，即将江滨路与中学街东西打通，并且东可连通东方名都西出入口，西可连通姑娘江上两桥旧石桥，一举两得，这对改善本地段交通物流、市容市貌、居民居住环境，带动城北片商贸及第三产业繁荣发展起着重要推动作用，本项目对社会、单位、个人三方都有良好效益，可进行“限价房”开发建设。一、现状：本项目位于 XX 县城中
2、心中学街左侧，现为 XX 县人民医院东区旧宿舍，目前可进行危改的土地面积约为 10.3 亩，目前土地上有危旧住宅楼 2 栋，平房住宅若干个。危旧住宅楼 2 栋，一栋楼建筑面积 1382.34，5 层，有住户 30 户；另一栋楼建筑面积 1152.16，4 层，有住户 16 户， 。两栋楼合计面积 2334.5，合计住户 46 户。另外，医院计划从在本地块回建妇幼院原职工旧宿舍 20 户，面积约1400。总计三栋楼需回迁面积约 3800，回建户数 66 户。二、规划设计指标：考虑合理既最大限度利用土地资源，提高建筑品质、形象，又考虑限价房的特点及职工购买力的水平限制，我们提出小区内多层与小高层混
3、合建设销售模式，满足不同层次需求，回迁回建房以多层为主，北区建设一组小高层与多层混合的建筑群。总体规划：总用地面积约 7030。总规划建筑面积 17300。其中，住宅 15500，底层商铺 1800。建筑密度 36%容积率 2.5总房屋套数：141 套其中，三房 100 套，面积 110120左右；两房 41 套，面积8090左右。总楼栋：共 7 栋；其中，多层 6 栋（6 层以下） ，小高层 1 栋（11+1 层） ，多层套数 101 套，占约 71%，小高层 40 套，占约29%。三、回迁回建面积：按照政府文件规定及马山实际房价水平，回建面积按 1：1.1 比例拆一还一，总回建户数为 62
4、 户，总回建面积约 4000，规划回建房面积控制在 78108，之间回建户型为小三房或中三房，回建房标准附后，如意向面积超出规定回建面积的，超出部分面积按限价房单价，折算差价向开发单位购买，差价款在签订拆迁安置协议时，一次性付清。四、限价房成本测算及定价范围： 按规定“限价房”除去所有成本外，规定其利润上限仅为 7%。为此总成本确实尤为重要。本项目由于与旧城改造结合，规划开通一条东西走向的市政道路，为此计算土地成本时，需将道路占地面积扣除不计，按长 165m，宽 12m 计算，扣除3 亩土地不计入开发成本，列入市政公益项目建设。成本测算：小高层成本： 土地成本：按 93 元/计（5 亩60 万
5、/亩300 万40%120 万） ，按可售面积，折合楼面地价为 93 元/。 建安费：按 1100 元/计（含电梯、交房标准） 设计、勘探、审图、监理等费：按 20 元/计 前期进场、三通一平费：按 15 元/计 报建费：按 30 元/计 办公管理费：按 20 元/计 税费：110 元/计 道路、绿化配套：按 20 元/计 人防易地费：按 40 元/计 消防、防雷、环评、测量、备案、白蚁、墙改等费：按 20元/计 其它不可预见费：按 20 元/计以上平均综合总成本费用合计：1488 元/。 回迁回建成本：按多层住宅回建综合价 1100 元/计，回迁回建房总费用为 45501100 元/495
6、万，按可售面积12800计，平摊回建成本为 386 元/，所以小高层建筑平均综合成本为 1874 元/，按限价房 7%利润上限计，本项目小高层销售单价约为 1874 元/+131 元/2005 元/。建议限价房小高层定位在 2000 元/左右。多层成本： 土地成本：按 93 元/计 建安费：按 800 元/计 设计、勘探、审图、监理等费：按 20 元/计 前期进场、三通一平费：按 15 元/计 报建费：按 30 元/计 办公管理费：按 20 元/计 税费：100 元/计 道路、绿化配套：按 20 元/计 人防易地费：按 10 元/计 消防、防雷、环评、测量、备案、白蚁、墙改等费：按 20元/计
7、 拆迁安置费：按 30 元/计 其它不可预见费：按 20 元/计平均成本 1178 元/。 回迁回建成本 386 元/。所以多层建筑平均成本为 1178 元/+386 元/1564 元/。按限价房 7%利润上限计，本项目多层销售单价约为 1564 元/+109元/1673 元/。建议限价房多层定位在 1680 元/左右。项目开发时间不超过 18 个月，争取 16 个月完成项目开发。时间安排：前期规划设计：1 个月场地三通一平（含搬迁）：2 个月项目报建：1 个月工程主体施工建设：8 个月工程装修：3 个月配套工程建设：1 个月竣工验收：1 个月交房：1 个月共计：18 个月五、交房标准：见附件
8、。六、物业管理：北区小区实行封闭管理。 南区及西区两栋楼，实行局部封闭管理，在楼梯单元设可视对讲门，进行管理。多层建筑前期物业服务费按 0.35 元/计，小高层建筑前期物业服务费按 0.60 元/计。七、运作方案：前期操作流程： 本项目确定为“危旧房改造”属限价房方式开发。 合作单位签意向合作协议并报有关部门批准（附相关总平方案，项目建议书。 ） 批复下达后，合作单位成立工作组进行工作对接。 到当地发改委、建设局房改办立项。 确定新规划总平及规划指标。 到当地国土局办理土地出让手续。 到当地建设部门办理报建、开施工手续。期间，土地方待完善地方：1. 东区住宅部分补土地使用权证书（红线图） 。2
9、. 所有房屋权属证明，明确落实公房间数、面积，已房改业主户间数、面积。3. 原小区总平面图，测绘及有关部门确认。4. 新规划设计条件，待新总平图报政府及建设局审批。5. 全体住户（包括公房）产权人签字同意改造意见书。拆迁补偿协议的确定。6. 改造方案公示。回迁方案：原地回迁，原住户楼层不变，回购单位不变，自抽签，自由换房。7. 调查表确定，二房、三房意向，需增加面积意向。拆迁安置方案： 回迁回建面积原则上按 1:1.1 比例拆一还一，如包含装修等（经鉴定 3 年内） ，比例可调高至 1:1.2。 回建住户户型选择为两房及三房，三房面积不能超110，两房面积不能超 90，超出回建面积，超出部分差
10、价需一次补齐交开发商。如选择原有住宅面积，可尽快上报或等价货币补偿。 目前需拆迁户数为 66 户（含公房） ，其中东区需拆迁临时安置户为 46 户，防疫站宿舍安排拆迁户 20 户。支付临时安置为东区 46 户，标准为每户每月 350 元400 元，安置时间最长为 18 个月。安置租房补贴每季度发放一次。防疫站宿舍职工不安排租房补贴。公房不安排租房补贴，原单位与开发商另行协商处理，开发场地原平房租户由原单位统一安排搬迁。拆迁回建户，必须每户签订拆迁补偿安置协议。此项工作须在拿到立项批文前完成。房款支付方式： 买“限价房”客户，如分期付款方式，首付不低于 50%，楼房封顶时交纳 30%，交房时交纳
11、 20%。 如银行按揭或公积金贷款的，按银行最新政策执行。 客户一次性付款，可给予优惠。相关费用支付须知： 所有回建户手续不齐，需补材料、手续，补交费用均自理。 所有住户办理房地产证手续，相关费用自理。 所有住户办理小区水电表、闭路、宽带、通信等，费用自理。需政府及有关部门支持优惠的 市政道路用地须免交补交土地出让金，市政道路建设费用由有关部门承担，开发商配合协助。 拆除红线内外市政水电管线及高压线拆迁等费用由政府及有关部门承担。 开发过程中涉及到的税费进行减免或优惠。 政府及有关部门对职工承担的因拆迁回建产生的办证费相关税金等予以优惠及减免。情况调查表情况调查表按照区政府（2009）16 号
12、文精神以及万字市文精神，拟对 XX 县人民医院 东区宿舍区原有三栋危改房进行改造。原有住宅户型结构改造不合理，使用不 方便，严重影响职工生活居住环境，属于必改项目，现经本单位办公室、董事 会研究同意，并拟报县人民政府，同意对东区宿舍进行危房改造（方案附后） 。 对拟对危改住户进行有关情况调查，现下发调查表给您，请认真填写，谢谢合 作。姓姓 名名年年 龄龄原工作单位原工作单位住住 址址有无其它有无其它 住房住房月工资月工资 收入收入其它收其它收 入来源入来源现住房面积现住房面积现住房楼层现住房楼层现住房户型现住房户型房屋是否房改房屋是否房改房屋相关房屋相关 费用是否费用是否 已缴清已缴清是否已办理房产证是否已办理房产证意向居住面积意向居住面积意向居住户型意向居住户型是否同意是否同意 改造方案改造方案是否能按时搬迁是否能按时搬迁补面积差补面积差其它想法和要求其它想法和要求60一房一房80二房二房110三房三房
